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    經(jīng)歷2010年一波投資高峰之后，2011年國內(nèi)大宗物業(yè)投資依舊延續(xù)活躍態(tài)勢，而投資熱點卻悄然向二線城市轉(zhuǎn)移。DTZ戴德梁行在最新投資報告中指出，隨著一線城市投資市場“門檻”的逐漸提高，以及二線城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷提升，預(yù)計未來1-2年，新的大宗物業(yè)投資熱點將會出現(xiàn)在二線城市的甲級辦公樓市場。受此因素推動，二線城市甲級辦公樓租金水平將出現(xiàn)至少15%的上漲空間，而兩年多時間增值50%的上海速度也有可能在當(dāng)?shù)貜?fù)制。

　　辦公樓收益率高于其他物業(yè)

　　根據(jù)DTZ戴德梁行投資部開展的一項外資機構(gòu)大宗物業(yè)收購及轉(zhuǎn)手調(diào)研顯示，自2005-2010年間在上海的25宗外資大宗收購并成功轉(zhuǎn)手的交易中，從投資周期、毛回報率、以及退出難度等多個因素考量，辦公樓項目均領(lǐng)先于其他物業(yè)類型。統(tǒng)計顯示，外資購入并最終成功轉(zhuǎn)手的項目中，辦公樓占有48%的較高比例；其次是住宅及服務(wù)式公寓，占44%；而零售商用物業(yè)部分僅占8%；工業(yè)地產(chǎn)方面，雖然有交易產(chǎn)生，但還未有轉(zhuǎn)手退出的案例。

　　DTZ 戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉建成指出：“辦公樓之所以投資占比突出，主要因為辦公樓具有投資周期最短，回報率較高的特點。”根據(jù)該調(diào)研顯示，一般辦公樓在被外資收購后，平均28個月左右即可轉(zhuǎn)手，并獲得約50%的增值。住宅及服務(wù)式公寓的投資周期略長，大約34個月，而收益率則超過50%；而零售商用物業(yè)則需要持有超過43個月時間才能夠達成約40%的增值。

　　二線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓稀缺

　　近年來，許多二線城市伴隨著經(jīng)濟總量的增長，正在經(jīng)歷經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)積極轉(zhuǎn)變，對優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求正大幅攀升。葉建成指出，“盡管各城市的經(jīng)濟各有特點，但二線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正在復(fù)制一條一線城市所走過的道路，相信新的投資熱點將出現(xiàn)在二線城市的甲級辦公樓市場。”

　　據(jù)他介紹，目前二線城市的甲級辦公樓市場多數(shù)尚未成形，屬于單一大業(yè)主持有經(jīng)營的甲級辦公樓存量較低。以二線城市GDP排名第一的蘇州為例，雖然其2010 年GDP總量超過9000億元，已接近部分一線城市的水平，但單一業(yè)主持有型甲級辦公樓的體量僅28萬平方米，比上海環(huán)球金融中心一個項目(38萬平方米)的面積還低。與此作為對比的數(shù)字則顯示，截至2010年第四季度，一線城市中，深圳甲級辦公樓存量為171萬平方米，上海為431萬平方米，北京為 660萬平方米。

　　葉建成指出：“目前二線城市的甲級辦公樓存量少，且大部分為散售，租金較低，而機構(gòu)投資者通過整幢收購后，其租金水平將得到較大改善。比如2010年9月，平安保險在武漢購入瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的一棟甲級辦公樓之后，該區(qū)域租金已從過去的月租70元/平方米上漲至110 元/平方米左右，升幅達57%。”