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    今年住宅市場受調控政策影響一時冷清，而商業地產備受關注。不限購、不限貸、回報高、升值潛力巨大……近期不少開發商打出這樣的廣告，以吸引商業地產投資客。于是，沉寂多年的商業地產今年激起了眾人的投資熱情，成交量近幾月來連創新高。雖然商業地產投資回報比較誘人，但業內人士認為，投資商業地產的風險要遠遠大于住宅，尤其是那些從來沒有商業地產投資經驗的新手，更要謹慎為之。

    商業地產良莠不齊選擇須睜大眼睛

    近日，有位讀者王先生給筆者講述了他的投資遭遇。因為物價不斷上漲，通脹壓力不斷加大，他擔心存款放在銀行會不斷貶值，聽說今年商業地產比較火熱，正好手頭有40多萬元沒有好的投資方向，于是選擇了商業地產投資。他本人以前沒有接觸過商業項目，不太了解商業地產，年初他被一家商業地產項目的廣告深深吸引，誘人的產品和高額的回報讓他動了心，于是去售樓處實地考察，置業顧問熱情的介紹和專業的分析以及現場熱銷的場面迅速打動了他，很快便出手預定，并短時間內與開發商簽訂了正式的購房合同。(簽訂合同時置業顧問沒有就合同內容一一與他告知)，當他拿到合同后發現，合同內容與當時開發商的承諾有很大出入，按合同計算產品回報遠遠沒有項目宣傳的那么好，他有一種被欺騙的感覺。為此他找到開發商，開發商有著種種合理解釋，于是王先生要求退房，但合同已簽，開發商根本不理會。現在他很后悔，越看合同越覺得上當了，現在整個人為此幾乎精神崩潰。

    筆者為此也詳細了解了該項目，發現該項目確實存在很多問題，并且經計算后發現，回報也沒他們所說那樣誘人。如果簽訂合同的時候能仔細核對合同內容，也許這位王先生就不會購買這個項目了。

    王先生的投資遭遇并非個案。據筆者了解，許多投資者以投資住宅的思維來投資商業地產，以為買進就能賺錢，風險意識比較淡薄。有商界達人曾形象比喻，“投資住宅，中學生即可；投資商務樓，需要大學生；而投資商鋪等純商業地產，則需要研究生。購買商業地產，需要研究，要有調查和統計，否則冒然買進很可能吃虧。”決定商業地產價格的因素有很多，但能否升值，還在于其所處區域本身發展是否有潛力以及該產品是否合理等。有研究人士指出，住宅以銷售論回報，而商業地產則以經營論成敗，投資者千萬不要被一些開發商誘人的廣告沖昏了頭腦。

    商業地產投資要理性對待

    商業地產與住宅相比，整體環節比較復雜，除了首先要看開發商的綜合實力、品牌以及所開發產品以外，投資商業地產還要考慮以下幾個因素：

    第一，包括辦公樓、公寓(普通公寓、酒店式公寓等)、商鋪、旅游娛樂等，這些產品形式不同，回報也不同，取決于后期經營狀況。商業地產的用地，國家規定的使用年限一般在40-50年；而純住宅用地使用年限為70年。特別需要注意的是，有的項目使用年限嚴重縮水的問題。

    第二，商業地產買賣稅費比住宅要高，尤其是賣出過戶的土地增值稅是住宅的2-3倍。

    第三，購買商業地產銀行貸款的年限最多只有10年，而住宅可達30年。

    第四，商業地產的水電、寬帶費用與住宅地產相比幾乎翻倍，物業費更是高出住宅物業的數倍，而且不可以落戶。

    王先生的投資遭遇為更多的投資者提了個醒。