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    近年來，廣州市政府著力推動“千年商都”向“現代商都”躍升，打造國際購物天堂，而隨著亞運盛會舉辦，廣州國際化都市地位進一步鞏固，眾多城市標志性高端城市綜合體紛紛建成使用，引進了眾多國際頂級名牌旗艦店和大型商貿企業總部。在全新的城市商圈規劃建設中，“空中連廊”建設、優化地下商業設施、推進完善交通誘導系統等一批商業配套設施，令天河商圈、珠江新城城市中軸區、萬博中央商務區等核心商圈等的輻射進一步增強。

　　近期，隨著萬達集團在廣州的第二個項目廣州番禺萬達廣場亮相，再度掀起廣州商用物業投資的熱潮。該項目位于廣州市番禺區漢溪大道萬博中央商務區，總建設面積50萬平方米，總投資50億元，規劃建設一座集大型商業中心、休閑娛樂中心、文化中心、商業步行街、甲級寫字樓、SOHO為一體的大型城市綜合體。近期該項目的招商，獲得市場的熱烈反應，一鋪難求的場面再度出現。同樣的熱銷場景，也出現在珠江新城的在售保利中達廣場、富力盈凱廣場等甲級寫字樓項目。

　　萬達落戶攪熱番禺商圈

　　5月份廣州商用物業的熱點，非番禺萬達廣場莫屬。作為總建筑面積高達50萬平方米的大型城市綜合體，集大型商業中心、休閑娛樂中心、文化中心、商業步行街、甲級寫字樓、SOHO為一體，它的落戶使得整個番禺商圈的整體形象得到了極大的提升，并在推動整個華南板塊的飛速發展中起著核心引擎的作用。據了解，番禺萬達廣場即將正式推出項目的首批商鋪單位，戶型從約90至600平方米不等，預計在六月份正式對外發售，具體的價格尚未公布，而SOHO等產品則預計在八、九月份推出。

　　據了解，番禺新規劃中三大預留發展區域萬博地塊、漢溪地塊和長隆地塊，將是“十二五”期間重點打造的區域。特別是萬博中心，更是以重點商圈的定位納入到建設當中。萬博商圈被定位為現代服務業總部基地和信息產業銷售基地。有專家指出，這區域在未來兩年將成為廣州樓市新的焦點。

　　據介紹，萬博中心的定位是現代的服務業總部基地和信息產業銷售基地。在這一區域內已經密集了幾大商業龍頭。萬博商貿辦公中心本身就被定位為高級的商務區，占地達146公頃。沃爾瑪旗下山姆會員店、海印又一城等讓該區的商業購物更為繁榮便利。而總建筑面積超過60萬平方米的番禺萬達廣場最新亮相，在2013年，“萬博-長隆”這一區域將形成一個大型的商業群。

　　隨著萬達廣場的落成，番禺作為廣州的地標性中心及其在華南區域的經濟戰略地位得到進一步加強。隨著未來項目的落成和周邊商業配套的逐步成熟，萬博商務區將成為繼北京路、上下九、天河之后的“廣州第四商圈”，廣州番禺萬達廣場將成為番禺區的地標性建筑，廣州商業地產的又一新亮點。

　　CBD寫字樓成交理想

　　踏入5月，千呼萬喚的保利中達廣場面市，引來眾多買家的高度關注。保利中達廣場所在的“獵德綜合體”，占據珠江新城中軸線東側的最后一塊臨江寶地，海心沙、西塔等地標環繞，價值非凡。去年珠江新城CBD新項目天鑾推出市場，今年保利中達廣場矚目登場，意味著保利、富力、合景泰富、新鴻基四家頂級開發商扎堆的獵德區域凝聚了CBD商用物業的所有璀璨。大型高端商場、超甲級寫字樓、豪宅、酒店式商務公寓等各種形態的產品匯聚于此，無疑成為珠江新城中更頂端的“絕版物業CBD”。

　　而在此前的4月，保利中達廣場就迎來其首位入駐大業主——廣汽集團整體購入保利中達廣場1號樓。談及選擇保利中達廣場作為集團總部的原因，廣汽集團常務副總經理袁仲榮表示：保利中達廣場位于廣州中央商務區珠江新城，地處廣州城市新中軸線旁，地理位置優越，極具商業、文化和環境價值。廣汽集團此次購買保利中達廣場的部分物業作為集團總部辦公樓，不僅有利于集團整合資源、改善辦公環境、提升品牌形象，更重要的是，廣汽集團可以借力保利中達廣場良好的軟硬件設施以及珠江新城作為廣州國際大都市形象窗口的區位優勢，建立面向未來發展的平臺。而據保利地產副總經理余英透露，目前還有一家本土大型企業集團也有購入中達廣場整棟寫字樓的意向，雙方目前仍處于洽談階段。

　　與保利中達同處CBD區域的富力盈凱廣場，在今年以來同樣表現出色。該項目位于地鐵3、5號線交匯站上蓋的核心位置，是全廣州寫字樓最黃金地段，也是租金最高的地段。項目總建筑面積約18萬平方米，建筑高度達286米，共65層，定位珠江新城超甲級地標寫字樓，更與國際頂級酒店柏悅酒店有機融合。項目自推出以來迅速成為市場亮點，在今年第一季度，富力盈凱廣場憑借其優越的地理位置和高端的定位，以12.31億元的總成交金額成為廣州單個樓盤銷售冠軍，并且是唯一一個單季度銷售額超過10億元的樓盤。而數據顯示，富力盈凱廣場4月單月銷售2.5億元，1-4月累計銷售達15億，創造廣州寫字樓市場銷售奇跡。

　　地標寫字樓租金創新高

　　除了銷售市場頻現回暖跡象外，廣州甲級寫字樓地標項目的租金也在拉升。越秀地產副總經理朱晨日前透露，廣州第一高樓——廣州國際金融中心(即廣州西塔)寫字樓最高月租金已經達到320元/平方米。這一數字刷新了廣州寫字樓最高租金紀錄。

　　已入駐廣州IFC的世界性豪華連鎖酒店集團四季酒店開業在即，344套豪華客房分布在73-98層。酒店所在高度將刷新該集團旗下酒店在全球的最高紀錄。從酒店大堂伸展到近100層高的餐飲和娛樂設施，是一個璀璨奪目的充滿燈光的中心庭，而客人能從處于100層高的餐廳盡覽毫無遮攔的廣州及珠三角全景。此外，與四季酒店同時開業營運的還有國際會議中心、雅詩閣服務式公寓等，7月開始廣州IFC將實現整體營運。

　　據了解，作為廣州甲級寫字樓的標桿項目，西塔的租金水平一直處于全市領先地位，其最高月租金從去年初的260元/平方米，升至去年底的300元/平方米，近日項目63層的一套寫字樓單位更創下出320元/平方米的新高。據朱晨透露，目前整個項目的招商出租率已經超過八成，其中寫字樓出租率已經超過六成。朱晨表示，隨著今年7月西塔整體運營后，也將會帶來這一區域租金的上漲，預計上漲幅度在10%左右，屆時月平均租金可能會超過300元/平方米。 

　　專家觀點

　　資產保值需求促進商鋪投資熱

　　知名財經評論家葉檀表示，5月份房地產市場成交量出現大幅度的回升和反彈，包括商業地產這塊。從樓面價來說，比如4月份，大杭州商業地產的樓面價最高只有六七千元，現在已經在1.1萬元左右。從2011年開始，房地產市場出現了兩大特征，第一個特征是投資性需求被剛性需求所替代；第二是商業地產取代了住宅地產的主導。5月份，中國平安開始大舉進入商業地產領域，如果把100%的錢全部都投入商業地產，大概是6000億，接下來，像家樂福這樣的大賣場都將進入了商業地產領域。

　　據葉檀的了解，近四年來，商業地產增長勢頭強勁，近兩年，北京、上海寫字樓租金增速已經開始超過紐約、倫敦、東京的租金增速。她認為眼下并不是所有做生意的人要買商鋪，或者所有對商業地產了解的人要買商鋪，現在是所有想資產保值增值的人都想買商鋪，所有的資產增值率想達到10%以上的人想買商鋪。根據她的分析，現在的住宅租售比在逐漸下降，商業地產的租售比在逐漸上升，這兩者越靠越近，到最后整個商業地產的成交額就會出現跟住宅地產持平的情形。現在房地產的投資已經出現了逆轉，現在房地產投資的熱點已經變了，未來的房地產投資會否繼續熱下去？葉檀判斷將會繼續熱下去，從她掌握的數據來看，從珠三角這一區域來看，相對其他的地區泡沫要小一點。

　　CBD“含金量”提升抵消淡市因素

　　珠江新城甲級寫字樓租金屢創新高，日前廣州國際金融中心最高租金更達到了每月每平方米320元。對此，仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪表示不感到十分詫異。他分析，對于一棟超高層甲級寫字樓而言，租金差異幅度可以很大。租金不僅僅體現大廈自身硬件和位置的優勢，它還反映了其他因素。例如坐向、景觀、樓層、單位門向、車位配置、未來擴充彈性、續約及其他非財務條款安排，等等。珠江新城中央商務區的基礎設施建設日漸完備，不斷吸引大型商戶相繼進駐。

　　盡管去年至今外圍經濟氣候仍較反復，廣州的商業地產仍然在良好的市場基礎上平穩發展。2012年，全市甲級寫字樓新增供應量預計約達60萬平方米。隨著寫字樓項目供應空前增加，持續上升的空置率將使租金受壓，維持相對其他一線城市較低的水平。優質的硬件且相對合理的租金成本吸引了眾多有實力的內資及跨國企業利用租金下調的機會進行升級及擴充性搬遷，2011年歷史性55萬平方米甲級寫字樓的凈吸納量，以顯示產業升級在南中國切實地進行。除了擴遷自市內其它區域的傳統甲級寫字樓租戶以外，還有不少來自周邊城市的企業，如中山、珠海及東莞等。

　　吳仲豪表示，就仲量聯行寫字樓團隊正在洽談最后階段的甲級寫字樓搬遷需求總面積已達2萬平方米，當中包括金融業、信息科技和專業服務業，并會在未來十周相繼落實選址方案。仲量聯行相信珠江新城現正進入快速成熟期，外圍負面因素及自身噴井式供應大幅被其“含金量”快速提升所抵消。除了甲級寫字樓，“含金量”提升還包括中央商務區內的住宅及區內白領一族的生活質素。

　　番禺萬博商圈進入爆發期

　　在日前舉辦的一個論壇上，廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶表示，以往廣州的商業要越過珠江是很難的，因為廣州的商脈在珠江北岸，但廣州南拓為這個商脈的南移提供了最佳時機，商脈的南移為番禺的啟動提供了一個動力，內外部的動力合起來形成一個外部條件，眼下萬達落戶番禺，正好引爆番禺商業。在他看來，萬達的亮相，并使得其所在的番禺萬博商圈從城市的邊緣開始向獨立商圈發展轉變。

　　王先慶在論壇發言中表示，目前在萬博商圈，動輒三四十萬平方米的項目有好幾個，但在廣州市民的心中，這個地區的商業還沒有凝聚成一個整體，沒有形成一個階段性啟動的標志。萬達在這個區域投資剛好填補了缺少大規模商業的空白，所以當番禺萬達廣場這樣的項目進駐，使整個區域的商業進入一個新的發展階段。

　　在王先慶看來，一個區域的商業是否能成功，或者說能形成一個城市的都市型商業，不是多就可以，也不是規模大就可以，一定是量和質的統一，而這個質一定要有大量品牌商家的進駐。王先慶表示，這個品牌一方面是指開發商的品牌，另一方面則包括進入這個商業項目的商家品牌。番禺萬達廣場能夠聚合大量的商業品牌，整體推進，造就了一個城市中心，在這樣一個相對遠離商業中心的地方再造一個商業中心，這種品牌的集體進駐為整個商業的整體帶動和品質的提升提供了一個大的機遇，也提供了好的條件。