受制多種因素 房企轉型商業分化明顯
- 杭州寫字樓網
- 2011/12/16 15:14:36
“在住宅市場遭遇持續調控的壓力下，自去年開始，商業地產成為‘香餑餑’，不少開發商尤其是靠住宅起家的開發商紛紛表示將轉型商業地產。不管是避險還是平衡，不管是投資還是投機，商業地產都已經成為了不少房企的‘心頭肉’。”
縱觀一年多以來的試水與發展，商業地產市場雖然明潮暗潮齊涌，但房企在商業地產發展的實質性動作上卻表現不一。
德佑地產研究中心主任陸騎麟指出，今年整體市場環境相對較差，并不利于商業地產的發展。對于開發商而言，最主要的還是回籠資金，它們中的大多數放緩了進軍商業地產的速度。即便有開發商在持續商業地產布局與拓展，也多以二三線城市為主。
房企分化明顯
針對住宅市場的調控尤其是限購，加速了開發商搶食商業地產的意愿與熱情。今年年初，在不少上市房企的年度報告會上，企業高層紛紛宣布要加速商業地產的投資與開發，希望通過持有商業物業而平衡現金流和資產收益。
然而，近一年的時間里，不同的企業在逐鹿商業地產上表現明顯不同。務實與務虛之間，反映了不同開發企業的實力與戰略意圖。
以龍頭萬科來看，雖然關于商業地產的戰略有所調整，但其2011年在商業地產的發展上仍有實質性動作，不僅積極整合商業資源，在與商業品牌的關系與梳理上有所進展，加大了住宅綜合體的開發，收購開發了一些城市商業中心，并積極涉足高端旅游市場及酒店開發業。
保利集團今年以來加大了在商業地產、旅游地產及養老地產領域的投資。截至三季度末，保利在全國拿下了19宗土地，其中商住用地達到10宗。而目前，保利地產在北京、廣州、上海等一線城市規劃建設19個寫字樓、13個五星級酒店、8個購物中心及2個會展中心。
轉型商業地產房企中，最為引人注目、進展最給力的莫過于龍湖地產。以西南為大本營的龍湖地產雖然早在2000年初就開始嘗試商業地產的開發與運營，但真正形成全國影響力應該說是在2011年。今年，北京長楹天街開盤銷售，回籠資金近10億元。重慶、成都天街項目同樣取得了不菲的收入。與此同時，無錫、杭州、常州、西安等多個天街項目更是把龍湖推到了商業地產的戰線前沿。龍湖有關人士曾表示，要追趕萬達等國內一線商業地產。
然而，不少房企的戰略仍顯得格外保守與謹慎。金地、招商等傳統住宅開發商雖然有了較為明晰的戰略和團隊部署，但在今年的實際行動上收效較小。
就金地的情況來看，年初制定了未來5年“再造一個金地”的目標，今年在大連、揚州等城市出手拿地，但除了極少量的服務配套用地帶有商業性質之外，均為住宅用地。
公開資料顯示，招商地產今年以來在武漢、鎮江、深圳等地斬獲地塊，但這些土地基本上是住宅用地，并沒有純粹的商業用地。
不確定因素較多
企業轉型受制于多重因素，很難一蹴而就。
全佳全斯美德總經理端恒認為，在住宅轉向商業地產的房企中，分化主要體現在是短線投資還是長期持有。盡管許多住宅轉向商業地產的開發商希望未來增加持有物業的比重，但短期來看，其商辦項目的開發仍然難以改變住宅模式，主要原因在于資金鏈現狀短期難以改變，且未來是否能真正實現轉型，不確定因素也較多。許多所謂的要轉向商業地產的開發商，更多的是因為政府土地供應結構的改變以及開發要求而被迫轉型。
中投顧問房地產行業研究員韓長吉指出，房企轉型商業地產過程中，企業的資金鏈、住宅項目規模以及經營策略都將影響房企轉型效果。從規模性而言，如果房企資金鏈受到樓市調控的抑制，那么房企在商業地產的擴張過程中將以穩健為主，投資量少且投資項目存在一定的試探性。從綜合體商業地產的擴張過程來看，如果企業的經營項目分布廣闊，那么企業將優先以住宅項目的綜合體開發為轉型的重要舉措。從經營策略方面來看，有部分上市企業的商業地產轉型過于急促，導致經營風險增加，企業經營利潤大幅下降。
受制于企業資金鏈、經營策略等多種因素，房企轉型商業地產出現分化，在情理之中。韓長吉同時指出，以住宅開發為主，輔以商業地產開發，并著重控制開發占比的房企將逐漸獲得商業地產的盈利優勢，轉型將為企業帶來新的盈利點，但是有部分房企由于規模較小，資金鏈壓力較大，很容易陷入商業地產前期的投資漩渦，導致企業在短期內盈利能力受到影響，轉型優勢逐漸喪失。
轉型面臨不確定，導致不同房企選擇不同。而實質上，當下商業地產發展所面臨的問題，無論轉型與否都將無法避免。
同策研究咨詢中心總監張宏偉就指出，當前部分房企商業地產拓展已表露出布局過早可能帶來的風險問題，尤其是三四線城市的布局，項目的培育發展期較長，需要付出更多，回報時間更長。另外，當前在融資受阻情況下，部分商業地產項目銷售物業能否支撐持有物業發展也成為一大問題。因此，企業在轉型時必須解決長期策略與短期現金回籠發展之間的矛盾，并做好相應的準備。
案例
萬通：目標靠譜多元嘗試
從萬通地產董事長到萬通控股董事長，國內地產大佬級人物馮侖今年正式完成了“退居”。在馮侖開始聚焦于萬通控股時，事實上他已經勾畫了萬通地產未來的發展，尤其是在商業地產發展方面。
關于商業地產的轉型與發展，馮侖曾表示在此問題上要非常謹慎，強調轉型的安全性，直言不轉90度彎，要轉60度彎，“慢一點，時間會長一點，但會走得長遠。”
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- 來源：東方早報