商鋪回報率很誘人？不要被數字迷惑雙眼
- 杭州寫字樓網
- 2010/4/9 14:57:10
核心提示：“一鋪養三代”的俗語，讓無數手中有閑錢的人沖向了商業地產市場。眾多的商業地產項目在上市時就向投資者宣傳了較高的投資回報率，但這回報是否穩穩當當，還是個未知數。
商鋪長期價值看好
商業地產在開發商眼中，到底有著什么舉足輕重的地位，值得他們前赴后繼地擠進來？
武漢南國置業上月30日發布的2009年度報告中稱，該公司管理層認為，商業地產與住宅地產有著較為顯著的區別。
住宅兼具生活必需品和投資性商品兩重屬性，住宅市場的發展狀況不可避免地與國計民生息息相關。
而商業地產行業則是一個投資性市場，商業地產行業的投資主體大都具有較強的經濟實力，抗風險能力較強。商業地產行業的發展總體上也較為理性，不是本輪國家宏觀調控的主要對象。因此，南國置業管理層認為，盡管未來政策環境不確定性增加，對公司的住宅類業務存在一定影響，但由于南國置業是一家以商業地產為龍頭的房地產公司，從總體上看政策的變化對公司的經營計劃、盈利能力、財務狀況的影響將比較有限。
盡管政策環境趨緊，但支撐商業地產行業發展的三大基礎條件，即城市化進程、居民收入的持續增長、消費結構的優化升級，在相當長的一段時期內不會發生變化，商業地產行業在未來較長的時間內都將處在一個快速發展的有利時期。
以上觀點，說出了廣大房企的心聲。
回報率真的很誘人？
在武昌某商鋪銷售現場，李女士介紹，她以前投資過住宅，但感覺住宅靠出租回報很難，只能變現。而目前很多商鋪前幾年都保證有7%—8%的回報率，這樣看來，投資一個小商鋪比住宅要省心得多。
不少投資者都有類似想法。他們認為，目前武漢市商鋪宣傳的年回報率在7%—8%，相比住宅平均3%的回報率來說更有吸引力，而且市場上商鋪的選擇余地也越來越大。
投資者劉女士介紹，2007年她高價入手了一個18平方米的商鋪，單價25000元，首付22.5萬元買下后，月供2300元。但交付后商鋪月租金才1500元左右，盡管開發商當時宣傳年回報率會有8%，但劉女士感覺很難達到這個水平。在漢口某綜合性商業項目購得商鋪的張先生稱，當初每平米3萬元購得一間商鋪，開發商承諾年回報率為7%，但因招商不理想，開發商去年又將回報率降低為4%。
據了解，像劉女士這樣手中有一套社區商鋪或者綜合體商鋪的投資客不少，他們購買商鋪時就有明確的目標，就是以租養貸。但近兩年來，武漢商品房價格飆升了，商鋪租金卻不溫不火。普通商鋪投資者難以實現“以租養貸”的夢想。當然，也有不少投資者稱，他們更看重的是長期回報。只要項目規劃好，交通方便，租個好價錢肯定不成問題，今后還可以將鋪子收回自主經營，更不用提商圈成熟后的物業升值。
考量運營方培育能力
目前，武漢市場上的商業地產，多采取租售并舉的方式。開發商通過統一規劃、建設，統一市場銷售，再散租或者統一出租給業主，然后對商鋪進行統一的物業管理。
在招商方面，開發商多采取大主力商戶招商先行的方式，如百貨、影院、超市等由開發商統一招租。這些主力店一般用作招攬人氣及形成品牌效應，部分商鋪則做了分割，賣給散戶投資客。
這些散鋪經營方面，開發商會將經營不同產品和服務的商鋪做分區，大多分為餐飲區和服務區。
對散戶統一出租和管理很難實現，也有許多商鋪是業主自己租出去，或者中介幫忙出租。在這樣的情況下，物業中心或開發商難以控制租客的經營范圍。另外，開發商以高利潤將商鋪分割出讓給業主，業主也在高成本、高回報的預期下將租金盡量提高，這無疑增加了出租的難度，也加大了商家生存的壓力。
業內人士認為，一般來說，大型的綜合體商業項目，開發商的主力店招商、散鋪的后期管理都很規范。但一些小型商鋪或者社區商鋪，開發商只是在前期做一些商鋪規劃和管理，所以目前市場上有商鋪處于“死亡”狀態，正因為開發商過多透支未來價值，使得后期無價值可言。“真正成功的商業地產項目，不僅要把商鋪順利銷出去，還需運營得當，通過嚴謹的調查，準確的市場定位，為商鋪的持續升值積蓄力量，確保開發方、投資客、經營方、商業管理方利益鏈的順暢。絕大多數銷售火爆，最終淪為‘空城’的商業地產項目，就是輸在只考慮銷售卻疏于培育市場上。”一位業內人士分析。同時，該業內人士提醒商鋪投資者，投資商鋪能否成功，與商業地產企業本身的知名度和項目所在地有很大關聯，切莫盲目下注。
“只租不售”的越來越多
目前，一些開發商對經營商鋪有信心，開始逐步增加自持商鋪的份額，造成一些商業項目出售的部分比例減少。
記者在武昌一個樓盤了解到，其臨街商鋪只租不售，鋪面租金價格在100-200元/㎡，這個價格也嚇退了一些小投資客。
據悉，這些打“只租不售”牌的商鋪大多屬于商業招商情況良好的項目。一方面開發商沒有資金壓力，另一方面是通過物業持有增加企業操作商業項目的經驗。
另外包括武漢摩爾城在內的一些大型商業地產項目也采取了只租不售的策略，這樣的項目由于先天具有體量優勢，很有可能成長為一個商圈的核心，所以項目對外銷售的可能性也不大。
面對商鋪誘惑，投資者該如何規避風險？
業內人士建議，不管是投資商鋪，還是租賃商鋪，都要有區位地段、商業環境分析，看商鋪能否聚集到人氣，周邊消費是否具有持續的支撐力，運營方招商管理能力等。另外，售后包租作為一種銷售行為，其實質是以承諾售后高回報、低風險的方式促銷，加快資金回籠速度。但是，從更深的層次看，這一現象背后則是整個商業地產市場都面臨的融資困難問題。投資者最好選擇自己掌握出租的節奏，不要過于相信售后包租的高收益。
返回頂部- 責編：8002
- 瀏覽:
- 來源：楚天金報