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    從區(qū)域來看，這類商業(yè)綜合體目前已經(jīng)開始從中心區(qū)走向鎮(zhèn)街，也形成了與中心區(qū)的錯位發(fā)展，有觀點認為，鎮(zhèn)街商業(yè)缺乏客流量的支撐，因此不被看好，但是也有業(yè)內(nèi)人士認為，做好前期定位是項目的關(guān)鍵。對此，麥志光就表示，鎮(zhèn)街的商業(yè)主要是為附近的住宅小區(qū)配套的。所以是力求小而全，而中心區(qū)域的商業(yè)體主要體現(xiàn)精品、檔次和綜合性，這就是兩者的差異化。

    依據(jù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢量身定做綜合體

    “還有一種綜合體的開發(fā)模式就是，整合目前現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)，將目前相對零散的項目，按照需要進行改造和翻新。”廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，比如佛山的批發(fā)市場，綜合市場需要改造，這一點是城市建設(shè)的需要，同時也是綜合體開發(fā)的機會。

    從佛山各大在推進的綜合體項目區(qū)位和定位來看，除了中心區(qū)的綜合性商業(yè)，以及鎮(zhèn)街的以生活配套為主的商業(yè)之外，依托區(qū)域原有產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，而進行產(chǎn)業(yè)升級和商業(yè)模式更新?lián)Q代的商業(yè)綜合體，也占據(jù)了一定的比例。

    例如素有廣佛黃金走廊的廣佛路沿線集中了大量的有色金屬、內(nèi)衣、照明等產(chǎn)業(yè)，沿線的廣佛智城、華創(chuàng)商業(yè)廣場等都是依托于當(dāng)?shù)匾延械漠a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

    領(lǐng)先豐地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理助理李華宇，對于佛山的綜合體，開發(fā)商除了要有自己完整的開發(fā)思路，實現(xiàn)穩(wěn)定的資金流，還要在業(yè)態(tài)配合實現(xiàn)組合最大化。有的綜合體是走企業(yè)鏈路線的，有的是走綜合型的，要找到最適合自己業(yè)態(tài)組合。

    投資建議

    短期回報率僅為參考要看重長期規(guī)劃定位
    易居中國廣佛公司總經(jīng)理助理李鍔：

    從廣深以及其他區(qū)域的成功經(jīng)驗來看，首先，建立在快速交通系統(tǒng)上的商業(yè)，成功率就比較高。這一交通系統(tǒng)包括軌道交通和快速公交系統(tǒng)，佛山目前還是以前者為主。至少這類項目可以在中短期有一定保障。依托公共交通系統(tǒng)的商業(yè)，在某種程度上已經(jīng)不是單純的商業(yè)項目定位，而是依托在整個交通系統(tǒng)的客流量資源之上。因此，對于佛山地鐵以及規(guī)劃中地鐵沿線的物業(yè)比較看好。

    第二，目前短期的投資回報率僅為參考，更重要的是項目以及區(qū)域長期規(guī)劃和定位。有些項目，目前可能是近乎“零投資回報”。因此，不要單純看目前的回報率。

    投資者應(yīng)首先選品牌其次是位置
    廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜：

    對于投資者來說，選擇投資商業(yè)比較簡單的準則首先是品牌，其次是位置。

    具體說來，第一可以看開發(fā)商的品牌。因為作為中小型的投資者判斷商業(yè)以及該區(qū)域的長遠發(fā)展，相對比較困難，因此可以跟著大型品牌開發(fā)商的腳步，成功率會相對較高，也就是所謂的“隨大流”。第二就是可以關(guān)注重點區(qū)域，城市規(guī)劃的重點區(qū)域，未來發(fā)展也是相對有保證一些。因為其涉及到了交通，配套等利好規(guī)劃，板塊的前景也更值得看好。