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    5月30日，天津的商業地產項目——紅星國際廣場晶海購物公園正式動工，據介紹，晶海購物公園作為紅星國際傾力打造的大型商業綜合體，欲成為天津市新的商業中心，此項目投資87億元，屬巨型shoppingmall，建筑規模達90萬平方米。其中晶海公園建筑面積為25萬平方米，是集購物、休閑、娛樂、美食等功能于一體的公園式大型商業綜合體。預計將有2000個商家入駐，日人流量超過20多萬的消費客群，每年30億元的成交額與萬達聯袂打造天津河東新商圈。

    然而，業內對此卻不以為然。一位業內人士直接在微博回應：繼續忽悠。一位不愿透露姓名的業內人士告訴記者，此項目“對賭簽了不少，上不了市，估計要么就上法庭、要么就上供大部分股權……”

    記者在采訪中了解到，目前，政府釋放大量的信貸很難投到制造業等實體經濟上，反而都流入到包括商業地產在內的投資性項目，包括一些藝術品投資等能夠消耗大量資金的、有圈錢、圈地可能的項目，這也是泡沫的一個重要體現。

    定位之惑——長線回報與短期風險的博弈

    當商業地產淪為政府招商政績工程、融資的工具或開發商為住宅地產增值的一個花瓶時，商業地產泡沫正逐漸顯現。

    記者實地調查了幾個近年開業商業綜合體，包括北京南三環首地大峽谷購物中心和與之相距不遠的北京馬家堡東路銀泰百貨以及天津大悅城、北京金融街購物中心，從現場看均人流稀少。晚上在北京金融街購物中心可以看到，總有一對兒對兒大爺大媽在商場里遛彎兒，都是附近居民，這也成為商場一景兒——門口是眾多納涼遛狗的北京市民，商場里面則全是大牌。大爺大媽進來邊感慨東西太貴，邊享受人少的舒適環境。

    然而，商業地產的泡沫卻沒有引起業內高度的重視。王少山在其以“商業地產王三炮”為網名的微博上指出，住宅地產慢不得，商業地產快不得。很多住宅地產商和社會游資大舉進入商業地產，帶著慣有的短線操作心態，可能會折戟沉沙。

    據介紹，大量的資金仍在涌入商業地產，以前沒有從事過商業地產項目的也大量進入，導致全國一二三四線城市都在出現商業地產項目，而且，業態的分布和組合同質化非常嚴重，都是綜合體為主。

    世聯商業近日發布的《深圳購物中心品牌商家重疊度分析》顯示，目前，深圳五大購物中心品牌重疊率18%—30%，以服裝、餐飲和飾品/化妝品為主；男女時尚流行服飾重疊度高，運動休閑服飾重疊度比較低；金銀飾品、手表、化妝品類商家的重疊度高；超市/百貨/便利店的重疊程度非常低，僅華潤萬家的Ole和萬寧重疊。

    另一方面，從商業地產的運營層面看，商業地產在國內出現的時間并不長，這方面的經驗的積累、標準的制定、人才的積累都遠遠跟不上這個行業的發展，就導致很多開發商在項目建成以后，就會面臨招商、運營、管理的困難，很難實現短期收回投資，反過來就給投資商鋪的中小投資者帶來很大的壓力。

    而從經營環境看，經濟環境、物價高漲也讓很多最終消費者減少了購物行為，加上近年來興起的網購對實體商業的沖擊，對商業業態提出了新的更高要求。

    盡管如此，很多業內人士依然看好商業地產。王少山認為，不是不能做商業地產，問題是怎么做。他建議從城市運營的層面來做，一個城市應有統一的規劃，這里面政府應該發揮應有的作用，開發商要對自己的資源、土地、資金和后期的運營能力有一個理性的判斷，才能進入商業地產項目，關鍵看開發商、政府做具體項目的資源是否是足夠的，是不是匹配、是不是符合當地的消費環境和商圈的環境，也就是自己的準備是不是充分。

    王少山提醒，對于商業地產的回報形式，開發商要有理性的預期，因為商業地產本該通過后期的經營、租金回報、商業地產項目本身的增值來體現投資回報，而不是以商業地產的商鋪銷售實現銷售回報為重點。“目前的誤區在于，很多開發商將商業地產作為圈地和圈錢的手段，以賣商鋪為目的，而不是靠經營項目實現年租金的增長為目的，急功近利的心態導致泡沫化。”王少山說。