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    高世斌：美國鐵獅門高級副總裁并兼任北京區總經理、博士、英國皇家特許測量師學會會員、中國高端商業地產的領先企業中化集團方興地產獨立非執行董事。

　　城市化仍在高速發展期

　　南方都市報：城市化將是“十二五”計劃的一個重點工作，有關你談到一個國家城市化進程中出現的30%和70%兩個拐點，能否具體闡述一下？

　　高世斌：城市化總體進程是沿S形曲線變動的，即著名的“納瑟姆曲線”，當城市化水平在30%以下，代表著經濟是較為緩慢的發展階段，這個國家尚處于農業社會；當城市化水平超過30%時，出現第一個拐點，代表經濟步入高速發展階段，這個國家進入工業社會，由此必然造成更多的人口向城市聚集。而當城市化水平繼續提高到超過70%之后，出現第二個拐點，代表經濟趨于平緩發展，標志這個國家也就基本步入了均衡成熟的現代化進程。而在30%到70%之間是一個特別快速的發展階段，這個過程會帶來很多機遇。

　　南都：數據上看我們國家現在城市化率是47%，正處在這一經濟高速發展期，從房地產市場來看，機遇主要體現在哪方面？

　　高世斌：我們首先要看到，城市化對寫字樓和住宅市場的影響是不同的，先住宅后寫字樓是城市化和房地產市場發展的基本規律，寫字樓在城市化發展中要滯后于住宅的發展，而隨著人流、物流、資金流和信息流的聚散，商務活動會變得活躍，進而拉動寫字樓的需求。目前隨著經濟的持續增長和城市化進程的不斷推進，一線城市的住宅發展水平逐步趨緩，寫字樓所占比重將逐步加大，歐美房地產企業開發或持有以寫字樓為主的物業約占總資產的70%以上，而國內房地產企業只在30%以下，還有很大的發展空間。

　　看看如今城市化進程中受益最多的是什么，不是工業、農業，而是第三產業，寫字樓正是第三產業的重要載體，所以這將為寫字樓市場，特別是一線城市的寫字樓市場提供廣闊的前景。我們國家城市化率的第一個拐點出現在1996年，預計第二個拐點將在2030年，從現在到2030年還有20年的時間。我可以說這20年，將是國內寫字樓市場的高速發展期。而且，寫字樓市場在一定程度上會重點向高端化、集中化和綜合化發展，城市內部的功能化分區差異將進一步加強。

　　個人投資寫字樓最好“入團”

　　南都：我們現在看到有一種趨勢，不少房地產開發企業正逐步加大對商用物業的自持經營比例，深圳有企業明確宣稱未來開發的商用物業全部自持，你認為背后的原因是什么？

　　高世斌：首先，對商用物業的自持經營有助于企業建立長期的品牌形象，特別對于一些上市公司，是軟性價值的一種很好體現；其次，自持經營不但能讓企業具備持續的融資能力，增加現金管理的手段，也可以減輕市場波動和政策帶來的影響，穩定企業總資產規模，同時在經濟衰退期也可為企業提供穩定的現金流；再者，從長遠來看，優質物業資產總是處在不斷的增值過程中，短期銷售獲得的只是百分率的利潤，而長期持有可能獲得的是成倍的物業增值收益。因此，只要開發企業具備足夠的資金能力，并有優秀的經營管理團隊，不注重物業開發的短期利潤和現金快速回流，自持經營當然很好。在歐美發達國家，這種自持比例也是非常高的，我們看到國內很多發展成熟的房地產開發企業也在加大這塊的力度，是比較聰明的做法。

　　南都：一系列的限貸、限購政策出臺，讓市場閑散資金不得不從住宅市場流向了寫字樓市場，你是否可以給這些投資者一些具體的建議？

　　高世斌：坦白來說，如果是對于個人投資者而言，我是不太建議進入寫字樓，特別是一線城市甲級寫字樓市場的。可想而知，個人能夠動用的資金量能有多大？是整棟買，整層買，還是一間間買，如果只是一間一間購買，寫字樓的產權過于分散，對于本身物業的后期經營和管理都不是太好。而且投資寫字樓的風險性還是遠遠高過住宅，不但投資成本高，管理成本也相對高，國內目前寫字樓的空置率并不算低，試想如果一旦租不出去的話，空置所需要支付的管理費、空調費以及月供等，可不是個小數字。當然不是說個人就完全不能投資寫字樓，我建議最好能組成團隊，有核心管理人員，比如像REITS（房地產投資信托基金）那樣，以基金等的方式進行統一的投資管理，無論從投資穩定度，還是抗風險能力來說，都要好很多。當然，這需要政府給予相應的管理和引導，并不是那種私下集資。