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　　當(dāng)前我國的商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，主要受到了幾種因素的影響。從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景看，我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于升級過程中，服務(wù)行業(yè)的比重不斷提升，表現(xiàn)為城市商業(yè)總量與結(jié)構(gòu)的增長與優(yōu)化。同時(shí)，我國的城市化進(jìn)程不斷加快，城市的擴(kuò)容與居民數(shù)量的增加，客觀上要求更多的商業(yè)設(shè)施與之配套。從制度角度看，我國在樓市調(diào)控政策出臺后，商住房產(chǎn)價(jià)格倒掛現(xiàn)象得到緩解，商業(yè)地產(chǎn)在投資價(jià)值與市場進(jìn)入方面較住宅房產(chǎn)有了更為誘人的吸引力，成為資金流入領(lǐng)域。

　　可以看到，政策的調(diào)整也促使地產(chǎn)企業(yè)及一些非地產(chǎn)企業(yè)將更多的資源投向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。從市場的需求方面看，在金融危機(jī)后我國逐漸加大力度引導(dǎo)并開拓國內(nèi)市場，以零售為主的各類型消費(fèi)領(lǐng)域率先啟動(dòng)，在需求帶動(dòng)下供給逐步增加，國內(nèi)外零售商的布局意愿在2009、2010年表現(xiàn)突出。

　　在諸多因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)獲得了發(fā)展機(jī)遇，但是在發(fā)展中也應(yīng)注意一些問題。

　　供給與競爭問題：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多建設(shè)在城市的中心區(qū)域或繁華地帶，與原有或鄰近的商業(yè)資源必然形成區(qū)域范圍的競爭格局，特別是新建項(xiàng)目不能很好地同原有商業(yè)資源進(jìn)行差別化發(fā)展時(shí)，必然造成“兩敗俱傷”。商業(yè)資源供給主要通過面積來衡量。一線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒數(shù)十萬平米，二三線城市一個(gè)項(xiàng)目的供給量也不低于數(shù)萬平米。許多項(xiàng)目總量的確定并未考慮當(dāng)?shù)氐某ｑv與流動(dòng)人口，以及人群的消費(fèi)特征等因素，項(xiàng)目開發(fā)主要依據(jù)獲得地塊的大小，這種做法迎合了地方政府的開發(fā)意向，進(jìn)而形成了缺乏實(shí)用性的“城市地標(biāo)”項(xiàng)目。許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)均有論證過程，但多數(shù)項(xiàng)目的這一過程缺乏相應(yīng)的地區(qū)市場調(diào)查與分析，或僅僅停留在形式上。商業(yè)輻射具有區(qū)域性，而商業(yè)設(shè)施的轉(zhuǎn)型成本很高或不具備轉(zhuǎn)作他用的可能，因此每個(gè)項(xiàng)目的立地都應(yīng)考慮其所在區(qū)域的供需狀況，避免供過于求造成資源浪費(fèi)。

　　定位與層次問題：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要雄厚的資金、資源、技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)，因此國內(nèi)主要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商僅限于熟知的幾家。大開發(fā)商拿到的項(xiàng)目多為城市商業(yè)綜合體，在對項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)多從功能完備、設(shè)施齊全、標(biāo)志顯著等方面考慮，其結(jié)果是各個(gè)項(xiàng)目定位存在趨同。大型綜合商業(yè)項(xiàng)目固然能夠成為城市的中心，但中心畢竟是“點(diǎn)”的概念，城市商業(yè)體系的完善更需要“面”的發(fā)展。城市商業(yè)的系統(tǒng)化建設(shè)需要商業(yè)的核心、特色與基礎(chǔ)，具有多層次性。因此商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)照顧到城市的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也不僅僅限于城市商業(yè)綜合體。在基礎(chǔ)方面，商業(yè)資源的設(shè)置應(yīng)結(jié)合城市內(nèi)社區(qū)的發(fā)展，建立便民的社區(qū)商業(yè)體系；在特色方面，商業(yè)資源的設(shè)置應(yīng)結(jié)合城市特點(diǎn)，形成具有地區(qū)風(fēng)格的休閑娛樂商業(yè)。這些領(lǐng)域的發(fā)展也為中小開發(fā)商提供了機(jī)會(huì)。

　　開發(fā)與經(jīng)營模式問題：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營主要包括銷售、出租和自營，根據(jù)開發(fā)商的專業(yè)情況有所不同。一般來說，銷售模式開發(fā)商介入較淺，通過店鋪銷售能夠快速回收資金獲利離場；出租模式的投資回收期較長，同時(shí)需要開發(fā)商具備場地招商出租的管理能力，較好的出租經(jīng)營可以使開發(fā)商獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流入；自營需要開發(fā)商具備較強(qiáng)的管理能力及對零售、娛樂等市場的整體把握，自營在資源方面的投入較多，除資金外，人力資源的缺乏往往成為制約開發(fā)商復(fù)制性發(fā)展的障礙。當(dāng)前我國的商業(yè)地產(chǎn)商主要以前兩種模式為主，并在實(shí)踐中采取混合模式，如銷售一部分、出租一部分，具備條件的還可以自營一部分。從分工的角度分析，應(yīng)提倡專業(yè)人員做專業(yè)的事情，如地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營應(yīng)交由不同的主體完成。但從商業(yè)持續(xù)發(fā)展的角度分析，開發(fā)商介入程度越淺，對項(xiàng)目后期的運(yùn)營越缺乏整體關(guān)注，便會(huì)形成項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營的脫節(jié)，造成前期資源投入的不當(dāng)。

　　鑒于上述問題的存在，政府等城市管理部門應(yīng)有所應(yīng)對。首先，管理部門應(yīng)從城市與地區(qū)發(fā)展的實(shí)際出發(fā)，綜合考慮城市商業(yè)資源的供需態(tài)勢、競爭狀況與發(fā)展速度，確定均衡發(fā)展的總體目標(biāo)。其次，商業(yè)管理部門應(yīng)在實(shí)地調(diào)研基礎(chǔ)上，制定城市的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以定量的方式分析并確定各類商業(yè)資源的供給水平。第三，對城市商業(yè)發(fā)展進(jìn)行分層與定位，以系統(tǒng)化的視角設(shè)計(jì)城市商業(yè)體系，積極引導(dǎo)多種資源參與商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，能夠高低兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展。第四，對于具體項(xiàng)目，特別是大型綜合項(xiàng)目的開發(fā)，應(yīng)建立專項(xiàng)的管理小組，以全產(chǎn)業(yè)鏈的思維進(jìn)行整體的協(xié)調(diào)與控制，保障項(xiàng)目建設(shè)中的前后銜接順暢，并最大限度發(fā)揮各專業(yè)主體的優(yōu)勢。（文/宋丕丞）