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    “想買個(gè)商鋪，但好地段的買不到，偏點(diǎn)的又看不上。”近期，由于住宅產(chǎn)品市場(chǎng)受限越來越多，商業(yè)地產(chǎn)的投資前景成為一些置業(yè)者的討論話題。

　　目前，由于市區(qū)商業(yè)主要集中在老城區(qū)，這就造成中心商業(yè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)很熱，而相對(duì)偏一些的商業(yè)地產(chǎn)卻很冷，有些商鋪更是無人問津。業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要新的驅(qū)動(dòng)，以改變衢城商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)矛盾。不過，這種狀態(tài)可能隨著市區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃的出臺(tái)而改變。

　　衢州商業(yè)地產(chǎn)升溫

　　就在11月1日，市區(qū)西區(qū)某大型樓盤開始推出了一批商鋪銷售。這個(gè)樓盤銷售經(jīng)理余先生表示，樓盤的商業(yè)街原先由開發(fā)商統(tǒng)一對(duì)外招商，不對(duì)外出售，但現(xiàn)在商業(yè)街已經(jīng)形成一定規(guī)模，衣食住行等基本商業(yè)形態(tài)已經(jīng)完備，“再加上現(xiàn)在住宅產(chǎn)品受限比較多，一些老業(yè)主也有購(gòu)買商鋪的需求，因此有了針對(duì)老業(yè)主出售的打算。”

　　由于宏觀調(diào)控政策的密集出臺(tái)，住宅的投資屬性正逐漸被剝離，即便現(xiàn)在商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)貸款利率有所提高，不少市民依舊熱衷于尋找有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。“股票、黃金等產(chǎn)品現(xiàn)在都不是特別好，購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的目的之一就是保值。”市民高宏這樣說。

　　也正因如此，在平淡的樓市中，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成交顯得有些扎眼。9月份市區(qū)某單身公寓項(xiàng)目一天就銷售了15套，10月份另一個(gè)類似項(xiàng)目也在一天內(nèi)銷售了24套。業(yè)內(nèi)人士分析，在普通住宅購(gòu)買受到一定限制的情況下，商業(yè)地產(chǎn)既不占用限貸名額，也不占用住宅的購(gòu)買名額，這說明市場(chǎng)上對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)存在著需求，成為一些購(gòu)房者的資金釋放出口之一。

　　此外，不少區(qū)域的商業(yè)用房?jī)r(jià)格甚至低于同區(qū)域的住宅價(jià)格，使得商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格看起來更沒有泡沫，成為部分投資者的首選。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衢州目前西區(qū)商鋪的均價(jià)在住宅均價(jià)的1.5倍左右，而一些商業(yè)地產(chǎn)較為成熟的城市，商鋪的均價(jià)在住宅均價(jià)的2到3倍，這意味著衢州商業(yè)地產(chǎn)具備著發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　供需矛盾糾結(jié)于地段

　　盡管有投資需求的置業(yè)者看好衢州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，但由于衢州市商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)單一，熱點(diǎn)區(qū)域一鋪難求，較偏地段租售倒掛，使得衢州市商業(yè)地產(chǎn)的銷售總體上不溫不火。

　　“衢州市面上像上下街、坊門街一帶的商鋪很少進(jìn)入市場(chǎng)交易，而地段差一點(diǎn)的商鋪則很難賣動(dòng)。近期想買想賣商鋪的都很多，但供需對(duì)不上號(hào)。拿出來賣的商鋪一般位置比較偏，無人問津；想買的則在尋覓好的商鋪，卻很難找到。”市區(qū)東河沿一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人琚女士說“供需矛盾主要是糾結(jié)于地段。”業(yè)內(nèi)人士分析，衢州市的熱點(diǎn)地段主要集中在老城區(qū)，相對(duì)還是太少，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需要更多的熱點(diǎn)來獲得進(jìn)一步的發(fā)展。

　　這可以從一些數(shù)據(jù)上得到體現(xiàn)。一般來說，同一小區(qū)的住宅因?yàn)槌�向、樓層等因素，租金價(jià)格和售價(jià)有所差異，但差異普遍保持在較小的區(qū)間中。可是，即使在同一條街上，每一間商鋪因?yàn)槠湮恢谩⒅苓叚h(huán)境、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的不同，租金、售價(jià)甚至可能出現(xiàn)天壤之別。在主城區(qū)，位置好的商鋪價(jià)格高達(dá)一平方米幾萬元，但投資者盡管熱衷，卻一鋪難求；而位置差的商鋪售價(jià)盡管只有七八千元，但卻始終賣不動(dòng)。據(jù)了解，市區(qū)一些商鋪出租回報(bào)期為60年甚至是上百年。

　　商業(yè)中心規(guī)劃促新發(fā)展

　　新的熱點(diǎn)地段從何而來？近期出臺(tái)的《衢州市市區(qū)“十二五”服務(wù)業(yè)空間布局規(guī)劃(2011-2015)》或許提供了一個(gè)契機(jī)。

　　這個(gè)規(guī)劃主要對(duì)市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心和專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行布局，形成“二主三副多點(diǎn)”的商貿(mào)服務(wù)業(yè)空間布局形式。兩個(gè)主中心包括中心區(qū)商業(yè)中心和西區(qū)商業(yè)中心兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心；兩個(gè)副中心包括衢江區(qū)商業(yè)中心、南區(qū)商業(yè)中心；多點(diǎn)則包括多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。

　　據(jù)了解，商業(yè)中心有市場(chǎng)主導(dǎo)形成和規(guī)劃主導(dǎo)形成兩種類型。不管是哪種類型，一個(gè)商圈對(duì)一個(gè)地段的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)是明顯的。市區(qū)三衢路商圈這一帶，以前盡管人流量較大，但商業(yè)氛圍不濃，從2003年開始有大型超市進(jìn)入后，陸續(xù)帶動(dòng)了更多的賣場(chǎng)來到了這里，三衢路商圈的商業(yè)氛圍也日漸濃厚。如今，這里的家電、家裝、電瓶車銷售已經(jīng)頗具規(guī)模，三衢路上的商鋪生意也得以帶動(dòng)，這一帶商鋪年租金也從當(dāng)初的不到2萬元漲到了現(xiàn)在的4萬多元。

　　“在浙江省內(nèi)的一些城市，也有不少這樣的例子。杭州的城東新城是市場(chǎng)主導(dǎo)形成，政府規(guī)劃完善的例子，而舟山的臨城新區(qū)、紹興上虞的城北區(qū)域則是由政府主導(dǎo)規(guī)劃而形成的。”某房產(chǎn)咨詢公司工作人員吳志軍表示，上虞的城北區(qū)域被規(guī)劃為商業(yè)中心后，隨著一些大型商業(yè)綜合體的入駐，帶動(dòng)了一個(gè)區(qū)域的繁榮。“近幾年衢州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，不少人都看好衢州的商業(yè)發(fā)展，市區(qū)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也不斷涌現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)也處在升級(jí)通道中。”業(yè)內(nèi)人士表示，隨著城市化進(jìn)程速度加快，商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展是必然的。商業(yè)中心對(duì)于百貨型商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等有著促進(jìn)作用，如果是專業(yè)市場(chǎng)型的商業(yè)中心，對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)型商業(yè)地產(chǎn)也有促進(jìn)，待市場(chǎng)繁榮后，也會(huì)帶動(dòng)商鋪這樣的社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。“衢州已經(jīng)形成了幾個(gè)具有一定規(guī)模的商圈，通過商業(yè)中心的規(guī)劃加以引導(dǎo)發(fā)展，將能起到繁榮衢州商貿(mào)業(yè)，完善商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的作用。”