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    融資渠道多樣
    前期投入必須考量

    而善于在商業地產開發中多渠道融資的瑞安房地產，在商業地產融資方面斬獲頗豐，其在商業地產項目資金安排和融資渠道拓展方面的經驗值得本地房企思考。

    近期就有媒體報道，平安信托推出首只商業地產信托“平安財富·安睿1號”，規模約17.5億元，主要是用于投資重慶天地項目中的三幢“5A”寫字樓，此前瑞安還將佛山嶺南天地一商業地塊股權出售給合作伙伴三井不動產，引起廣泛關注。

    雖然具有融資渠道多的優勢，但商業地產項目往往也意味著巨大的前期投入。最近，在接受南都記者專訪時，瑞安房地產行政總裁李進港就表示，在嶺南天地這樣的大型舊城改造項目開發前，瑞安就要做好資金方面的安排，前期投入大是必須面對的困難。

    與之形成對比的是，佛山一些城市綜合體項目進展偏慢，顯然和其資金來源過于依賴住宅銷售回報有關。在本地，地產商在城市綜合體開發中，依賴住宅銷售回報來推動商業部分開發，“以住養商”的模式十分普遍，而在住宅銷售受阻的情況下，商業部分開發就變得困難重重。

    但不論如何，佛山房企殺入商業地產領域，玩轉城市綜合體項目已經是板上釘釘的事實。在去年，萬科總裁郁亮著名的“下半場”理論中曾指出，房地產企業在新一輪發展中需要在產品里增加很好的配套，萬科正在“蓋有人住的房子”。

    而在佛山，房地產商試水商業地產，力推城市綜合體項目，不僅僅是住宅地產在調控中“增色”的手段，更是考慮到遠期可持續發展，是房地產市場“下半場”的普遍做法。

    焦點
    強大之道：業態互補錯位布局資源整合

    “綜合體何其多”，如何錯位經營避免同質化競爭，提升項目自身乃至區域的競爭力，是面對多個綜合體齊齊上馬的現狀下，不得不思考的問題。

    對此，廣佛兩地的業界專家指出，在同一區域錯位發展，做好項目定位是項目成功的基礎，“有時候搞個小賣部也比建個五星級酒店要強。”同時，關注熱點居住鎮街的需求打造中端商業，以及結合區域產業優勢量身定做商業配套，也是錯位發展的關鍵。

    同區域商業業態需互補發展

    “目前佛山綜合體建設，在短時間內增加是有過于膨脹的趨勢。”易居中國廣佛公司總經理助理李鍔指出，按照目前的建設進度來看，將會有部分的商業體在投入運營的初期，可能會面臨一定的困難和競爭。因為佛山目前不少商業在招商和招租方面，對商家資源的補充還是相對缺乏的，即使是現有的商業，也已經存在一定的同質化。

    正如李鍔提到的那樣，在今年上半年，位于黃岐的西鐵城啟動新一期的招商，面對區域內僅一路之隔的成熟商業中心嘉洲廣場，業內人士就曾指出只有差異化經營才能保證大家共同錯位發展。而記者也在采訪中了解到，黃岐的嘉州廣場就是綜合類商業包括餐飲超市和百貨等等，而西鐵城則主打潮流和兒童用品等。

    但是，對于商業相對集中的禪桂中心區，綜合類商業項目仍舊分布相對密集，并且多個大型居住區的商業也在在建過程中，例如季華路沿線以及桂城千燈湖片區等，單單是南桂路地鐵口就已經有城市廣場、百花時代廣場和順聯奧特萊斯，未來還將有萬科南約村項目。

    南海區房地產協會秘書長麥志光對此分析表示，佛山的綜合體可以參考一下番禺華南板塊的模式，同時一定要根據實際市場需求做好項目差異化的服務定位，“有時候搞個小賣部也比建個五星級酒店要強。”

    此外，佛山雖然目前主要商業綜合體集中在千燈湖、季華路以及佛山新城等區域，但是各個項目之間仍舊缺乏一定聯動，整體商業氛圍和板塊競爭力還尚未形成，這一點與廣州的天河城商圈和深圳的萬象城和海岸城商圈形成鮮明的對比。

    錯位布局從中心走向鎮街

    值得注意的是，不少近一兩年新入市或者新開工的大型綜合體項目，都不再聚集在禪桂中心區，開始出現向熱點鎮街布局的態勢。例如大瀝廣佛路的廣佛智城、華創商業廣場、西鐵城，里水和順的銅鑼灣廣場、南莊的海盛東方城，還有三山的三山科技創意產業中心等等。

    從市場需求方面來看，隨著鎮街樓盤的不斷開發，不論是區域原居住人口還是新“移民”，都對生活配套有一定的需求。

    而從開發商的開發角度來看，避免聚集在中心城區也是降低競爭力發展的途徑。某本土商業地產運營負責人就提到，“作為中小型開發商，如果是和大型房企拼爭中心區的綜合商業項目，那一定是沒有優勢的。因此就選擇一些需要商業配套的鎮街，這樣可以尋找發展機會。”

    記者采訪了解到，例如羅村圣地廣場、黃岐的嘉洲廣場以及和順的銅鑼灣廣場等鎮街商業項目，其定位大都在中端或者中高端水平，與中心區的一些高端商業中心形成差異，同時，在經營形式上也有不同。