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　　從“客找店”到“店追客”

　　短短一年，成都商業地產就完成了從“客找店”到“店追客”的巨大轉折。而這，很可能還是成都商業地產放量前的開場白。統計顯示，成都目前商業物業存量約為570萬平米，按目前每月15萬平米左右的銷售量，可能需要未來三年才能消化。今年把未來一段時間的放量一下子推出，會透支本地商家資源。

　　“年初，我還在幫商家們尋找中意的商鋪，年底我又開始幫開發商們找商家了。”從事商業地產經紀服務的小張哭笑不得，“不到一年，我的工作對象就發生了一百八十度轉變。”

　　隨著今年成都眾多商業物業迅速面市，其中不乏動輒超過50萬平米級的巨型城市綜合體和專業市場，集中釋放的各類商業物業讓處在拓展高峰期的品牌商家看花了眼，“開發商們都宣稱自己的物業是未來區域中心，種種概念讓我們不知選擇哪家好。”一位負責品牌拓展的商家負責人告訴記者，“物業將供大于求，我們并不急于下手了。”

　　的確如此，精明的行業人士們紛紛發現，年初，隨著成都商業地產進一步升級和城市新區的拓展，眾多國內外品牌商家開始尋找新門店進駐，“先下手為強，圈好‘碼頭’是關鍵”。一場找鋪爭奪戰，殺得商業地產市場狼煙四起，眾多精明房東紛紛迅速提升鋪面租金，“一年間租金上漲幅度超過往年三倍！”；同時，商業地產開發商們也紛紛捏緊銷控表，“持有商業物業”，成為今年年初眾多開發商關注的年度關鍵詞。

　　然而，隨著今年成都眾多商業物業的迅速面市，其中不乏動輒超過50萬平米級的巨型城市綜合體和專業市場，集中釋放的各類商業物業讓處在拓展高峰期的品牌商家看花了眼。

　　很明顯，從商業地產開發商處傳來的消息并不十分樂觀。眾多大小商業體的涌出，商業地產的競爭態勢愈加激烈，商鋪的銷售、商家的招商以及后期的運營都成為開發企業必須面對的大問題。“尤其是區域同質化現象明顯的商業物業，更是為找到合適的‘戀愛對象’大傷腦筋。”一城南項目招商人士戲言，“誰愿意‘剩’呢？”與此同時，商業資源代理人士開始有了大舞臺，有開發商甚至將項目的商業部分整體打包給地產代理公司銷售運營，一些住宅代理公司也開始涉足商業地產營銷代理。

　　短短一年，成都商業地產就完成了從“客找店”到“店追客”的巨大轉折。而這，很可能還是成都商業地產放量前的開場白。

　　滿城盡帶商業體

　　成都商業地產放量面市，其對應的商家資源需求量增長速度卻十分緩慢。統計顯示，成都目前商業物業存量約為570萬平米，“按目前每月15萬平米左右的銷售量，可能需要未來三年才能消化。今年把未來一段時間的放量一下子推出，會透支本地商家資源。”機構人士認為。

　　“說滿城盡帶城市綜合體，一點也不過分。”一商業地產人士稱，統計顯示今年這一數量將達到80個，總面積突破600萬平米。

　　“綜合體涵蓋復雜業態和龐大體量，對任何一家開發商和運營商來說，都不是一件輕松的事情。而隨著成都正逐步進入購物中心時代，對業態的管理與設置提出了更高的要求，尤其是駐場主力店的選擇成為頭等大事。”新港地產執行董事張紅兵認為。

　　巨量的商業物業一旦進入招商階段，爭奪商業資源的近身肉搏自然難免，唯有根據項目特色，創新定位和業態，才是有效出路。“商業地產后期運營效益的最大難題，來自于項目開發和定位缺乏差異化，喜歡跟風，缺乏個性。很多開發商忘記了商業需要的就是個性。項目憑什么來吸引品牌商家的入駐，憑什么來吸引消費者的目光？”南延線一位商業運營總監說，“這些問題的思考要貫徹于整個項目開發過程的始終。如果人家引進沃爾瑪，你也引進沃爾瑪，人家引進電影院，你也規劃個電影院，隨大流，那是做不好商業地產的。”

　　中原地產商鋪事業部總監徐東指出：如今成都商業體在業態布局上大都雷同。在這種情況下，商業運營就顯得比較重要，配套的餐飲娛樂及次主營店要符合周邊消費力及消費習慣。”

　　“實際上目前商業地產大量上馬，已經表現得有點投資過熱了。難尋商家就是一個表現。”某商業地產機構人士認為，”這樣勢必造成商鋪空置率的升高，商業地產泡沫也將被吹大。”