投資寫字樓 甜蜜中夾雜著難局
- 杭州寫字樓網
- 2010/12/3 9:46:16
與商住相比，無論從哪方面看，寫字樓在商務地產的家族中都擁有更為純正的血統，大公司的青睞，高水平的租金都令寫字樓投資客們收益不菲，不過他們在享受著比商住樓更高的投資回報的甜蜜的同時，也都有著自己的煩惱。
外貌看似平常的何先生，就是寫字樓投資客的一員，在他看來，那些住宅的投資客們頂多算是“小打小鬧”，而象他這樣的投資客才算得上是“大戶”，何在東直門有將近500平方米的純寫字樓物業，每年會為他帶來將近200萬元的收入。
沒人可以否認寫字樓投資為投資客帶來的巨大收益，但畢竟像何先生這樣才大氣粗的投資客還是少數，在一些投資客享受著寫字樓投資“甜蜜”的同時，另一批投資客卻不得不面對著“難局”——高昂的價格成本、受成本限制的持有規模甚至不同的物業管理水平都在困擾著寫字樓的投資客們。
核心區保回報想買難上難
實質上，即使是像中何先生一樣的“大投資客”，也在為寫字樓的投資煩惱，不過，他煩惱的不是價格或者成本投入，而是買不到商務核心區的寫字樓物業。
何先生為什么如此衷情于商務核心區的寫字樓物業呢?沒有任何高深理論的何直接告訴記者一個極其簡單的理由，商務核心區的寫字樓物業投資回報率更高，租金更穩定，一言以蔽之——商務核心區的寫字樓可以賺到更多的錢。
數字也在證實著何判斷的正確。記者從戴德梁行獲得的數據表明，截止到2004年的第四季度，寫字樓的平均租金上漲了4.4%，達到23.6美元/平方米·月相比于其他區域的平均租金，水平較高，而在2004年的四個季度當中，租金水平的波動幅度也相對比較小。
同時，商務核心區寫字樓的空置率也相對較低，同樣是2004年四季度，CBD、燕莎、東二環、金融街的空置率分別為3.1%、8.5%、7.1%、3.0%。
也正是在這樣的情況下，像何先生一樣的投資客才對核心區的寫字樓物業如此情有獨鐘。何先生甚至告訴記者，如果在CBD核心區僅擁有200平方米的寫字樓物業，它所獲得的回報都可能要高于他在東直門擁有的將近500平方米的寫字樓物業帶來的回報。
然而，像何先生這樣的寫字樓投資客們的愿望實現起來卻有相當大的難度，因為在真正投資前景看好的商務核心區區位，想買到寫字樓物業作為投資，其難度卻堪比“登天”。原因只有一個——商務核心區能夠拿出來銷售的寫字樓已經越來越少。
位于CBD核心區的萬達廣場的投資價值早已為各方認可，但北京萬達總經理羅昕卻告訴記者，萬達廣場至多有20%的面積會用于出售，而根據記者掌握的情況，這20%的外售比例當中，相當大的一部分也是臨街的小型商鋪，而另一個被投資客們認可的大型商業項目——華貿中心也遵循著“持有為主，銷售為輔”的經營策略。
實質上，發展商的如此策略和何先生出于同樣的考慮。羅昕曾經向記者這樣解釋萬達廣場“持有大于出售”的原因：CBD核心區的土地越來越稀缺，而在這里擁有一處屬于自己的物業，其所獲得的長期租金回報，遠遠高于一次性賣掉所獲得的回報。
所以，面對這樣的情況，何先生有些無奈，“誰都知道核心區的回報高、穩定，但就是你買不到，能有什么辦法。”他雙手一攤，無奈地說，據說，他也曾是萬達廣場的意向性買家之一，但最終還是沒能買到，對此，何先生不置可否。
大客戶大收益成本實在高
按照大部分寫字樓投資客的“回報理論”，既然花了大價錢買了寫字樓進行投資，自然吸引的就是那些大企業、大客戶。這樣的租戶帶來的好處有兩重：一是租金回報相對比較高、穩定；二是大企業的集中“入住”，在長期看來會起到抬高租金的水平，增加投資客的回報率。
何先生之所以一口氣買下將近500平方米的寫字樓物業，也正是出于這樣的考慮，“買了寫字樓，你就別指望找那些小公司來租，畢竟價格在那里擺著，小公司通常是承受不了這么高的辦公成本的，所以，就盯著那些大客戶，他們對辦公成本的控制相對寬松，而且更看中硬件設施和整體的公司形象，所以寫字樓就是租給這樣的企業的。”他給記者做了如是分析。
現在，何先生將近500平方米的寫字樓正是按照他所設計的這條路線行走。他告訴記者，目前，一家主營進出口貿易的國有企業將承租他所持有的這500平方米的寫字樓，而記者在與這家公司負責選址人員的短暫交流中，也體會到了這家公司對于整體形象的看重，他告訴記者，租金很重要，但不是唯一的，作為一家專事進出口業務的貿易公司，公司的形象也是相當重要的，出于這樣的原因，才租下了這套寫字樓。
從何先生向記者透露的信息來看，他應該租出了不低的價錢。他給記者算了這樣一筆帳：如果是多家小公司分開承租，非但中間會產生很大的麻煩，而且，小公司通常會更看中租金的高低，壓低價格是一定的，“顯然沒有一塊兒租給個大企業劃算，這就是寫字樓的優勢。”何先生有些得意地說。
但是，如果增大持有的面積，必然會增加成本的投入。由于寫字樓的地理位置相對較為優越，而硬件設施的配備水平也相對較高，所以，通常售價不菲，以何先生和鄭先生都持有的寫字樓為例，其銷售時的平均價格已經達到了13000元/平方米，在這樣的價格水平下，如果鄭先生刻意將其持有的寫字樓面積增加到500平方米的話，其總價款將達到3250000元。
即使在使用銀行按揭貸款的情況下，其首付款最低也會達到1300000元，月還款額也將上漲并且會有更重的利息負擔，這些，顯然是鄭先生的實力所難以承受的。
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- 來源：《樓市》