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    近年來(lái)，隨著福州商圈的不斷新建與擴(kuò)張，寫(xiě)字樓的體量呈迅猛增長(zhǎng)之勢(shì)，特別是在金融街以及閩江北CBD這樣的新興商圈，寫(xiě)字樓更是隨處可見(jiàn)。而就在寫(xiě)字樓不斷增加的同時(shí)，也伴隨著不少維修與更換的問(wèn)題，引發(fā)了不少糾紛。

    比如，隨著年限的增加，寫(xiě)字樓電梯出現(xiàn)老化，本該及時(shí)維修，卻因費(fèi)用無(wú)人承擔(dān)，久久無(wú)法治理。又比如，寫(xiě)字樓出現(xiàn)漏水，需要維修，卻無(wú)人理會(huì)。而這一切問(wèn)題的焦點(diǎn)就在于福州多數(shù)寫(xiě)字樓目前并未設(shè)立公共維修基金。由于沒(méi)有公共維修基金，一旦遇到大修，誰(shuí)都不愿意為這昂貴的維修費(fèi)用買(mǎi)單。

    據(jù)記者了解，近期已經(jīng)有不少高端寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)商發(fā)起“聯(lián)合倡議”，希望有關(guān)部門(mén)能夠建立寫(xiě)字樓公共維修基金。那么，寫(xiě)字樓不交公共維修基金的現(xiàn)象是否廣泛存在？遇到重修誰(shuí)負(fù)責(zé)?費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？帶著這些焦點(diǎn)問(wèn)題，本報(bào)房產(chǎn)新聞部記者連日來(lái)進(jìn)行了調(diào)查。

    現(xiàn)象
    福州大多數(shù)寫(xiě)字樓未設(shè)立公共維修基金

    “我們公司最近買(mǎi)下了一層寫(xiě)字樓當(dāng)辦公場(chǎng)所，雖然價(jià)格不菲，但卻沒(méi)像購(gòu)買(mǎi)住宅那樣收取公共維修基金。省了一筆錢(qián)，可仔細(xì)一想又有點(diǎn)擔(dān)心：不交公共維修基金，這大廈以后維修怎么辦呢？”一市民在致電本報(bào)熱線(xiàn)的時(shí)候問(wèn)到了這一問(wèn)題。

    那么，福州寫(xiě)字樓不收公共維修基金的現(xiàn)象是否具有普遍性？記者進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，和住宅項(xiàng)目必須建立公共維修基金不同，包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)在內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目確實(shí)很少建立公共維修基金。

    “我們沒(méi)有交過(guò)公共維修基金。”許多住在寫(xiě)字樓的業(yè)主如是說(shuō)。記者在五四路、東街口附近走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，不論新舊寫(xiě)字樓，幾乎所有寫(xiě)字樓均沒(méi)有“養(yǎng)老金”。如今一些老舊的寫(xiě)字樓已出現(xiàn)了外墻脫落、漏水、電梯故障等問(wèn)題，物管公司的相關(guān)工作人員向記者吐苦水：一般這樣的維修費(fèi)基本由開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)來(lái)扛，除非是大工程才與業(yè)主協(xié)商各付一半。

    “不僅僅是老舊的寫(xiě)字樓沒(méi)有交維修基金，據(jù)我了解，金融街這邊的高端寫(xiě)字樓也同樣沒(méi)有收取公共維修基金。”金融街某高端字樓的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前在金融街，包括萬(wàn)達(dá)、宇洋、申龍、申發(fā)等高端寫(xiě)字樓都未收取公共維修基金。

    新境界董事長(zhǎng)楊鋅也表示，目前，福州寫(xiě)字樓確實(shí)很少有建立公共維修基金的。這樣長(zhǎng)此以往，許多問(wèn)題都會(huì)積累并暴露出來(lái)。比如早期的一些寫(xiě)字樓，特別是五四路一帶的寫(xiě)字樓，已經(jīng)有一些年限，必須陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)行維護(hù)，這都需要?jiǎng)佑霉�共維修基金。

    調(diào)查
    相關(guān)業(yè)主存在分歧，費(fèi)用分?jǐn)倢⒊纱髥?wèn)題

    從市場(chǎng)以及業(yè)內(nèi)人士反饋的信息來(lái)看，福州大多數(shù)的商業(yè)項(xiàng)目都沒(méi)有建立公共維修基金。在記者采訪(fǎng)相關(guān)業(yè)主的過(guò)程中，出現(xiàn)了兩類(lèi)相矛盾的觀(guān)點(diǎn)。比如在同一座大廈內(nèi)，一部分業(yè)主坦言確實(shí)未曾收取公共維修基金，而另一部分業(yè)主則認(rèn)為：“應(yīng)該有交，這項(xiàng)基金是必需的。”“正是因?yàn)橄嚓P(guān)業(yè)主存在這樣的分歧，所以一談到費(fèi)用分?jǐn)偝３霈F(xiàn)‘扯皮’的情況。”物管公司的相關(guān)工作人員表示。那么這些商業(yè)項(xiàng)目究竟有沒(méi)有收取公共維修基金？

    帶著這樣的問(wèn)題，記者走訪(fǎng)了福州市房地產(chǎn)交易登記中心進(jìn)行了解。“從政策上說(shuō)，確實(shí)沒(méi)有強(qiáng)制商業(yè)項(xiàng)目必須繳納公共維修基金。”鼓樓區(qū)房地產(chǎn)交易中心的工作人員告訴記者，按照目前的政策，明確建立專(zhuān)項(xiàng)維修基金的物業(yè)類(lèi)型是住宅物業(yè)，但是，對(duì)于獨(dú)立于住宅小區(qū)之外的商業(yè)項(xiàng)目則沒(méi)有強(qiáng)制要求。之所以不要求寫(xiě)字樓等商業(yè)項(xiàng)目繳納公共維修基金，是因?yàn)檫@部分物業(yè)屬于商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍，政府為尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律，將其維修交由市場(chǎng)解決。而對(duì)于一些業(yè)主堅(jiān)持認(rèn)為有交這部分費(fèi)用，該工作人員表示，寫(xiě)字樓這類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目雖然沒(méi)有收取公共維修基金，但還是照常繳納物業(yè)費(fèi)，有可能是部分業(yè)主將維修基金和物業(yè)費(fèi)混為一談。

    對(duì)此，福州市物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)余家慶告訴記者，物業(yè)費(fèi)與公共維修基金是兩個(gè)不同的概念，物業(yè)費(fèi)主要是物業(yè)日常維護(hù)管理的費(fèi)用。而公共維修基金是為了房屋公共部分進(jìn)行大型維修所設(shè)立的專(zhuān)項(xiàng)基金，必須專(zhuān)款專(zhuān)用。“有些業(yè)主在意識(shí)上感覺(jué)自己已經(jīng)交了這筆費(fèi)用，所以真正到了要修的時(shí)候，就不愿意再交。”金融街某高端寫(xiě)字樓的相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，如果商業(yè)項(xiàng)目只有一個(gè)大業(yè)主（比如開(kāi)發(fā)商自持），維修費(fèi)用自然由大業(yè)主承擔(dān)，這還相對(duì)簡(jiǎn)單。但是，現(xiàn)在相當(dāng)多的商業(yè)項(xiàng)目“拆”成小單元，分別賣(mài)給了不同的小業(yè)主，需要維修時(shí)，眾口難調(diào)。楊鋅進(jìn)一步解釋?zhuān)�由于修建�?xiě)字樓的費(fèi)用比起住宅更為昂貴。比如，更換一部電梯動(dòng)輒幾十萬(wàn)元，低層業(yè)主不愿分?jǐn)傔@筆錢(qián)，而一些業(yè)主誤認(rèn)為已經(jīng)繳納過(guò)這類(lèi)費(fèi)用，更是拒絕出錢(qián)，維修金的來(lái)源就成為了大問(wèn)題。余家慶坦言，如果前期在合同里沒(méi)有規(guī)定清楚，到了要修的時(shí)候再靠業(yè)主“湊分子”很難。特別是對(duì)于那些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)賣(mài)出，現(xiàn)在由物管公司進(jìn)行管理的寫(xiě)字樓。該修的時(shí)候還得找業(yè)主商量，但是經(jīng)常遇到業(yè)主不配合的情況，那么，維修耽擱，物業(yè)貶值。“一遇到多交錢(qián)，就會(huì)出現(xiàn)不同意見(jiàn)！”鼓樓區(qū)某寫(xiě)字樓的物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，因?yàn)閷?duì)商業(yè)物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)基金的收取沒(méi)有任何規(guī)定，所以在征收維修費(fèi)用的時(shí)候會(huì)遇到很大的困難，比如該寫(xiě)字樓曾經(jīng)因?yàn)殡娞堇匣�，多次貼過(guò)召集業(yè)主開(kāi)會(huì)換電梯的通知，但沒(méi)有一次最終達(dá)成一致意見(jiàn)。

    探討
    無(wú)維修基金，費(fèi)用該如何解決？

    這么多商業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有建立公共維修基金，將來(lái)房子壞了怎么修呢？業(yè)內(nèi)人士坦言，目前福州市場(chǎng)主要有兩種方式：一是開(kāi)發(fā)商自己貼錢(qián)維修，二是從物業(yè)費(fèi)里增設(shè)出一塊維修費(fèi)用。

    “目前，部分開(kāi)發(fā)商為了維護(hù)寫(xiě)字樓的形象和品牌會(huì)選擇貼錢(qián)進(jìn)行維修，但這一定不是長(zhǎng)久之計(jì)。”金融街某高端寫(xiě)字樓的相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。一旦開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售完項(xiàng)目，有可能就不再往里面貼錢(qián)了。

    一般由開(kāi)發(fā)商貼錢(qián)的情況并不常見(jiàn)，現(xiàn)有寫(xiě)字樓的主要做法是將維修費(fèi)用從物業(yè)費(fèi)中扣除。特別是商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)，收費(fèi)比住宅貴很多，這些物業(yè)費(fèi)除了維持日常開(kāi)銷(xiāo)，還有很大一部分剩余用來(lái)進(jìn)行后續(xù)的物業(yè)維護(hù)。“福州現(xiàn)有住宅物業(yè)費(fèi)一般是1.5元/㎡·月左右，別墅類(lèi)物業(yè)費(fèi)也就3元/㎡·月，而寫(xiě)字樓的物業(yè)費(fèi)已收到7-8元/㎡·月，這多出來(lái)的收費(fèi)主要就是為了后期硬件保養(yǎng)。

    那維修費(fèi)用從物業(yè)費(fèi)出是否可行呢？鼓樓區(qū)某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，一些高檔寫(xiě)字樓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能比較高，但對(duì)于一些破舊的寫(xiě)字樓，物業(yè)費(fèi)維持日常開(kāi)銷(xiāo)已所剩無(wú)幾，要“攢”出公共維修基金很困難。

    “該修的時(shí)候還得找業(yè)主商量，”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，“要是到時(shí)候不出錢(qián)修，物業(yè)貶值，吃虧的是業(yè)主自己，物業(yè)公司干不了可以走人。”

    余家慶也同意這樣的說(shuō)法。他表示，其實(shí)光靠增加一些物業(yè)費(fèi)來(lái)充當(dāng)物業(yè)維修基金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而且從監(jiān)管的角度來(lái)說(shuō)，也存在問(wèn)題，這并不是非�？茖W(xué)的辦法。

    建議
    應(yīng)該真正設(shè)立這一收費(fèi)項(xiàng)目

    “所以目前市場(chǎng)上的這兩種方式都不能很好地解決問(wèn)題。希望相關(guān)部門(mén)設(shè)立專(zhuān)門(mén)針對(duì)后期維修的費(fèi)用，因?yàn)閷?duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，硬件配套是吸引客戶(hù)、留住客戶(hù)的保證，無(wú)論是銷(xiāo)售還是租賃，靠的是長(zhǎng)期維護(hù)。”楊鋅坦言。

    余家慶對(duì)此觀(guān)點(diǎn)表示贊同，他認(rèn)為與其把這一維修費(fèi)用攤到其他收費(fèi)中，不如明明白白設(shè)立這一收費(fèi)項(xiàng)目，這樣不僅能讓業(yè)主一目了然，還能防止第三方私自挪用這筆費(fèi)用。“其實(shí)對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，公共維修基金不是支出，而是為房產(chǎn)保值增值所做的一筆投入。”

    “其實(shí)，購(gòu)買(mǎi)或者租賃寫(xiě)字樓辦公的業(yè)主大都是用于公司經(jīng)營(yíng)的，所以對(duì)于維修基金這部分費(fèi)用來(lái)說(shuō)，他們更看重的是寫(xiě)字樓的整體維護(hù)以及公司形象的保持或者提升，如果相關(guān)部門(mén)在寫(xiě)字樓這類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目上明確增設(shè)這塊費(fèi)用，我想業(yè)主也不會(huì)拒絕。”金融街某高端寫(xiě)字樓的相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。