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    無論產業地產將遵循哪一派觀點發展下去，我們都必須意識到，房地產市場正在發生深刻的轉型和變化，傳統規則正在解體，新的游戲規則正在建立。

    傳統地產開發商轉型進入新興模式，是主動還是被動？這是一個值得思考的問題。

    房地產住宅市場還處于一片水深火熱當中，高壓調控政策一如既往。隨著行業暴利時代的一去不復返，對于房地產占比75%的住宅市場而言，去杠桿將是長期化的。

    住宅地產一直被視作房地產的支撐產業，住宅地產以外的區域被籠統地劃入商業地產。但商業地產是多元化的，它以地產為載體，以產業為依托，不同的產業下形成了不同的地產模式，如旅游地產、養老地產、園區地產、文創地產等。上述不同的地產模式被統稱為產業地產。

    在艱難的時刻，插上產業之翼的地產模式受到了越來越多開發商青睞。

    “產業地產，下一座地產金礦”、“投資住宅不如投資產業地產”等呼聲越來越高，相對應的，“未挖掘到位的金礦”、“產業地產，下一個地產泡沫”等質疑聲也隨之而起。

    無論產業地產將遵循哪一派觀點發展下去，我們都必須意識到，房地產市場正在發生深刻的轉型和變化，傳統規則正在解體，新的游戲規則正在建立。

    本期地產版篩選出五大熱門產業地產模式進行剖析，綜合專家觀點可得：想要分得產業地產的大蛋糕，并非易事。產業地產對于開發商的經濟實力、運營能力、資源整合能力都有著較高的要求，加之投資回報率的不確定以及回報周期長等特點，盲目投資產業地產，開發商有可能深陷泥潭，無法脫身。

    旅游地產：和溫州民間投資一樣，最后大半會死去

    旅游地產，即以旅游度假為目的，通過整合規劃設計、開發建設、專業策劃、市場營銷、網絡推廣等各個環節，推出旅游業與房地產業相結合起來的產業模式。

    如今，旅游地產市場基本呈現“一級城市靠地產，二三級城市靠資源”的發展態勢。如北京、上海、廣州、深圳等一級城市的旅游地產基本走“地產”路線，即以人造景區、景點來配套住宅、酒店式公寓、社區等開發。而二三級城市的旅游地產則依托區域的自然旅游資源進行項目配置。

    近年來，旅游與地產聯姻的旅游地產項目熱潮涌來。中信建投報告顯示，截至2010年底，國內已有逾50家房企涉足旅游地產，涉及項目金額超過3000億元人民幣。目前從事旅游地產的代表企業包括萬科、華僑城、萬達、保利以及中弘地產等。

    在近期舉行的2012國際旅游財富峰會上，復旦大學地產運營研究所所長蔡為民直指“旅游地產和溫州民間投資一樣，最后大半會死去”的言論，一語激起業界千層浪。旅游地產到底怎么了？

    蔡為民強調，不僅旅游地產，商業地產等多個行業也一樣，到了一定階段會走向衰敗。開發商需要“抬起頭”來面對這個市場。他認為，旅游地產是一個界限模糊的概念，從2009年國家把旅游產業定義為經濟轉型的支柱產業后，旅游地產被房產人士認為是未來的黃金產業。但就目前情況看來，旅游地產面臨溫州模式瓶頸，“產業升級、產品優化非常困難，同質化問題嚴重”。

    在旅游產品中，主打“濱海資源”的最為普遍。以深圳東濱海區域為例，沿著惠州巽寮灣海岸線分布著碧桂園·十里銀灘、合正東部灣、萊蒙國際項目、富茂·威尼斯灣、金融街·巽寮灣、萬科雙月灣、中信項目等多個超大體量項目，預計總建設規模超過5000萬平方米。據不完全統計，今年整個巽寮灣片區的推貨量可達1.5萬套。

    當下旅游地產成為“香餑餑”，但普遍存在有價無市，需求遠遠小于供應的情況。蔡為民解釋，有山有水，不一定有好的旅游地產，旅游地產資源也分人造和天然，有景借景，沒景造景，住宅地產在相當程度上靠標準化，而旅游地產恰恰要追求個性化、差異化。

    “我把旅游地產稱為一個故事，開發旅游地產很大一部分就是編故事的能力。”蔡為民表示，開發商應該尋求市場的間隙去差異化發展，對于產品的設計需要考慮更多的因素，其整合形式也更需要創意的團隊，呈現出各自不同的專業領域，去吸引更多的購房者。

    養老地產 ：運營模式不成熟 風險巨大

    根據中國第六次人口普查結果顯示，2010年60歲及以上人口占13.26%，且未來老齡化程度不斷提升，而且到2050年老齡人口絕對量將超過4億。中國老齡化的加速推進，使養老地產成為開發商們關注的又一熱點。

    去年9月，國務院頒布了《中國老齡事業發展“十二五”規劃》，從國家戰略的高度部署了“十二五”期間的老齡工作，鼓勵社會力量參與公辦養老機構建設和運行管理。“十二五”規劃中對養老事業的重視，更是向市場注入了強心針。

    萬科、保利、綠地、首創等開發商均已進入養老地產。項目的主要賣點在于社區醫療以及康復配套，還有老年大學等康樂設施的設置，在產品設計上也充分考慮老年人的需求，如防滑衛生間和其他無障礙設計。

    然而，開發商們在養老地產上的步子并沒有預期中邁得那么大，萬科的案例值得一提。

    萬科養老地產項目，從研究到開工，全程用了5年時間。早在2006年，萬科總裁郁亮就對外公布了萬科在老年住宅方面的研究成果。直到2010年12月，萬科才宣布首個項目將以配建形式在北京市房山區的一個項目中推出。“萬科幸福匯”項目于2011年11月開工，將推出146套養老地產房源作為試點，預計2013年下半年完工。

    記者總結，國內養老地產有3種模式：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產視做商業地產項目長期經營，如中國人壽的“國壽(廊坊)生態健康城”；開發商推出的養老地產項目，如北京的萬科幸福匯；慈善機構與企業合作，將公益性與市場化運作相結合，如中國紅十字基金會與哈工大集團在深圳合推的曜陽老年公寓項目。

    據CRIC研究中心發布的研究報告指出，目前國內養老地產處于起步階段，項目經營主要模式仍停留在提供休閑、娛樂、醫療配套設施等，缺乏養老地產核心的人文關懷和全面服務照顧。同時，房地產開發商缺乏養生、護理和治療等技術資源，做物業管理力不從心。

    報告認為，養老地產的運營模式尚未成熟。土地成本高昂、運營維護標準高，導致項目對投資資金要求高；國人尚未改變傳統的養兒防老思想，致使項目收益回款慢；在銀行貸款乃至稅費方面，未出臺明確的產業政策扶持。上述三大現狀大幅提高了養老地產的投資風險。