樓市調整期先租后買 還是投資商鋪更保險
- 杭州寫字樓網
- 2010/4/13 16:20:58
望州路的李先生想為妻子找一間鋪面做生意，他請商鋪投資方面有豐富經驗的梁先生做參謀。4月3日，記者隨同“踩鋪”，并做筆記總結，其中實地選鋪涉及的具體考察方法，值得投資者參考。
投資檔案
投資人：李先生
投資目的：租賃或購買一間20~60平方米的商鋪，考慮經營服裝、美容化妝用品。
意向商鋪：中國國際貿易中心(國貿中心)四樓30平方米的商場鋪面；金洲路錦繡前程二樓60平方米商鋪；南寧·澳門街一樓30平方米內鋪。
初期投入：約50萬元
第1站：國貿中心
地址：民族大道41號踩鋪現場：所看鋪面位于四樓內彎道左側處，處于一個多家商鋪圍合的內部小圈內，人氣一般。約30平方米，店鋪門開間小，縱橫比例不太理想。3萬元/平方米左右出售，租金60元/平方米·月。原店主賣T恤衫，由于經營不善撤場。
探鋪分析：國貿中心位處市中心，該鋪面積較小，租金低，物業管理公司曾成功運營過裕豐商場。項目處于旺場期，位處高層的商鋪人氣仍相對稀薄。格局上來說，商鋪處于內部圍合區，由于沒有巨大的人流走向吸引，入場人較少，曲折彎道易讓人產生“迷路”感。根據“右主聚，左主散”的商鋪定律，該鋪位于左側是旺場硬傷之一。
小結：租金低，若業主不要求簽長期合同，可先試水經營。可考慮出租后輔助網店銷售，拓寬經營渠道。不宜考慮購買，當前轉讓價格性價比較低，高樓層商鋪旺場較慢，投資回報受樓層和鋪面位置影響較大。
第2站：錦繡前程
地址：金洲路廣西人才市場右側入巷20米處踩鋪現場：商住樓配套商業物業，60平方米，租金80元/平方米·月。周邊商住樓、辦公樓林立，有較大白領消費市場潛力。該商鋪位于二樓，店面招牌臨街，周邊多為餐飲、美容美體、健身俱樂部。
探鋪分析：店鋪大環境不錯，但由于處于分支小巷內，主流消費人群較少流入此道。適合做美容服務等定向周期的服務類行業，若做常規服飾買賣，缺乏相應消費人群支撐。
小結：建議不考慮租賃購買。店鋪大，前期投入高，且屬于單打獨斗的自主經營，周邊沒有相應的服飾業態聯動，目標投資經營業態發展潛力不大。
第3戰：南寧·澳門街
地址：人民東路與友愛南路交叉口踩鋪現場：新樓盤的商業配套，外觀具有澳門風情，處于十字路口，人流車流多，周邊有人民公園和夢之島折扣店。項目內有小步行街、臨街商鋪和商場內鋪，目前正在預約招商。商鋪價格預計2萬~6萬元/平方米。
探鋪分析：區位不錯，在朝陽商圈的輻射區內，商場主體定位為孕嬰大世界，業態有市場潛力。由于是新項目，經營成敗有一定風險。周邊環境較繁雜，十字路口人流消費意向比例不大。
小結：決定投注一定資金
先租一段時間看市場，這類新興主體商場，若運營得好，可吸引固定消費人群前往，從而帶動其他業態興旺。
選鋪小經驗
選右避左聚人氣
“右主聚，左主散”一直是人們尊崇的商鋪選擇定律。人們在生活中大多習慣以身體右側為主要做事方，如經常以右手做事，在購物、觀望時均有向右看、向右偏的習慣。選鋪要選右避左更能聚集人氣。
先租后買保險投資
如果投資前對商鋪價值“吃不準”，不妨先租后買。租賃經營期間可以對日營業額、客流量、經營方向等方面進行調查，綜合這些數據來確定評估對象的回報率。實際操作中會發現新的問題，即便失算了，損失也不致太大。
選對地段看準業態
商鋪所在具體位置，與經營的業態是否匹配很關鍵。舉個簡單例子，在一條汽車零件專賣街，開一家服飾店，即使人流很旺，這些“人流”對服飾不感興趣，也只能是店面的匆匆過客。
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- 來源：南國城報