杭州切斷投機房地產 非住宅類酒店式公寓將成歷史
- 杭州寫字樓網
- 2012/2/8 10:40:04
2010年，北京市要求在5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，一律禁止分層、分單元銷售。分析認為，這一政策主要還是針對商業項目擅自改成住宅來銷售的現象。
2月7日下午，杭城迎來農歷新年第一場土地出讓會，5宗商業用地，出讓總面積93571平方米，總體量約32萬平方米。盡管春寒料峭，但出讓現場集結了不少包括媒體在內的看客，他們都在等待一個答案：杭州酒店式公寓急踩剎車，會不會影響本顯沉寂的地產商的拿地熱情？
其實，熱議已經發酵一段時間了。故事發軔于杭州政府門戶網站上公布的一則《關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理的實施意見》(下稱《意見》)，該《意見》明令禁止商業辦公樓采用公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質的名稱來銷售，對商業項目的套型設計、衛生間數目、挑空陽臺、飄窗等作出了嚴格規定，酒店式公寓的開發面臨重大調整。此次出讓會是杭州市公布這則《意見》后的首場土地出讓會，所以倍受關注。
據悉，2月11日，也就是從本周六開始，杭州正式實施此則《意見》。
一場猜測仍在持續：
酒店式公寓由來已久，杭州為何此時急踩剎車？
此舉意在引導土地市場資金流向，平衡土地市場的格局嗎？
在售、待售的酒店式公寓，會不會因此得益？
為什么急踩剎車
細讀《意見》不難看出，近十年來杭州不少地產商一直倚重的酒店式公寓，即將沉寂。
酒店式公寓，作為一種另類的房產品，在杭州地產市場一直大行其道。這種自住、投資兩相宜的小戶型，因與樓市的某種需求不謀而合，遍地開花。目前杭州市場上的酒店式公寓，多數是打規劃的擦邊球，“商改住”而來。引用一份公開發表的調查，2004年12月至2006年12月間，杭州公開出讓的46宗辦公用地，有21宗最終都以酒店式公寓，或者以酒店式公寓結合辦公樓、酒店等城市綜合體的形態亮相。
王建春是浙江長業控股房產部負責人，他說，禁止打擦邊球“商改住”，完善酒店式公寓建設管理，對政府而言，只有好處，沒有壞處。寫字樓開發，主要是創業創新，招商引資，而現在不少公建項目被改造成酒店式公寓出售，用來住人，一分錢稅也收不到，政府顯然不答應。
此話不無道理。近年杭州城市管理層明確提出，杭州要大力發展樓宇經濟，通過發展樓宇經濟來增加就業崗位、增加居民收入、增加政府稅收，最終造福百姓。 2007年，杭州商務樓宇稅收在3000萬元以上的有38幢，其中以標力大廈、黃龍世紀廣場等為代表的12幢商務樓宇，還跨入年稅收“億元樓”行列。一定程度上說，它們還成為了城市稅收的主要來源之一。
另一種看法是，酒店式公寓管理十分麻煩，這類房產品的投訴一直不斷。
始建于1999年的雙牛大廈，是杭州第一幢酒店式公寓。其時恰逢杭州寫字樓市場不景氣，住宅升溫，原開發商“敏感”捕捉到這一變化，引入了“單身公寓”概念，把寫字樓當成商住兩用的準住宅賣，使原本按照寫字樓的建設規模的28層雙牛大廈，被分割成百個以內的銷售單元。原本可容納五六百人的大樓，如今的容納人數達到千人以上，當初設計時未考慮全面的垃圾處理、污水排放等問題，成為后來令物業公司極為頭疼的問題，而且大廈未建消防設施，更沒有通過消防驗收。2001年開始，雙牛大廈的開發單位官司纏身，糾紛不斷。后來主事者干脆卷錢跑了，不僅用于消防的資金沒有，就連物業維修基金也沒了。開發商的突然消失，導致雙牛大廈的業主們無法領到三證，也就無法成立業主委員會，雙牛大廈的管理一度陷入混亂。
雙牛大廈只是杭州一些酒店式公寓的縮影。
黃家宇，城西文溪鼎園營銷策劃部總監。按照他的觀點，政府出讓公建項目，是為了平衡區域商業公建，而大批公建項目改建成酒店式公寓出售，有違政府初衷，弱化了公建的區域平衡功能。目前杭州市關上“商改住”酒店式公寓的大門，更多的是為了規范這類土地出讓，規范產品行為。
有關“平衡”的猜測
圍繞著“商改住”的禁令，坊間一直盛傳“平衡土地出讓市場”的說法。
資料顯示，受“限購”政策的影響，2011年杭州主城區土地市場寒意逼人，成交面積下滑超過30%，近六成土地底價出讓。這顯然不是什么令人興奮的消息。誰也不希望公建用地被開發商用來開發類住宅產品。
2011年土地行情趨冷的情況下地產商無疑都是精明的主兒。簡單地算一筆賬，就會發現商業類土地眼下易于出手的秘密。首先，公建用地的地價比住宅低許多。其次，酒店式公寓的價格無論是單價還是總價，與附近房價相比，具有明顯的價格優勢。寫字樓項目一直是杭州地產的軟肋，賣不動，資金回籠慢；而打擦邊球，將公建項目部分改造成酒店式公寓出售，能夠促進銷售，加速資金周轉。
那么能否就此斷言，這份《意見》有意引導場外資金進入宅地呢？
黃家宇說，也許有這方面的考慮吧。誰都能看得出來，目前的土地市場行情趨冷，要想宅地與商業類用地同時火起來，有點難。保一塊，推一塊，或許是明智之舉。所以不妨先推一下住宅市場，保證宅地正常出讓；否則大家都買公建類地塊，不利于整個土地市場。
那么，禁令之下，對公建等商業用地影響到底有多大呢？采訪中，有專家認為，酒店式公寓誰都可以買，而寫字樓只有需要的人才會下單。公建項目因為銷售行情及銷售速度慢的原因，要求開發商資金充沛，所以，對土地市場的投資方向應該會有一些無形的引導。
行文至此，記者收到即時短信：“今天，杭州主城土地市場龍年第一拍遇冷，5宗商業用地(包括加油站用地)全部以底價加價100萬直接成交，獲土地出讓金約13.5億元。”
資金最終會不會轉向宅地，進而改變整個土地市場的出讓格局，看來還得假以時日，留待后觀。
誰來彌補市場空缺
如果人們撇開土地市場，就會發現另外一個更值得反思的問題：為什么酒店式公寓頗受市場歡迎？
酒店式公寓戶型小，單價、總價低，自住、投資兩相宜，這是它的最大的優勢。它的熱銷，說明市場需求還是有的。這種需求不僅僅源于溫、臺等地的投資客，更多的還是一種過渡性的居住需求。目前市場上中小戶型集中在八九十平方米，更小一點的小戶型則斷檔了。如果真要尋找，只能到二手房市場上去尋覓老小房了。現在住宅市場高層住宅多，小戶型設計難，設計成本增加，開發商不敢開發那種五六十平方米的戶型。
合創地產機構許小芳認為，對于購房者而言，酒店式公寓最重要的意義是，作為年輕時代居住在杭州的一種過渡性產品。今后，隨著這種過渡性產品的消失，面對杭州的高房價，很有可能引發一部分的人才流失，這不能不引起人們的注意。
專家呼吁，應該鼓勵開發商開發這類市場確實需要的過渡型房產品，動用包括免稅等在內的手段，刺激市場的開發熱情。
根據許小芳的判斷，70年產權的“酒店式公寓”將成為一個新的過渡產品，促進酒店式產品的更新換代，彌補市場空缺。部分剛性需求提前釋放，將促使住宅產品進行更多的產品創新和需求細分，70平方米兩房產品和80-90平方米的兩房三房產品需求外延增大。
關上“商改住”大門后，對已經立項推廣和銷售的非住宅產品酒店式公寓來說，因其稀缺反而可能出現銷售上的新契機；對于尚未立項的新項目而言，酒店式公寓的產品設計成為一條死路，因此，會直接考慮辦公性質，但由于部分項目拿地時考慮以酒店式公寓銷售，故在地價的承受度上表現更高，在相對的高成本和寫字樓產品不景氣的情況下，未來項目的銷售或將遭遇一定的瓶頸。
《關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理的實施意見》摘要
●商業辦公等非住宅類項目應嚴格按照公共建筑的相關標準進行審批，并符合以下要求：
(一)商業辦公等非住宅類項目應采取公共走廊式布局，公共衛生間應按層集中設置，不得采用單元式或住宅套型式設計，但允許平均每個標準層建設不超過3個帶獨立衛生間的分割單元(因特殊地形限制，標準層面積小于600平方米的，帶獨立衛生間的分割單元不超過1個)；
(二)內部平面應禁止采用住宅、公寓、別墅等居住建筑平面形式，建筑物立面應具備公共建筑的外立面形式與建筑特點，禁止設置外挑式陽臺、飄窗；
(三)具有公共的出入通道，除集中設置的食堂外，不得設置廚房和燃氣管道。燃氣供應單位不得違反規定擅自供氣。
●在商業辦公等非住宅類項目中，對公開出讓經營性用地以及三類指標用地(留用地、拆復建用地、開發性安置用地)中允許按規定轉讓的部分，可根據土地出讓合同的約定進行分割轉讓(銷售)、辦證，其他項目只能按幢整體轉讓(銷售)、辦證，不得分割轉讓(銷售)、辦證。
●對本意見規定允許分割轉讓(銷售)的商業辦公等非住宅類項目，開發建設單位在建設、銷售時不得采用帶有公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質的名稱，其廣告宣傳、樓書中不得暗示具有居住功能，并應在樓盤名稱后用相同字體、字號注明非住宅用途。
●除本意見第五條第一款規定允許分割辦證的項目外，國土資源、住保房管部門一律不得對商業辦公等非住宅類項目進行分割辦證。
●商業辦公等非住宅類項目不得作為辦理戶籍、學生入學等手續的依據。
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- 來源：浙江日報