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    商業地產業的金融產品不斷發展，融資渠道也從之前較為單一和簡單的方式，逐漸滲透到商業地產開發的前期階段、建設階段、經營階段等各個方面，甚至蔓延到了地產開發的上游。

    五種融資新手段：

    1、PE 私募股權投資基金

    商業地產成長型基金以資本長期增值為投資目標。為實現最大限度的增值目標，成長型基金通常很少分紅，而是經常將投資所得的股息、紅利和盈利進行再投資,以實現資本增值。而以合伙型私募基金的運作方式，可以實現具有資金實力的有限合伙人和具有商業投資管理企業經驗的普通合伙人強強聯合、各取所需的局面。

    2、REITs 房地產投資信托基金

    房地產投資信托基金。從國際范圍看，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。國際上的RE－ITs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。

    在我國，由于SPV（有資格經營信托業務的信托機構）的法律地位尚未明確，以及對于REITs的雙重征稅等問題，致使REITs在我國遲遲未能發展起來。相信隨著金融信托行業的法律體系的不斷完善，以及對REITs的稅收優惠政策的出臺之后，REITs一定會成為地產行業尤其是商業地產商的主要融資渠道之一。

    3、CMBS （商業不動產抵押貸款支持證券）

    CMBS （CommercialMortgageBacked Securities）是指商業地產公司的債權銀行以原有的商業抵押貸款為資本，發行證券。

    CMBS的價格根據評級機構的評級來確定；投資銀行在參考評級后，確定最后發行價格，向投資者發行。 CMBS的銷售收入將返給地產的原始擁有者，用于償還貸款本息，盈余則作為公司的運營資本。

    CMBS是不動產證券化的融資方式，將多種商業不動產的抵押貸款重新包裝，透過證券化過程，以債券形式向投資者發行。具有發行價格低、流動性強、充分利用不動產價值等優點，因此問世25年來，在全球不動產金融市場迅速成長，為傳統銀行貸款之外，地產開發商籌資的新選擇。以美國區域為例，目前商業抵押擔保證券占商用地產融資市場的三分之一。

    2006年，萬達集團在澳大利亞知名銀行麥格理銀行的幫助下，成功地以商業地產抵押擔保證券（CMBS）的方式融資近10億元人民幣，開創了國內CMBS成功籌資的先例。

    4、分拆上市

    廣義的分拆包括已上市公司或者未上市公司將部分業務從母公司獨立出來單獨上市；狹義的分拆指的是已上市公司將其部分業務或者某個子公司獨立出來，另行公開招股上市。

    分拆上市后，原母公司的股東雖然在持股比例和絕對持股數量上沒有任何變化，但是可以按照持股比例享有被投資企業的凈利潤分成，最為重要的是，子公司分拆上市成功后，母公司將獲得超額的投資收益。

    5、買殼上市

    首先是買殼，即收購或受讓股權。收購股權有兩種方式：

    一是收購未上市流通的國有股或法人股，另一種方式是在二級市場上直接購買上市公司的股票，在西方流行，但是由于中國的特殊國情，只適合于流通股占總股本比例較高的公司或者 “三無公司”。二級市場的收購成本太高，除非有一套詳細的操作計劃，能從二級市場上取得足夠的投資收益，來抵消收購成本。

    其次是換殼，即資產置換。將殼公司原有的不良資產剝離出來，賣給關聯公司，再將優質資產注入到殼公司，提高殼公司的業績，從而達到配股資格，實現融資目的。