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    投資商鋪 區(qū)位仍是首要因素

    針對(duì)商鋪投資，三益中國(guó)院長(zhǎng)高棟認(rèn)為區(qū)位仍是首要考慮的因素，商鋪所處的地段直接決定商鋪的投資價(jià)值。同時(shí)，投資者還應(yīng)關(guān)注商鋪的建筑形態(tài)，例如動(dòng)線設(shè)計(jì)、臨街面、展示面、與主力店關(guān)系等；其次，明確商鋪銷售價(jià)格與當(dāng)?shù)厣啼佔(zhàn)饨鹗杖胫�間的比例關(guān)系，認(rèn)清在當(dāng)前銷售價(jià)格之下投資收益的增長(zhǎng)空間；商鋪的價(jià)值，是通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)才能體現(xiàn)出來(lái)并獲得增值溢價(jià)的，因此在投資商鋪時(shí)，也應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)商的背景、商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素。

    如何評(píng)估商鋪未來(lái)的租金收益和升值情況，投資者可以參考星巴克等大型餐飲連鎖企業(yè)的做法。他們?cè)陂_(kāi)店之前一般都會(huì)先有一個(gè)營(yíng)運(yùn)的方案，測(cè)算單位時(shí)間內(nèi)路過(guò)門(mén)前的人流，預(yù)計(jì)自己多大面積有多少餐位，上座率是多少等等。對(duì)于一個(gè)新區(qū)域，他們也會(huì)根據(jù)規(guī)劃以及現(xiàn)有物業(yè)的建設(shè)情況，看附近寫(xiě)字樓、住宅的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)到未來(lái)一兩年內(nèi)這個(gè)街區(qū)將有多少人入駐，對(duì)后續(xù)的狀況也會(huì)有相對(duì)清晰的預(yù)計(jì)。羊毛出在羊身上，投資者的收益都是出自未來(lái)經(jīng)營(yíng)者的收益，一般來(lái)講，租金在經(jīng)營(yíng)收入中的占比在10%-15%，通過(guò)評(píng)估這些條件，投資者可以大致判斷未來(lái)的情況。

    價(jià)值因“鋪”而異

    近幾年來(lái)，都市綜合體成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。這種集合了住宅、商業(yè)、辦公等功能于一體的綜合社區(qū)，不僅更新了人們的生活方式，也得到了很多投資者的青睞。不少人認(rèn)為，相較與單純的住宅或是商業(yè)項(xiàng)目，城市綜合體更具競(jìng)爭(zhēng)力，因而投資都市綜合體里的商鋪，收獲的回報(bào)率更加穩(wěn)定。

    而在專家看來(lái)，這種想法并非完全正確。都市綜合體，物業(yè)功能多元化，理論上其抗擊風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，投資收益在長(zhǎng)期看來(lái)也更加穩(wěn)定。但是，參考國(guó)內(nèi)外成功的都市綜合體，商業(yè)往往都是持有經(jīng)營(yíng)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)，最大化不同物業(yè)功能之間的協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)人流共享，提升商鋪的出租價(jià)值。

    高棟說(shuō)，投資都市綜合體中的商鋪，很難講收獲的回報(bào)率會(huì)更加穩(wěn)定。首先，銷售型商鋪，小業(yè)主之間的關(guān)系一般較難協(xié)調(diào)，無(wú)法形成商業(yè)合力，提升商鋪的整體價(jià)值；其次，商鋪價(jià)值也受都市綜合體中其他物業(yè)功能定位、體量等的影響；最后，也最為關(guān)鍵的是，區(qū)位因素、建筑形態(tài)等也直接影響商鋪的投資價(jià)值。