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    今年三月份在北京舉辦的“中國商業地產行業發展論壇”集聚業內及相關政府部門人士，共同回顧總結2011年中國商業地產發展歷程，展望并預測2012年行業發展趨勢。

    調控政策邏輯與市場取向

    此輪房地產調控已持續兩年時間，收獲了一些成果。兩年間出臺的一系列房地產調控政策之間有沒有邏輯性？被稱為“政策市”的中國房地產市場，未來的政策走向、趨勢又將如何？

    住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹：關于房地產調控政策，大家疑惑，房地產政策年年出，到現在還在堅持調控，看不懂調控政策，有沒有其內在邏輯？我個人認為，從研究政策的角度，從決策的角度來看，實際是有邏輯的。

    當前房地產調控是從2010年國十條開始持續到現在，目前政策持續了將近兩年。這一輪調控政策國務院領導一直堅持不動搖，這個不動搖指的是什么？就是抓住了一個核心，這個核心就是兩手一起抓，一手控制投資和投機性需求，控制房價上漲，促進房價合理回歸，總理也說現在調控成果剛剛顯現，要控制調控成果；另外是大力建設保障性住房，滿足市場剛性需求，發展市場的目的是讓更多的人能夠買得起房、住得上房，在市場不能滿足的時候，要通過保障房來加以彌補。

    這樣的調控政策和2010年調控政策有什么區別？我個人認為發生了一個轉變，要更加強調房地產業的社會功能。回顧一下住房制度改革，上世紀80年代就提出了住房制度改革。

    住房制度改革之后，房地產業在市場力量驅動下得到快速發展，從2003年開始出現對房地產的宏觀調控。2003年到2007年，這五年應該是中國經濟增長速度非常快的五年，也是城鎮化居民收入提高最快的五年。但這五年里調控調了半天，房價越調越漲，主要一個原因是供給不足。

    為什么供給不足？2005年出兩個國八條，2006年出了國六條，文件名字都是要穩定房價，但具體措施沒有一條提出增加供給。所有控制房價穩定的措施主要是調結構。如果不能夠供給，在需求大幅度上升的前提下，房價上漲就難以遏制。2010年之前，所有房地產調控政策更加看重房地產業的經濟功能。

    房地產業增加值占GDP比重去年末是5.6%，已經超過了5%，經濟學的意義上是支柱產業，它對經濟增長貢獻大毋庸置疑，但是我們不能夠再繼續強調房地產業的經濟功能。

    政策出現一個轉向，客觀上更強調房地產業的社會功能。房地產是一個資產，不是一般的消費品，這個資產和其他資產有很大不同，在于它既有資產屬性，又有使用屬性，所以房地產調控政策抑制投機，滿足剛性需求，主要是使產業更多強調社會功能，提供居住需求這種產品，而不是提供投資品，不是培育成投資者炒房的產業。

    房地產政策調控現在和過去相比有一個重要轉向，就是從注重產業的經濟功能開始轉向社會功能。

    怎么轉向社會功能，怎么滿足人們以居住為需求居住福祉呢？政策目標非常明確，現在有一個說法，住房制度沒有頂層設計，我是不贊成的，住房制度是有頂層設計的，就是住有所居，居者有其屋。過去大家都在考慮中國到底怎么解決住房問題，就是居者有其屋？政策上又鼓勵買房子，但是又說租房子，到底怎么解決住房問題好像政策不太清晰。但是2007年十七大明確提出，要促進廣大居民實現住有所居，住有所居的含義是什么？就是通過租賃和購買兩種方式解決居住問題，購買已經非常普遍了，下一步要大力發展租賃市場。

    發展租賃市場有一個問題，現在限購，不讓大家買多套房，租賃市場怎么發展？我個人認為，發展租賃市場要做好兩個文章，一是要挖掘現在住房的存量資源。我們看到過去十年平均每年新增城鎮常住人口2100萬左右，大量城鎮化過程，農民到城市來居住。大家不要忽視一個問題，伴隨著農民變成市民的過程，還有大量的中小城市的市民到大中城市居住、工作的城市之間的人口流動，這個規模依然非常龐大。有很多人在中小城市是有房子的，他到北京、上海這些城市買不起房子怎么辦？他去租房，但是他們的房子在中小城市就閑置了。從過去住房制度改革到現在，中國的新建住房大概是80多億平方米，我們已經提供了大量住房，有一些住房客觀上是閑置的。如何促進存量資源有效投放租賃市場？這些是需要深入研究的。

    另外，中國這么大的住房需求，我們缺乏住房的品種，是由企業提供租賃式的住宅小區，我們現在沒有，也需要研究政策如何進行支持，當然政府的保障性住房也提供一些補充。所以政策目標實現住有所居，實現租買并舉。

    社會上總有一部分人既租不起，也買不起，怎么辦？對頂層設計的配套制度建設，是我們下一步關鍵，如何落實頂層設計，實行配套制度建設，是非常關鍵的。就是以市場配置資源作為主渠道，與政府保障相結合，實現居住需求的全覆蓋。

    解決中國住房問題，主要是靠市場，通過市場來滿足豐富多樣的居住需求。政府的保障主要定位兩種，第一種是托底性的保障，有一部分家庭一輩子可能都是低收入者，就業技能比較差；第二是暫時性的、過渡性的保障，年輕人一段時間收入低，工作不穩定，渡過一段時間以后，有了工作經驗，收入提高了以后就離開保障。通過這兩種方式來實現居住需求的全面覆蓋，市場為主渠道。我認為今后房地產市場發展，特別是住房市場的發展仍然有巨大空間，而不是減少。

    實現市場主渠道和政府保障相結合全覆蓋政策配套落實，有許多工作要做，涉及到長效機制的建設。從房地產業本身來看它的政策調整有很多內容，過去十年整個房地產市場擴張了十倍，增長速度非常快，但是適合房地產市場發展規律的相關制度建設是滯后的，市場跑快了，我們的規劃制度卻滯后了。