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    21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，11-12月成交面積排行前10位新建寫字樓中，套均面積高于1000平米的項目有2個，而9-10月排行中則無此類項目出現(xiàn)；套均面積低于100平米的項目有3個，而之前兩月排行中此類項目則有4個。此外，這些項目的單價、套均總價水平也在上移，11-12月成交面積前10項目中，單價高于2萬元/平米的項目有6個、套均總價高于500萬元的項目有5個，而之前兩月此類項目的個數(shù)則只有4個和2個。

    對于寫字樓買方市場偏好轉(zhuǎn)變，21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認為，其背后原因，首先由于臨近年底，企業(yè)及個人資金都較為充裕，能有更多實力用于投資及改善工作環(huán)境；其次，樓市調(diào)控新政下，寫字樓市場未受影響，并與住宅價格存在倒掛，也吸引了部分投資轉(zhuǎn)向，如目前全市新建住宅成交均價為2.27萬元/平米，就高出新建寫字樓均價0.31萬元/平米。

    預(yù)計未來寫字樓新建項目中，低碳、綠色的甲級寫字樓漸成趨勢，而明年上海的新興熱點辦公區(qū)域?qū)�會出現(xiàn)在濱江沿線、虹橋臨空CBD及世博中央商務(wù)區(qū)內(nèi)。

    不過，寫字樓的爆發(fā)并非整個商業(yè)地產(chǎn)市場的全貌，從中長期看，眼前的短期發(fā)力還不能最終確定中長期的市場走勢。

    中原地產(chǎn)的年度研究報告指出，2011年商業(yè)地產(chǎn)市場形勢趨好。寫字樓市場方面，一線城市將獲得個人投資者的青睞，價格有望穩(wěn)步上漲，寫字樓租金繼續(xù)上揚；二線城市將迎來一輪新的建設(shè)高潮，市場短期將出現(xiàn)供大于求。

    商鋪市場方面，銷售市場的火熱仍將持續(xù)，租金上漲趨勢也將延續(xù)，但商鋪市場結(jié)構(gòu)性的分化將愈演愈烈，城市核心區(qū)的商鋪價值將獲得提升，而郊區(qū)的商鋪將面臨較大的風險。

    值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)市場的這些隱憂，在今年的土地市場行情中已經(jīng)可以窺見一斑。

    “今年，商地寬松出讓將加劇未來競爭。”上海中原研究咨詢部分析師坦言，監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，今年1—10月，上海總共出讓146幅經(jīng)營性用地，出讓面積共計842.81萬平方米，建筑面積共計1398.08萬平方米。其中，商辦用地共出讓85幅，出讓面積共計308.42萬平方米，建筑面積共計609.99萬平方米，平均溢價率為11%

    從片區(qū)來看，土地出讓集中片區(qū)基本分布在新興規(guī)劃的新城板塊，特別是松江新城區(qū)域，今年1-10月總共出讓11幅經(jīng)營性用地，合計出讓面積90.68萬平方米，建筑面積98.40萬平方米。

    報告指出，從上述新城中經(jīng)營用地的出讓情況來看，商辦用地占了6成比例，意味著未來2-3年，商辦項目仍將旺盛供應(yīng)。上海商辦市場目前存量為970萬平方米，已經(jīng)呈現(xiàn)供大于求格局。這一突出的存量壓力在短期內(nèi)恐難緩解。