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    今年以來，武漢寫字樓市場火爆，租金直線上升，建設大道等高檔商務區幾乎無樓可租。專家認為，，投資者要注意未來幾年來大量寫字樓集中上市的風險。

    甲級寫字樓一房難 求租售雙旺價格直線上漲

    連日來，記者以中小企業主身份走訪西北湖建設大道、武漢天地中心、解放大道武廣商圈等寫字樓項目，發現多數甲級寫字樓已經滿租，個別只剩下少數大面積單位。

    記者日前到漢口新世界中心寫字樓，這是外來企業在武漢首選的甲級辦公地之一。在物業租賃中心，記者以租賃150平方米左右辦公場所為由咨詢租賃事宜。物業顧問介紹，目前寫字樓已滿租，老租戶退出后才有新的空間。

    浦發銀行大廈是一幢落成僅三年的甲級寫字樓。物業部的服務人員介紹，浦發銀行大廈常年滿租，如需租賃寫字樓，可關注業主們的出租信息。原來，這個項目是“開發方持有加少量散售模式”，開發方和大客戶自用了主要樓層，入駐只能等散戶業主出租。

    近年來，武漢寫字樓市場吸納量穩步增加。數據顯示，2012年武漢辦公樓整體吸納量超過27萬平方米，超過去兩年吸納總量的總和。甲級寫字樓吸納量也超此前三年總和，為11.09萬平方米，創歷史之最。

    伴隨寫字樓市場火爆，租金也節節攀升。目前武漢是除北京外租金增長最快的寫字樓市場。漢口濱江區開業不久的武漢天地企業中心，去年上市至今已租出80%，已吸引法國航空、東京三菱銀行等眾多世界500強及知名企業進駐，租價打破現有寫字樓租價紀錄，最高接近每月140元。

    房地產顧問機構世邦魏理仕數據顯示，2010年至2012年，北京寫字樓租金漲幅為98%，而武漢達61%，遠高于全國33%的水平。今年第1季度，武漢寫字樓租金繼續上漲，環比漲幅達3.5%。

    房地產投資管理服務機構仲量聯行數據顯示，武漢甲級寫字樓租金已連續10個季度上漲，截至今年一季度，甲級寫字樓月租均價達108.9元/平方米。

    銷售市場繼續保持旺盛。今年4月泛海國際SOHO城再次開盤，主推208平方米的寫字樓產品，單價2萬元，總價416萬，當天銷售超八成。武漢市房管局數據顯示，寫字樓均價每平方米從2009年三季度的5944元，上漲到今年一季度的9418.55元/平方米，上漲58%。

    甲級寫字樓空置率上升市場潛力仍被看好

    在成熟商圈甲級寫字樓供不應求的同時，一些新開發商圈或寫字樓項目供應較多的老商圈，寫字樓空置率也在創新高。但面對未來數倍于歷史供應量的寫字樓集中入市，專家仍對武漢寫字樓市場有信心，其前景仍被看好。

    世邦魏理仕發布的數據顯示，2009年至2012年武漢年均供應量14.9萬平方米。預計今年到2016年，年均供應量近60萬平方米，這意味著未來幾年寫字樓供應量會增長3倍。

    大量寫字樓集中上市，在需求增長有限的情況下，必然造成空置率上升。目前，雖然武漢寫字樓租金仍保持上漲，但漲幅已趨緩。數據顯示，今年一季度漢口建設大道商圈、武廣商圈寫字樓空置率在10%左右，而中南商務圈空置率創下了新高達39.7%，一季度武漢寫字樓整體空置率達20.1%，環比上漲2.7%。

    但中國指數院(華中)市場研究總監李國政認為，寫字樓市場需求是動態的，會隨經濟發展、企業實力壯大而快速增加。長遠來看，武漢市第三產業尤其是高端服務業發展，將會帶來較大需求，市場潛力仍被看好。

    機構看好武漢寫字樓市場，緣于對武漢經濟發展的信心。近年來，武漢外資企業入駐武漢勢頭強勁，全市世界五百強企業已超過100家。外資企業加速入駐，帶動了高端寫字樓需求；國內大企業加快在武漢布點，促進寫字樓市場持續升溫。

    仲量聯行認為，武漢在城市基礎設施建設、經濟總量和房地產發展速度等方面，正快速向一線城市靠攏。作為中部特大城市，武漢出現了大量基礎設施投資和外商直接投資，吸引大量國內和跨國企業進駐，寫字樓市場大有潛力。

    結構性機會與風險并存投資者須注意風險

    專家認為，武漢寫字樓市場結構性機會與風險并存，投資者須認真考察其地理位置、商務配套等因素，注意防范風險。地方政府和企業也應注意分階段開發項目，以避開供應高峰帶來的激烈競爭。

    對個人投資者來說，購買寫字樓門檻比商鋪略低，仍是住宅限購后不錯的投資選擇。但仲量聯行認為，散售項目獲得優質租戶的可能性較小，回報不高。而且，散售辦公樓難以長期維護品質，實現增值保值難。

    為此，專家建議，個人投資者應關注地理位置、開發商品牌和其他因素。良好的地理位置包括核心商務區、交通便利的地鐵沿線和具有良好自然景觀或人文環境的區域。

    值得注意的是，武漢是多中心城市，城市規模大，商業區域分散，城市基礎建設不夠完善，寫字樓良莠不齊。據統計，到2016年，武漢新增寫字樓將有64%位于傳統核心商務區外的次中心區域，預計會成為中小企業和個人投資者最關注的區域，但要注意其中潛藏的風險，防范一味概念炒作。

    當前，乙級寫字樓尤其是散售型項目，存在硬件無法滿足租戶需要、物業管理水準無法和國際企業接軌、租戶檔次較低等。地產開發商也應從硬件、軟件和租戶三個方面入手，為投資者創造良好投資環境。

    世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉表示，隨著未來供應量大幅增加，寫字樓市場整體租金增速將放緩。在交通和配套設施不完善的區域，寫字樓市場整體空置率會繼續攀高。企業應分階段開發項目，以避開供應高峰所帶來的競爭。

    陳仲偉認為，“藍籌”寫字樓空置率明顯低于平均水平，有實力的投資者應選擇寫字樓中的“藍籌股”，即位于城市核心區域、高規格建設，并由知名開發商開發管理的寫字樓。2010年至2012年，武漢寫字樓市場平均空置率是12.3%，而“藍籌”寫字樓空置率僅為1.8%。

    世邦魏理仕建議，地方政府應根據未來市場對寫字樓的實際需求，調整甚至暫緩寫字樓土地供應，同時加緊完善各項基礎配套設施，并出臺相關政策吸引企業進駐。開發商應走差異化路線，以優惠租金吸引優質企業進駐，提升寫字樓檔次和知名度。