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    為彌補北京南城的滯后發展，北京市政府2009年提出《促進城市南部地區加快發展行動計劃》(下稱“城南計劃”)。在這個總投資達到2900億元的計劃中，北京市明確提出，要提升產業園區發展能級，發揮高端引領作用。對中關村科技園豐臺園提出的要求是強化園區高技術服務業、總部經濟基礎，加快東區三期建設，啟動西區開發，完善基礎設施和公共服務平臺建設，提升豐臺科技園對城市南部地區發展的輻射帶動作用。

　　而在這個龐大的投資中，豐臺區大約占有1300億元。其中直接或間接與豐臺科技園總部經濟區相關的投資總額就達600億元以上。總部經濟區成為了城南計劃的最大受益者。

　　豐臺區副區長孔令斌說：“十二五期間，豐臺計劃完善總部經濟戰略規劃，進一步改善總部發展的環境，發展高技術服務業、配套服務業，特色產業組成的總部產業鏈，讓總部經濟真正實現產業化。同時加快豐臺科技園東進西擴的建設，在豐臺科技園區取得現有基礎上拓展新空間，再上新臺階。”

　　借政策之力，北京總部經濟區開始向東拓展新區。目前這里形成的“東區”總面積達1.75平方公里，是北京西南地區面積最大的一塊待開發高新技術產業用地。“豐臺科技園正在加快實施東進西擴的戰略，正在建設總部基地升級版，打造全新的科技企業總部基地，實現豐臺科技園在總部經濟建設道路上新的提升。”豐臺科技園區管委會副主任段海波說。

　　公開資料顯示，目前北京總部經濟區所有的總部企業和研發中心等企業已達到4000余家。而目前這個數字依舊在增加。

　　“擴容”是商業地產的機會嗎？

　　無論是哪里的總部經濟區，擴容總是要大規模興建商業地產。

　　在房地產調控不斷深化的當下，住宅地產不斷受到打壓，商業地產卻一擁而上。在上海、廣州、武漢、成都等地，一大批商業地產項目以發展“總部經濟”的名義迅速鋪開。而在住宅土地不斷降價、流拍的同時，商業金融用地卻依舊能夠持續成交。

　　11月3日，北京豐臺麗澤商務區兩宗商業地塊招標分別以最高報價4.16億元和14.5億元，折合樓面價10400元/平方米和10107元/平方米的價格成交。市場人士認為，在目前住宅用地普遍底價成交、住宅用地不斷流拍的情況下，商業用地依然被看好。這與當前商業地產“當道”的地產市場不可分割。

　　調控至今，包括萬科在內的眾多房地產企業都紛紛轉型商業地產開發。而這也引起了市場對商業地產市場的擔憂。

　　中國人民大學財政與金融學院副院長趙錫軍在接受《中國經濟周刊》采訪時說：“房地產調控不僅僅是在調控高房價，更是在調結構。比如建立保障性住房，滿足多層次的社會住房需求。商業地產是否還能像之前的住宅地產一樣出現高速發展呢？我覺得不會了。盡管我國的經濟發展正在轉型，由出口主導轉為內需主導。但這并不是讓商業地產像之前的住宅地產一樣瘋狂爆發的理由。而且國家應該也不會允許未來商業地產出現泡沫。”

　　不過，要求匿名的中國房地產協會高層人士認為：“在全國很多城市的總部經濟區，由于地價便宜，很多開發商都看中了其中的發展空間。很多商業地產商都擠進總部經濟區做寫字樓，做酒店。現在總部經濟擴容，對于調控下的那些轉型的房地產開發商應該是機遇。”

　　以上述豐臺總部經濟區“東進”擴容為例。在擴大過程中，目前正在建設的“諾德中心”便是一座綜合體商業地產項目。中鐵建工集團董事長劉榮耀在接受《中國經濟周刊》專訪時表示：“總部經濟區的擴容肯定會給商業地產帶來刺激作用。總部經濟區擴容，說明外來的企業總部增加，原本的總部經濟區域已經不能滿足企業總部的需要。這必然會帶動商業地產的發展，比如需要增加寫字樓，需要增加高級酒店以及購物廣場等其他商業配套設施。而由于擴容會遇到成本、面積等問題，我認為，擴容所需要的商業地產應該集中寫字樓、總部獨棟、商業中心、公寓、會議中心等多元業態的綜合體。我們開發的諾德中心也是從這個角度考慮的。”

　　不過，也有學者對總部經濟的商業地產發展存在擔憂。北京社會科學院經濟所副所長趙弘表示，總部經濟雖然帶來了商業地產的繁榮，但同時要遏制投機資本過度進入總部商業地產。“房地產打壓政策調控政策出臺以后，資本正在尋求新的領域和機會，很顯然，總部地產、商業地產也成為這些資本尋求的一個首選。一些開發商真心實意想搞總部經濟，想開發商業地產，但沒有做很好的政策設計和內部機制設計，項目開發出來后，只要你想買他就賣，也不看你是不是真正在這里辦公，結果層層轉手，最終造成價格很高，誰也入駐不起。總部經濟變成了地產泡沫。”

　　這位中國總部經濟理論的創立者表示：“商業地產是總部經濟發展的一種載體形式。需要進行精心的制度設計特別是利益機制設計，對開發商進行有效的引導和管控，達成政府發展產業的意愿和開發商獲取利益的意愿，形成共贏。”

　　嘉賓

　　汪玉凱 國家行政學院公共管理教研部教授

　　劉榮耀 中鐵建工集團有限公司董事長

　　鐘偉 北京師范大學金融研究中心主任

　　鐘朋榮 北京視野咨詢中心主任

　　商業地產會否快速發展？

　　汪玉凱：我認為，未來20到30年中國的宏觀經濟依舊能保持高速增長。目前我們國家的城鎮化比例不到50%，因此我們有很大的內需空間。盡管宏觀經濟增速可能不會再長久出現兩位數的增長，但是長期保持8%的增速應該是可以的。由于內需強大而且國內市場有待開發，這對于國際資本的吸引力也是肯定的。在這種情況下，我認為商業地產的發展應該還會出現一個快速的增長階段。但是商業地產的增速不會跟住宅一樣出現瘋長。

　　劉榮耀：我認為，未來中國的宏觀經濟可以支持商業地產出現快速增長。因為我們國家的整體經濟依舊能保持高速健康的發展。而且，由于今后我國的經濟增長方式將逐步轉變為消費和投資主導，因此房地產業依舊可以保持快速發展。由于國內經濟主要依靠內需拉動，所以商業地產可以借此快速發展。這是市場的需要。此外，從國家十二五規劃來看，今后高新技術企業、大型工程企業將有機會快速發展。因此像總部經濟區這樣的產業園地產也將得到高速發展。