精品一区二区影视_国产精品一区二区在线看_久久精品男女_欧美日韩一区二区精品_亚洲午夜精品一区_欧美色图婷婷_91久久国产精品_四虎成人欧美精品在永久在线_中国色在线观看另类

    綜上所述，牽連國民經濟多個部門且需要完善政策、法規更多的商業地產，似乎更有調控的必要性。但過去十年中，涉及商業地產調控政策并不多見。這其中的原因又是什么？

    宋會雍的觀點代表著房地產行業很多人士的普遍看法。他說，這主要是因為相比住宅的供不應求，商業地產的市場永遠都是過剩的，國家認為商業地產可以由市場自我調整，不需要出臺專門的政策予以調控。

    案例

    近80萬平方米供應將入市北京購物中心市場承壓

    一項關于中國各地購物中心空置率調查的排行榜顯示，沈陽以高達24.3%的空置率位居榜首，此外，重慶和北京等地的空置率也都高于10%。

    另一則數據加重了市場隱憂。

    來自世聯地產的數據監測顯示，2013年中國七大城市的購物中心計劃開業量是2012年的2.9倍，遠超零售品牌商開店速度和零售銷售額增速。

    據記者了解，2013年北京預計將有11個零售項目進入市場，新供給面積近80萬平方米。“從分布來看，北京核心區域購物中心已較為飽和。”第一太平戴維斯研究與顧問咨詢部董事王瓊向記者指出，品牌商擴張會考慮品牌推廣和經營效益，在核心區域飽和后才會考慮非核心區域，所以這造成一些非核心區項目招商存在一定的困難。

    空置率的警鐘

    身處亞奧商圈的北辰時代名門可以算作一個具有代表性的案例。

    2月25日，記者來到了位于鳥巢附近的這一購物中心發現，偌大的購物中心門可羅雀，除了一層有三三兩兩的顧客外，其他樓層很難見到顧客的身影。商場四層已出現了零星的撤柜，商場五層幾乎一半以上的面積都處于空置狀態。

“北辰時代名門自開業至今客客流量一直不高，與其定位沒有契合目標客戶需求、地理位置，推廣力度不夠等有關。”一位分析人士指出。

    戴德梁行華北區商業地產服務主管蔡二虎表示，同一區域內的新奧購物中心空置率也相對較高。“并非市場供應量的問題，而是定位出現了偏差。”

    記者在現場看見，雖正直周日，但新奧購物中心的地下停車場卻有大量空閑的車位，這與市中心一些購物中心停車位一位難求的情況形成鮮明的對比。

    高租金的魔咒

    “零售與商業面積增長速度是否匹配，是衡量商業面積是否供應過快的最重要指標。”世聯地產集團商業事業部總經理宋春生指出，過去5年，二、三線城市的商業地產投資速度遠遠超過零售額增長，風險激增。

    世聯地產發布的數據顯示，截至2012年三季度，北京購物中心的空置率已經達到了11%，超過了6%的警戒線。根據第一太平戴維斯研究報告，2012年第四季度北京主要商圈中，中關村商圈的空置率最高，由2012三季度的11%上升到14%。

    蔡二虎告訴記者，購物中心不同于住宅或寫字樓，不符合周邊消費水平或者是租金水平太高，都會影響項目的空置率。

    目前，由于受招商周期延長、與租戶租金議價能力下降，以及空置率上升等問題，商業地產項目的投資回報周期也在不斷延長。宋春生指出，商業地產項目回報周期已由5~6年普遍延長至8~10年。

    宋春生表示，在宏觀經濟增速趨緩以及零售企業銷售額下降的環境下，連鎖零售企業2012年拓展比較謹慎，壓縮開店計劃，全年開店完成率普遍低于70%。零售企業開店積極性的下降會進一步影響到購物中心的租金水平。

    新華南MALL空置率達80% 以住養商計劃加速

    曾被譽為世界最大購物中心之一的華南MALL，因開業后大量空置入不敷出，于2006年被北大資源集團（以下簡稱北大資源）接手，并于2007年改名為新華南MALL·生活城。

    如今，五年多過去了，華南MALL是否已獲重生？

    近日，記者實地探訪發現，新華南MALL依舊靜靜地躺在東莞萬江路旁，除了中心廣場的水上游樂項目、少許臨街商鋪正在經營外，其商場內部商家早已撤離，空無一人，人行電梯也被遮蓋起來，上面鋪滿塵土，粗略估算，其空置率仍超過80%。

    商鋪空置率達八成

    資料顯示，華南MALL原定位為中國首個超大型主題購物公園。2006年，經營不堪重負的華南MALL被北大資源集團整體收購，原開發商三元盈暉也成為其下屬分公司。

    在北大資源集團的經營管理下，華南MALL被重新規劃定位為新都市主義國際生活街區，2007年7月改名為“新華南MALL·生活城”。易主之后的新華南MALL總投資額達到45億元。

    近日，記者實地調查發現，新華南MALL至今仍沒有起死回生的跡象。

    記者在新華南MALL看到，除了歡笑天地、天線寶寶、萬達影城、水上游樂設施、尼羅河酒店等娛樂功能項目和門口麥當勞、肯德基、真功夫等少量餐飲仍在營業外，曾經的大型超市麥德龍、百安居、SPAR早已撤離，商場內大量店鋪人去樓空，部分商場改為羽毛球館。

    記者注意到，曾被稱為亞洲最大室內游樂場的歡笑天地，如今即便是周末，去游玩的人流依然較少，大量游樂設施處于停機狀態。

    原華南MALL預計每天人流量可達7萬人次，但自從2005年“五一”開業以來，因缺少消費人群而人氣低落。直到2012年“五一”期間，北大資源重新增加游樂項目，投入巨資打造了一個占地面積3000多平方米的水上競技游樂項目“幸福東莞·快樂向前沖”，才帶來些許人氣。

    資料顯示，該購物中心占地面積約43萬平方米，總建筑面積119萬平方米，其中商鋪數量超過2300個，商鋪規劃建筑面積超過65萬平方米。此前，有境外媒體報道稱，華南MALL有99%商鋪未能出租。據南方日報報道顯示，直到2011年，新華南MALL已招商建筑面積為9萬平方米，僅占總開發面積的20%，近80%的商業面積閑置。

    據記者目測粗略估算，其目前實際空置率超過八成以上。

    新華南MALL實際的商鋪招商情況如何，實際空置率有多高？日前，記者以租用商鋪的名義撥通了新華南MALL招商處熊經理的電話。熊經理承認目前新華南MALL的空置率很高。熊經理稱，從今年3月份開始，將重新調整商鋪功能，新的工程改造后將大部分增加餐飲店鋪，“就是因為空置多，才要想辦法重新調整改造”。

    “重生”路荊棘叢生

    對于華南MALL運營失敗的情況，大多數業界人士認為，其在規劃定位上出現差錯，開發商也缺少大型綜合體項目的運營開發經驗。在華南MALL建成之前，三元盈暉曾在全球范圍考察大型商業項目，并將其定位為超大型主題購物公園，偏重中高端消費。但由于東莞外來人口多，整體收入水平偏低，華南MALL的定位與需求不太吻合。

    深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，東莞是一個缺乏城市化的城市，以工業化為導向的城市經濟布局分散，城市中心人口消費能力較弱，不能與廣深等城市類比。人流量較少，使得大型商業綜合體經營較為困難。

    據了解，為了解決商鋪空置的問題，北大資源在接手華南MALL后，便啟動了全球招商活動，并推出多種優惠活動，還針對東莞大量的本地加工制造企業，于2008年提出了在新華南MALL內設立“東莞工廠直銷中心”想法，總面積達6萬平方米。

    但這次調整并不理想。據知情人士透露，當時新華南MALL招了不少企業進來，不久后又撤走了。而記者也看到，“東莞工廠直銷中心”的經營效果并不明顯，除了少量SPA連鎖店和某酒類直銷店還在繼續營業外，其余商鋪大多處于空置關閉狀態。

    此外，北大資源還試圖盤活該項目。2011年，以發展住宅養活商業的計劃出爐。《南方日報》報道，2011年5月，北大資源成功將新華南MALL未開發的7萬平方米的商業用地調整為二類居住用地，做起了住宅開發。

    記者也看到，在新華南MALL南區的北大資源御灣項目已大部分建成，目前有高檔別墅和江景洋房銷售，別墅銷售價格達到25000元/平方米。而新華南MALL西區的一塊未開發空地，也將于今年動工建設。據知情人士透露，該地塊也將用于住宅開發。

    但值得注意的是，在幾經轉手和功能調整之后，無論是商業功能改造調整，還是將商業地塊調整為住宅開發，空置率依然嚴重的新華南MALL，重生之路或許仍然漫長。