商業地產或將成為寧波樓市新熱點
- 杭州寫字樓網
- 2011/3/17 10:01:25
近期，隨著一系列的房產調控政策出臺，房地產市場住宅唱主角的局面不復存在，商業地產開始漸入佳境。其中，風險適度、政策影響較小的商鋪市場和寫字樓市場深受甬城市民的喜愛，成為資金進入最快且最多的領域，商業地產或將成為樓市新熱點。
寫字樓市場不可小覷
近期，市場上小面積寫字樓產品，甚至市中心一些標的較高的甲級寫字樓受到了投資者的青睞。
嗅覺靈敏的寧波開發商已經看到了商業地產的發展前景。寧波城投置業果斷地在東部新城建造了高標準、高質量的城投大廈。城投置業認為，對于寧波而言，無論城市框架如何擴大，東為中心是不可逆轉的趨勢；東部新城更是寧波跨入更高城市級別的希望所在。12大城市核心功能區的打造，未來世界500強企業聚集最密集的前景規劃，無疑讓這里成為寧波建設中真正意義上的國際CBD的不二之選。城投置業順應大東部快速崛起之勢，以全球化的高度與視野，精心構建了面向世界的全新商務平臺。城投大廈一經亮相，就獲得了投資者廣泛的關注。
另外一部分投資者把眼光瞄向了現房寫字樓。隨著江東的不斷發展建設，寫字樓市場也在漸漸進行著革新，其中，最重要的當屬江東核心區商圈。華宏第五大道寫字樓就處于這個核心商圈中。據相關寫字樓顧問分析，目前江東核心商圈寫字樓次新樓盤租金基本穩定在2元-3元每天每平方米，相比其他的新興區域寫字樓，價格略高，但仍有一定的優勢，是許多企業選址的重中之重，今后隨著正在建設的地鐵1號的完工，區域位置將更加明顯，交通將更便捷，從企業的長遠發展來說，這里是永遠的核心地，是財富的匯聚地，是許多企業主不斷追逐的能夠使企業長遠發展的商業寶地。這個核心商圈目前在售的現房寫字樓僅華宏第五大道一幢，因此受到客戶的廣泛關注。
寫字樓產品因為有龐大的“終端使用者”，建立了廣泛的市場基礎，因此率先強勁發力。專業人士認為，越是大型企業，越愿意選擇那些地標性建筑,人們最關注的是大樓形象和質量,通過實施以上的高標準,分層出售并不會對資產的價值構成任何影響。
由于越來越多的合資和國內企業選擇購買寫字樓作為優質資產，一些優質地段的國際甲級品質寫字樓如果銷售運作得當，并不會影響其后期管理品質。
有關咨詢公司最新寫字樓報告也顯示，預計寧波甲級辦公樓價格將會在未來4年保持5%的年增長速度，相信這上升的軌道會吸引更多資金投進辦公樓市場，同時，發展商也會把握這機會把手上的部分資產以分層的形式出售予自用客戶，把所得的資金再投入商業項目的發展，尤其是在快速發展的城市和市場。
業內人士則認為：商業地產首付僅需5成，且“不限購、不限貸”，正吸引投資者的踴躍進入。
商鋪市場可圈可點
作為商業地產中的代表性物業商鋪，在近期的表現可謂是可圈可點。據了解，從春節后開始，寧波商鋪市場一路呈現量價齊漲的發展態勢。
3月5日，位于鄞州姜山的雷孟德時尚廣場開盤，這是寧波實施房產新政后第一個亮相的商業地產，共推出108間可售房源，以小面積為主力戶型，為20平方米—40平方米。據了解，開盤現場人山人海，截至當天中午銷售已達85%。據相關負責人稱目前項目已經基本告罄，只有三樓還留有少量房源。據業內分析，類似雷孟德這樣的商鋪，地處姜山，但是價格與市區相比并不遜色，其中最高價格在60000元/平方米左右，但是還是受到了投資者的追捧，商鋪熱度可見一斑。
除此之外，寧波市場上可售的商鋪幾乎都成為“香餑餑”，據了解，東外灘花園商鋪在近期連連受到投資者的垂青，即使是500平方米以上大鋪也很搶手，目前僅剩下3套，而榮安琴灣的商鋪也是如此，目前銷售基本告罄。
調查數據表明，春節過后，寧波掛牌出售二手商鋪的房東少之又少，而一手商鋪更是稀缺，這也導致現有商鋪在寧波市場備受追捧。據筆者了解，隨著市場熱情的進一步開發，以及住宅銷售的限制，今年，寧波的商鋪市場將會有更大的動作。以往被開發商雪藏的商鋪有望在今年推向市場。
據了解，寧房青林灣B區目前計劃推出多套商鋪，最小面積30平方米左右，估計價格為15000元/平方米左右。此外，迪賽房產有關人士也向筆者透露，奧林80將有119套商鋪計劃推向市場。
保億風景九園2期商鋪也預計在5月份前后開盤。據風景九園銷售部經理介紹，2期商鋪共推80多套，主要分布在2期商業廣場內，主力面積70平方米—90平方米。目前預定情況良好，有不少金融等大客戶正在洽談，計劃入駐。
商鋪作為投資品，一直以來受到投資者的喜歡，它擁有長期利益，具有相當高的投資價值，特別是一些好地段的商鋪更是擁有高額回報率。如風景九院一期商鋪30套銷售后，即被業主轉租出去，以當地的出租價格，一年的回報有8％左右。如今二期也已經屬于準現房銷售，市場環境與人氣比一期更加成熟。
今年以來，商鋪的關注度明顯增加。開發商表示，隨著住宅市場陷入觀望期，一些手頭依然有著不少閑錢的投資客，紛紛會將目光轉向不受限購的商鋪。商業地產與住宅地產最大的區別在于商業地產的可經營性，它是區域經濟的載體。如果選擇投資房地產，商業地產無疑回報更穩定、抗跌性更好。
述評：為手頭上的資金尋找新出路
鐘先生自營一家小型企業，手頭上有一筆閑錢，目前他正在四處打聽哪里有好一點的商鋪，很想把錢投到商鋪里去。
近期購買了鄞州中心區商鋪的余先生顯得十分高興，因為這個區域的商鋪曾無人問津，現在市場培育起來了，好的地段一鋪難求。他認為，隨著鄞州區多個大型商業中心全面投入運營，商鋪價格還得漲。據了解，如今像鐘、余兩位先生為手頭上資金找出路的人不少，他們大都想投資商業用房，因為購置此類物業不受新政影響。
購置商業地產在當下來說固然是一個明智的選擇，但是，置業者都要三思而行。
通常來說，新鋪價格較便宜，但需要成熟周期，這就考驗置業者的眼光了——商鋪所在地的規劃利好、商業氛圍、周邊的消費層次與習慣、人流量，以及商鋪位置、商業網點布局及結構、配套設施等都需要一一考察，一旦投資成功，往往可得到幾倍甚至十幾倍的收益。
再來說說寫字樓。過去幾年由于住宅投資過熱，價格上升快，導致商住價格倒掛現象嚴重。正因為寫字樓價格在近兩年保持相對較低的價位（尤其是與同區域住宅價格而言），所以近來受到市場普遍歡迎。特別是南部商務區、東部新城等新興區域，這幾年寫字樓快速發展，且都是高品質物業，得到了置業者高度認同，吸納率步步攀升。南部商務區因整體形象推薦與產業扶持政策非常到位，正吸引更多的總部經濟入駐。
目前雖說南部商務區、東部新城等新興區域寫字樓租金比市區大概低0.5元/平方米/天。但是專業人士分析，這個情況只是暫時的，隨著城市框架的不斷拉大，這些新興區域寫字樓的租金上升空間可以預期。
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