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    寫字樓投資有很多爭論，其實判斷寫字樓價值也應該堅持貓論———不管黑貓白貓逮到老鼠就是好貓。所以，判斷一個寫字樓是不是好貓，只有一個標準最簡單，那就是能不能逮住租金。投資寫字樓，并沒有多少規矩和戒條，盯緊租金，然后順著租金順藤摸瓜，找到寫字樓高租金的秘密，這就是《成都首份寫字樓供需報告》的核心內容。我們將從軟件和硬件兩大類別來分析寫字樓的租金密碼，手握密匙越多，寫字樓租金越高。

    租金密碼1：產權形式 

    產權越集中越保障租金

    【名詞解釋】

    對成都寫字樓市場租金的摸底調查得出的一個結論———產權形態是決定寫字樓租金的關鍵要素之一。開發商或單一業主整體持有的寫字樓，租金往往成為區域標桿，遠遠超過同一區域中業權分散的寫字樓。成都寫字樓租金前兩名———仁恒置地廣場、香格里拉中心，以及后起之秀中海國際中心，無一例外是單一業權寫字樓。 

    【記者調查】

    同地段同品質，租金差距大

    在同一路段，相同品質的兩棟寫字樓物業，為什么A寫字樓的租金會超過B寫字樓的租金每平米50元？

    天府大道側，中國水電大廈平均租金80元/平方米，是環球中心的一倍；而在東大街，自持型寫字樓與分散業權的寫字樓租金差異仍在50元/平方米左右。明宇金融廣場最低租金135元/平方米，時代8號90元/平方米；晶融匯租金140~160元/平方米，喜年廣場90元/平方米。

    記者調查后發現的另一個情況是，目前成都寫字樓市場，租金排名靠前的項目都是開發商自持的統一業權寫字樓，包括仁恒置地廣場、香格里拉中心、來福士廣場等。對此，高緯環球成都公司研究人士認為，“在當下的成都市場，業權是否統一，是決定寫字樓租金的關鍵因素之一。伴隨著成都大量寫字樓交付使用，將來租金呈現兩極分化是一種必然趨勢。”

    單一產權擁有者決定租金高低

    為什么業權統一的甲級寫字樓物業租金會超過業權分散的相同品質寫字樓？“業權在誰手上，定價權就在誰手上。”一位長期活躍于寫字樓租賃市場的資深房地產經紀人解釋，“1500平米的寫字樓，如果業權分散在七八個小業主手中，是很難指望他們的租賃價格、時間統一的，此外在有租賃需求的大企業面前，小業主幾乎沒有談判權，砍價空間很大。開發商自持的統一業權物業，租客主要是有實力的大企業，在這種情況下業主更有話語權，寧愿放棄租客也不會大幅降價。”

    某國際知名地產服務機構相關人士告訴成都商報記者，跨國公司和大企業對于辦公物業的選址有一個非常重要的準則，就是要確保業權的單一性。

    “成熟的商用物業特別是寫字樓物業，一定是開發商或單一業主整體持有的。”明宇集團董事長張建明認為，寫字樓業權是否統一，是衡量甲級寫字樓的標準之一，也將在后期直接決定寫字樓的服務水平。

    【代表項目】

    仁恒置地廣場、香格里拉中心、明宇金融廣場、中海國際中心、晶融匯

    租金密碼2：服務水平

    服務水平影響租金

    【名詞解釋】

    與硬件相比，寫字樓服務是軟性指標，包括日常管理、清潔、維修、收發快遞等標準化服務，還包括節日問候、代訂機票等定制式服務。經過對一線成熟房地產市場的考察和對成都本地市場的調研發現，硬件配置、交通等因素是寫字樓前期攬租的關鍵，而在入駐以后，管理團隊的服務水平才是留租和影響租金長期水平的關鍵。 

    【記者調查】

    多年不撤租，全憑服務留客

    “甲級寫字樓不能只體現在硬件上，細微人本關懷也是一個非常重要的方面。”在地段和硬件配置之外，服務水平成為當前成都寫字樓的需求方提及率最高的一個關鍵詞。

    “在外行眼里，寫字樓的租金是由地段和硬件配置決定的，但在內行眼中，寫字樓管理團隊的服務水平也是決定租金差異的關鍵因素。”仲量聯行大中華西區物業與資產管理部相關人士一語道破甲級寫字樓能否長期保持租金的玄機。

    “以香港中環CBD和尖沙咀區域的幾個全球知名寫字樓物業的運行現狀來看，它們的硬件配置很多方面都已落后，寫字樓之間的招租競爭，就全憑服務攬客了。”某地產企業代表告訴成都商報記者，在寸土寸金的香港，寫字樓連基本的停車位配置都是不夠的，但他們的物業服務可以做到，首層迎賓人員可以在第一時間叫出長期在寫字樓內上班白領的名字。

    軟性指標保證租金領先市場

    “甲級寫字樓除了在硬件配置上的領先，服務水平也是一定能夠與普通寫字樓區別開來的。”擁有豐富甲級寫字樓物業管理經驗的仲量聯行物業管理相關人士認為，細致貼心的服務是留客的關鍵。

    據悉，以仲量聯行為例的寫字樓專業物管團隊，在日常的工作中，除了為租戶提供標準化服務之外，還將提供至尊服務等貼心的服務模式。比如仲量聯行所管理的晶融匯項目，在標準化服務之外，還將為租戶提供賓客服務禮包、服務工具租賃、管家服務、禮賓服務等。

    “相比住宅物業，寫字樓的物業服務水平更需要專業化，為甲級寫字樓提供物業管理服務的服務人員，他們的普遍學歷和從業經驗都是優于普通住宅項目的。”明宇金融廣場相關負責人告訴成都商報記者，“普通住宅物業的服務人員能夠講英文嗎？甲級寫字樓的服務人員在配置上就考慮到了這一點。”

    前不久，希頓國際廣場也對外發布了“金鑰匙”服務標準。該聯盟起源于法國巴黎，是全球唯一擁有84年歷史的網絡化、個性化、專業化、國際化的品牌服務組織。經過專業化的篩選，希頓國際廣場在嚴格的審核中脫穎而出，正式成為“金鑰匙”國際聯盟的合作方。有業內人士認為，“金鑰匙”首次入駐成都寫字樓，也標志著成都將更新商務服務標準，刷新商務服務高度。

    【代表項目】

    明宇金融廣場、晶融匯、希頓國際廣場

    租金密碼3：品牌名氣

    大品牌吸附大企業

    【名詞解釋】

    同樣是西服，杰尼亞要比雅戈爾貴10倍。同樣是跑車，一輛蘭博基尼可以買100輛吉利美人豹。商品的最大屬性之一，就是品牌溢價屬性。品牌名氣，決定著一件商品的價值量級和含金量。同樣是寫字樓，仁恒置地廣場最高租金可達300元/平米·月，而城南不少寫字樓租金僅為仁恒置地廣場的十分之一。 

    【記者調查】

    品牌標識衍生高租金

    前段時間，世界知名藥商“拜耳制藥”在成都租賃寫字樓。其事務部相關負責人明確告訴成都商報記者，總部要求務必選一線、國際級的辦公樓宇，以匹配公司世界500強的形象。最終，拜耳制藥以220元/平米·月的租金水平，成功進駐仁恒置地廣場。

    去年，世界500強企業美國杜邦成都公司入駐仁恒置地廣場，租金亦超過200元/平米·月。同期，世界500強企業美國陶氏化學成都辦事處入駐位于人民南路科技商務區的來福士廣場。這家世界500強排名第152位的巨頭，看中的正是來福士廣場國際化的品牌標識。

    今年5月初，位于東大街的明宇金融廣場落成，美國花旗銀行、日本邦民財務兩大跨國公司簽約入駐。據明宇相關負責人透露，項目整體租金水平超過120元/平米·月。5月21日，具有百年歷史的全球信息產業巨頭IBM簽約入駐城南通威國際中心，租金接近百元/平米·月。近期，城南超甲精裝寫字樓“希頓國際廣場”也向媒體公布簽約入駐企業名單，卡塔爾航空、韓國起亞、中國聯拓等世界500強企業以及多家跨國公司赫然在列。

    在人南商務核心區，新投入運營不久的來福士廣場向成都商報記者獨家披露了簽約企業名錄，其中，不乏蘇格蘭皇家銀行、日立數據、華碩電腦、朗盛化學、希捷科技、新加坡勝安航空、豐田通商等跨國企業或國內知名公司。“整體租金超過150元/平米·月，”凱德相關負責人告訴成都商報記者。

    李東在接受成都商報記者采訪時表示，近半年來，國際級知名大企業頻繁現身租賃市場，“因為企業實力較強，他們普遍要求最好的商務地段、最知名的超甲寫字樓、而所支付租金水平一般在150元/平米·月以上。”

    專于商業地產研究的成都新港地產執行董事張紅兵也認為，“具備國際知名度的大品牌寫字樓對大企業有著天然的吸附力，而這種吸附的最直接表現，就是衍生出超高的租金。”張紅兵表示，這是一個正常的邏輯鏈條，其核心，在于寫字樓的品牌溢價。

    【代表項目】

    仁恒置地廣場 香格里拉寫字樓

    租金密碼4：資源優勢

    政策、資源為租金護航

    【名詞解釋】

    資源，之于不動產的意義，在住宅方面毋庸置疑，商業地產特別是寫字樓的售價與租金，同樣與資源優勢息息相關。 

    【記者調查】

    區域規劃，為寫字樓積累租客

    東大街沿線的寫字樓租金，近年來可圈可點。自2008年東大街被定義為金融總部聚集地后，這一主要發展方向的明確在很大程度上增強了進駐企業意向和寫字樓項目開發商的信心。據不完全統計，東大街已經聚集各類金融機構、保險機構、證券機構等300多家企業，是西部城區金融機構種類最為齊全的區域。得天獨厚的政策優勢以及濃烈的金融氛圍吸引著包括匯豐、渣打、荷蘭銀行、中英人壽、中保、中德安聯等海外知名金融企業的陸續入駐。

    李東在接受記者采訪時表示，2008年東大街被確定為金融總部聚集區，政策的利好吸引了大量金融企業進駐，也吸引了大量的開發商涌進這個區域開發。目前，東大街已形成國際商務、金融、會展等國際高端商務產業聚集區，吸引了大量實體商務產業強勢入駐。

    同樣，城南的金融城板塊作為一個特殊的板塊，發展勢頭也十分猛。盡管城南寫字樓競爭異常激烈，但金融城區域的寫字樓發展相對健康。吸引大量企業選擇入駐金融城寫字樓的，是金融城總部商務區的總體規劃，作為成都市13個市級戰略功能區之一，金融城總部商務區將重點承載西部金融業管理機構及其運營后臺。

    除了政策利好的資源優勢，區域稀缺性也讓一些寫字樓的租金出現了一枝獨秀的局面。記者通過采訪得知，中海大廈平均租金達到100多元/平方米·月，而金沙萬瑞中心，租金穩定在90～100元/平方米·月。高力國際成都公司總經理蔡孟頤表示，寫字樓市場有嚴格的地域屬性，城西作為成都居住起步最早的傳統住宅區，在高檔住宅集中的區域，其居住人群一般對商務、商業服務都有較強的需求。“物以稀為貴，城西寫字樓的租金自然就高了。”

    租金密碼5：建筑標識

    越容易看見越好出租

    【名詞解釋】

    標識感，一眼看得到，容易記住，是不動產的一筆無形財富。香港的IFC、成都的香格里拉中心，從地段、外立面，都極具地標性。近年來，陸續拔地而起的超高層建筑對高度、體量和外立面的比拼，都在增強寫字樓的無形價值。 

    【記者調查】

    拼高度，為了被看到

    在北京，坐出租車的乘客只需要說“國貿”，司機就諳熟于胸。“地標”，給人極強視覺沖擊力，更容易被記住。在成都市中心，2010年建成的仁恒置地廣場高達180米，租金最高已達300元/平方米·月；地處東大街的明宇金融廣場也是東大街金融CBD區域目前遠遠就能看見的最高寫字樓，其獨特的弧形外立面也具備極強的標識性，而據記者了解其租金在120元/平方米·月；地處東二環路的華潤大廈高度200.9米，租金也是120元/平方米·月。

    目前在建的不少寫字樓都在高度上相互比拼，東二環天府門廊的成都ICC（環球貿易廣場）280米；天府大道的GTC·環球時代中心 243米，銀泰中心220米；城西珠江新城國際高層寫字樓集群248.39米；而成都國際金融中心、中大國際廣場，均超過250米，保力國際廣場、龍之夢新城均超過300米，成都綠地中心則將是成都最高的標志性建筑，高度468米。

    體量大，容易成地標

    對寫字樓來說，建筑的總體量和規模也十分重要。例如成都環球中心，190萬方的建筑體量讓其成為全球最大的單體建筑。有大體量規模，涵蓋五星級酒店、購物中心等業態而形成多個高端業態組合的綜合體寫字樓還有GTC·環球時代中心 、棕櫚泉國際中心、希頓國際廣場、來福士廣場、復地·復城國際、西環廣場等一批備受市場關注的物業。其中已經交付使用的來福士廣場的甲級寫字樓租金在180～220元/平米·月，希頓國際廣場租金在100～120元/平米·月，棕櫚泉國際中心則是只售不租，由企業整層購買。