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　　7月15日，本刊聯(lián)合中成房業(yè)、健鷹策劃聯(lián)合發(fā)布《2011上半年成都商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)研究報(bào)告》，包括保利、藍(lán)光、綠地、金科等十余家開發(fā)企業(yè)代表，新港地產(chǎn)、世家機(jī)構(gòu)、高路瑪房產(chǎn)等近十家機(jī)構(gòu)代表以及10余名財(cái)富123的會(huì)員共60余人參加了新聞發(fā)布會(huì)。《研究報(bào)告》顯示，2011年上半年，成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完成了新格局的劃分，中小投資者被徹底擠出主城區(qū)，寫字樓、商務(wù)小戶、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等邊緣系投資產(chǎn)品開始走俏，成都商業(yè)地產(chǎn)真的開始“拐”了。

　　“成都市商業(yè)物業(yè)投資泡沫顯現(xiàn)，入市要特別小心謹(jǐn)慎”。7月15日，成都報(bào)道聯(lián)合中成房業(yè)、健鷹策劃聯(lián)合發(fā)布《2011上半年成都商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)研究報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)。

　　包括保利、藍(lán)光、綠地、金科等十余家開發(fā)企業(yè)的代表，新港地產(chǎn)、世家機(jī)構(gòu)、高路瑪房產(chǎn)等近十家機(jī)構(gòu)的代表以及十余位財(cái)富123的會(huì)員共計(jì)60多人參加了此次新聞發(fā)布會(huì)。《報(bào)告》對(duì)成都上半年投資市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及未來的走勢(shì)進(jìn)行了全面分析，權(quán)威的市場(chǎng)解讀、生動(dòng)的商業(yè)案例，深深地折服了與會(huì)的60多位代表。

　　大量數(shù)據(jù)及市場(chǎng)案例顯示，成都商業(yè)物業(yè)價(jià)格經(jīng)過2009年后的高速攀升，未來一段時(shí)間將迎來一次較大的調(diào)整。

　　與2000年特別相像

　　《報(bào)告》顯示，2011年上半年，成都市累計(jì)新增商業(yè)8723套，規(guī)模為110萬㎡，新增套數(shù)環(huán)比下降23.40%，同比下降8.82%，規(guī)模環(huán)比下降21.79%；累計(jì)新增寫字樓9598套，規(guī)模為86萬m2，新增套數(shù)環(huán)比下降35.49%，規(guī)模環(huán)比下降44.37%。

　　從成交方面看，2011年上半年，成都市累計(jì)成交商業(yè)8563套，規(guī)模為87萬㎡，成交套數(shù)環(huán)比下降44.53%，規(guī)模環(huán)比下降39.09%；累計(jì)成交寫字樓9276套，規(guī)模為79萬m2，成交套數(shù)環(huán)比下降21.42%，規(guī)模環(huán)比下降12.74%。

　　《報(bào)告》顯示，截至2011年6月底，成都市商業(yè)存量為39944套，規(guī)模為458萬㎡，存量套數(shù)環(huán)比上升8.15%，同比上升13.31%，規(guī)模環(huán)比上升9.36%，同比上升20.27%；成都市寫字樓存量為24471套，規(guī)模為245萬㎡，存量套數(shù)環(huán)比上升2.30%，同比上升45.14%，規(guī)模環(huán)比上升2.10%，同比上升67.50%。

　　中成房業(yè)市場(chǎng)研究中心主任李代琪表示，在宏觀調(diào)控大背景下，住宅市場(chǎng)遇冷，部分開發(fā)商開始把目光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，一方面商業(yè)能夠分散整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面商業(yè)地產(chǎn)的租金能夠在未來提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，例如保利、藍(lán)光、綠地等企業(yè)6月分別舉行了商業(yè)地產(chǎn)房交會(huì)，均取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。商業(yè)地產(chǎn)目前尤為火熱，預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)還將延續(xù)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，商業(yè)地產(chǎn)有遭遇滯漲的風(fēng)向。

　　“從整體趨勢(shì)上看，2009年以來的商業(yè)投資市場(chǎng)與2000年前后的市場(chǎng)特別相像。2000年，成都的商業(yè)物業(yè)投資突然火爆起來，到2003年，整個(gè)投資市場(chǎng)一下子沉寂，隨后進(jìn)入一個(gè)相對(duì)的平靜期，這個(gè)平靜期持續(xù)了差不多5—6年時(shí)間，直到2009年”，中成房業(yè)市場(chǎng)部總監(jiān)沈文星表示，他非常擔(dān)心成都商業(yè)市場(chǎng)會(huì)重蹈2003年的覆轍，進(jìn)入長(zhǎng)期的“滯漲期”。他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)相對(duì)比較市場(chǎng)化的行業(yè)，它有周期性限制，有興有衰，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律性，現(xiàn)在的市場(chǎng)明顯已經(jīng)處于過熱狀態(tài)，如果不能進(jìn)行有效地市場(chǎng)引導(dǎo)，很可能遭遇又一輪“滯漲”，讓商業(yè)地產(chǎn)被動(dòng)地陷入相對(duì)低迷的市場(chǎng)氛圍。

　　只考慮還漲不漲

　　“如果說，2010年投資商業(yè)物業(yè)還要算一下投資回報(bào)的話，那么2011年，大家投資商業(yè)物業(yè)，只會(huì)考慮一件事：這個(gè)鋪?zhàn)舆�有沒有上漲空間？”這是財(cái)富123里的投資高手對(duì)成都商業(yè)投資市場(chǎng)變遷的形象總結(jié)。自從成都商業(yè)投資市場(chǎng)進(jìn)入“買得起就買”的時(shí)代后，成都商業(yè)地產(chǎn)投資開始發(fā)生越來越“深刻”的變化，而2011年上半年，則完成了對(duì)整個(gè)成都投資市場(chǎng)新格局的劃分。

　　2011年上半年，成都商業(yè)投資市場(chǎng)完成了幾件大事：首先，在商鋪板塊，將中小投資者徹底趕出主城區(qū)；其次，讓成都寫字樓的投資收益進(jìn)一步逼近商鋪和住宅；第三，中小投資者開始向商務(wù)酒店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商務(wù)小戶型云集，邊緣系投資產(chǎn)品開始走俏；第四，近郊商業(yè)項(xiàng)目開始密集出現(xiàn)，中小投資者集體“下二線”；最后，商業(yè)物業(yè)價(jià)格持續(xù)升溫導(dǎo)致投資者投資熱情銳減，觀望情緒明顯。

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要有“道”

　　楊健鷹(健鷹策劃總經(jīng)理)：雖然商業(yè)地產(chǎn)的收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，但是也最容易導(dǎo)致失敗，如果抱著浮躁的態(tài)度，如果不能很好地遵循商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“道”，要想成功就只能靠運(yùn)氣。成都的商業(yè)開發(fā)越來越密集，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來越激烈，商業(yè)成功之道首先是要符合城市的個(gè)性之道，要充分地理解地域文化之道，沒有任何一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目能脫離城市的個(gè)性而存在。

　　商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過熱

　　沈文星(中成房業(yè)市場(chǎng)部總監(jiān))：我非常擔(dān)心成都商業(yè)市場(chǎng)會(huì)重蹈2003年的覆轍，進(jìn)入長(zhǎng)期的“滯漲期”。商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)相對(duì)比較市場(chǎng)化的行業(yè)，必然要受市場(chǎng)規(guī)律的影響，但是旺盛的市場(chǎng)需求是持續(xù)不了太久的，它有周期性限制，有興有衰，這就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律性，盛極必衰，現(xiàn)在的市場(chǎng)明顯已經(jīng)處于過熱狀態(tài)，如果不能進(jìn)行有效地市場(chǎng)引導(dǎo)，很可能會(huì)遭遇又一次的“滯漲”，讓商業(yè)地產(chǎn)被動(dòng)地陷入到相對(duì)低迷的市場(chǎng)氛圍里。

　　商業(yè)地產(chǎn)有遭遇滯漲的風(fēng)向

　　李代琪(中成房業(yè)市場(chǎng)研究中心主任)：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，商業(yè)地產(chǎn)租金穩(wěn)步上漲及高租金回報(bào)率是他們一致看好商業(yè)地產(chǎn)的理由。商業(yè)地產(chǎn)目前尤為火熱，預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)還將延續(xù)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，商業(yè)地產(chǎn)有遭遇滯漲的風(fēng)向。