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    “限購”“限貸”“限價”……從2011年開始，國家對樓市調控頻頻出招，使得各地樓市紛紛陷入低谷。在此背景下，部分投資者將目光轉向商鋪、寫字樓等商業地產，由此形成了一波較為強勁的“商鋪熱”。然而，隨著大量資本的涌入，商業地產問題也日漸暴露。盲目投資、開發過量、產權分散等問題應引起投資者的重視。

    商業地產迎來春天

    從2011年年初開始，“限購”“限貸”“限價”等樓市調控政策密集落地，這讓過熱的住宅投資開始“降溫”，但是商業地產卻“因政得福”迎來了春天，市場變得越來越活躍。

    采訪中記者了解到，時下不少投資者都將目光投向了商業地產。市民田廣告訴記者，他在市區有兩套住房，原打算再購置一套住宅用于投資，結果“限購”政策出臺后，他的計劃落了空。于是，他把目光轉向不受調控的商業地產，開始四處尋找好的商鋪投資項目。“前年我在銅鑼灣附近貸款買了一套100多平方米的商鋪，轉手即租，效益非�？捎^，我估算在正常情況下，10年肯定能回本。”記者發現，像田廣一樣的投資客不在少數。“新政”下，很多人不管資金允不允許，不管自己有無經營經驗，都一股腦地開始“跟風”投資商鋪。

    商業地產市場隱現開發過量

    商業地產大勢利好，不少房企、投資者一波波涌進。記者循龍潭公園、柳巷、親賢街、長風街、朝陽街等繁華地段采訪后發現，時下只要地段還不錯的新樓盤，幾乎家家在開發時都會推出底商。在眾多商業地產項目中，不乏萬達城市綜合體、山西藍海國際汽配城、嘉實寶藍時代廣場、茂業天地、同至人購物中心、山西世貿中心等“實力派選手”。

    “由于商業地產項目‘一窩蜂’上馬，導致非住宅類產品迅速增多，在一些領域已出現供大于求的局面。”金喬商業地產經營管理有限公司經理曹計國說，“從2010年年底住宅項目‘限購’以來，商業地產的價格上漲了50%以上，但從租金回報率來看，去年后半年到今年并不樂觀，投資價值趨低。”

    迎澤大街一家寫字樓的物業經理告訴記者：“半年過去了，我們公司沒有接到一個預約訂寫字間的電話。從去年后半年開始，市場就不太好。現在還有近一半的寫字間沒有租出去。”

    曹計國分析稱，無論是寫字樓還是城市綜合體，“一擁而上”的投資熱后，除了供應量增加導致供需失衡外，一個最大的問題是產品同質化嚴重。“商業地產不同于住宅開發，商業地產對資金、人才、運營管理等諸多方面都有苛刻要求，大量沒有專業經驗的房企、個人扎堆商業地產或將埋下隱患。眼下，商業地產整體上已經供大于求。”

    投資回報正在走低

    在采訪中，包括曹計國在內的多位業內人士均表示，目前太原市待租售的寫字樓越來越多，平均售價在2萬到3萬元每平方米，這個價格從去年后半年到現在就幾無增長。租金更是如此，像親賢商圈，一些高檔寫字樓去年租金是20元每平方米，而今年16元就可以成交。“說實話，從我們公司經營的情況來看，今年遠不及往年，很多寫字樓、商鋪都面臨租售兩難的境地。”

    隨后，記者從58同城網看到，我市寫字樓、商鋪、廠房、倉庫等帶出租售信息約有5萬多條，租金價格集中在1元到2.5元之間，其中有的信息一登就是月余，也未找到租戶。

    經營轉型大勢所趨

    一邊是大量滯租滯售，一邊是大量的新商鋪面市，市場必將供求失衡。對此，太原帝海興盛置業有限公司營銷總監金濤表示，目前市場失衡的主要是一些商鋪和粗放式經營的寫字樓。“經營真正的商業地產，尤其是城市綜合體，前提必須要有一個準確的市場地位，樹立精品意識，才能形成良好的美譽度和名片效應。”

    在金濤看來，目前商業地產急需轉型，除了體現產品層面的創新外，開發商開發模式的轉型也是一個更重要方面，“千鋪一面”的商鋪模式急需提檔升級。“目前我市的商業地產項目還處于發展前期，在開發模式、產品定位等方面，幾乎還處于相對無序的未成型狀態。”也正是在這一背景下，盡管業界對商業地產供應量過多等問題預警頗多，但依然有大量同質化的商業地產項目蜂擁入市。

    一位地產界人士不無擔憂地稱：“宏觀調控下大量原本從事住宅開發的房地產商轉向商業地產，一哄而上的開發會使商業地產的經營出現巨大壓力。三五年后，商業地產的市場嚴峻形勢或將遠超住宅市場。”因此，對于目前的商鋪投資熱潮，專家認為：投資者還是要冷靜再冷靜，應認真了解相關商鋪的發展前景，避免陷入“同質化”商鋪的經營泥淖。