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    除土地問題以外，還有房地產金融，到現在為止，房地產企業直接融資渠道有多少？特別是商業地產金融支持品種有沒有？世界各個國家都有針對政策性住房的金融制度，中國有嗎？這些都需要研究，我們還遠遠沒有發揮稅收的作用。

    除房地產自身相關政策之外，影響房地產業發展還有背后的一些問題需要調整，否則房地產市場長期持續健康發展也很難做到。就是產業配置合理、工業資源配置的優化，以及城市均衡發展。目前為止，中國城市人口6.7億人，現在有600多個城市，中國大城市發展的空間還非常多，要培育更多的大城市的成長，讓更多的城市能夠分享更好的公共資源，能夠得到更優化的資源配置，包括行政資源的配置，公共資源水平不要差距這么大，從而吸引更多的人到這些城市去就業，提供更多的就業機會。

    德國是世界上房價最穩定國家，從上個世紀90年代到現在，房價幾乎沒有怎么漲。德國8200萬人口，有2000多個城市，城市發展均衡，所以德國的房地產市場除了有非常嚴格的市場管制制度，有非常發達的住房金融制度之外，更重要的是城市發展的相對均衡，人們在任何一個城市居住、生活、工作所得到的機會差不多，人們不需要都到大城市中去。所以今后我們城市的發展更重要的還是調整城市發展結構，發展更多的大城市，提供就業機會多、發展潛力好、對年輕人有吸引力城市的成長，長期持久地推動房地產業的發展。

    隨著房地產調控持續，現在政策重點轉向，行業整合已經開始出現，必將持續發展，這將對房地產業的發展有很大的機會。怎么看商業地產的發展前景？就一句話，機會很大，風險也很大。

    核心競爭優勢：擁有超強的資本管理能力、租戶網絡及管理、運營管理

    凱德商用在全亞洲都非常具有影響力的商業地產公司，多年來一直深耕中國市場，在面臨中國持續而又嚴厲的房地產調控政策下，凱德又是怎么樣進行戰略投資決策的？

    凱德商用中國總裁駱偉漢：凱德商用亞洲是最大的上市購物中心，2009年底在新加坡上市，去年在香港第二次上市。現在我們主要做的物業是綜合多功能的獨特服務中心業務模式，現在物業在五個國家，新加坡、中國、馬來西亞、印度和日本，總共在51個城市里有97家商場。

    在國內，2003年開發上海來福士后，陸續在中國各地開發了一些項目，具有代表性的項目包括上海來福士、北京來福士等等。去年客流量和租戶在這五個國家都有非常明顯的漲幅，尤其在中國。現在承租率高達97.4%，客流量也增長7.5%，租戶銷售額也增長了13.2%。在中國35個城市里有56個項目，這56個項目當中有42個項目已經開業，總面積大概是568萬。

    為什么進入中國市場？中國最近五年來發展增長率還是最強的。人均購物消費在中國還是非常低，這也代表了成長潛能非常高。即到發達國家的消費還有很大發展空間。

    組織型零售行業主要從商務中心和百貨來組織零售行業，在國內來看也有很大空間。新加坡已經達到65%，中國只是20%，所以接下來還有很多購物中心的需求。

    從消費跟GDP增長的角度看，中國非常大的市場，我們在中國有很大的希望。城市化有4.8%-5%的成長率，對我們來說有很大的市場。人均收入的增長也非常高，將會更好地刺激消費。接下來四年能夠進入銷售行業、進入商業房地產行業也具有很大吸引力。

    正因為有那么大的市場，我們去年開了三個購物中心，包括上海凱德龍之夢，北京精品購物中心。今年對我們來講是很重要的一年，2012年我們將開七個項目，包括北京太陽宮項目將在年中開業，還有山東日照、東北哈爾濱，也會開兩個來福士項目，包括寧波和成都，年底在西安也會開兩個項目。

    凱德商用如何能夠在這個行業取得優勢？我們的業務模式是比較獨特的，從政府手上拍地或者從開發商手上買下購物中心，或者把已開業的項目買下來。我們可以自己去投資開發建立購物中心，也可以自己去經營管理購物中心，資產的管理和資金的管理都是我們自己公司管理，所以從整個價值鏈來看都能夠在各方面操作。尤其是資本管理這方面，對于管理商場來說非常重要，我們在這方面有獨特優勢，因為我們有多元化的投資能力，還有多元化的融資渠道。我們利用私募基金和信托基金能夠持有這些項目，當然也有傳統的銀行貸款。在新加坡和香港上市以后，也比較容易從資本市場獲得一些股權融資或是債權融資，對我們來說有一個很好的資本管理能力。

    租戶網絡對我們來說是非常大的優勢。現在國內有5000多個租約，代表的4000多個不同品牌業態，每開一個商場，租戶都跟著我們去，打造一個更好的購物中心。我們本身是不做零售業的，所以對不同的商家都一視同仁。無論是餐飲，還是服裝，都有很多的品牌在我們的商場里。

    怎么拉動客流呢？市場推廣活動非常重要，在這方面我們有很多經驗，也能夠融入在五個國家內不同商場的經驗，做出更多的活動。

    租戶進入商場后，我們也給他們增值。如何把他們的設計做得更好，能夠做出比較獨特的門店，更好地吸引顧客，這也是我們非常重要的優勢。物業管理方面無論是環保、安全、培訓，都達到了國際標準。

    對于凱德商用說，要繼續在中國發展，必須具備三大能力，第一是資本管理，第二是租戶的網絡和管理，第三是運營管理。

    商業地產不確定性與風險控制

    只選城市中最好地段是其一直的投資思路，每個項目都成為一件公共藝術是其追求的目標。認為地點和設計師是房地產“基因”的恒隆地產總裁陳啟宗，又是怎樣把握商業地產市場不確定性和控制風險的？

    香港恒隆地產有限公司董事長陳啟宗：討論商業房地產不確定性和風險控制，首先要把定義搞清楚，到底商業房地產是怎么回事？作為商業房地產商應該問自己兩個問題，第一是為何，第二是如何。

    為什么要做商業房地產？我個人觀察，中國內地真正以商業房地產為主的發展商不太多，主要還是以住房為主，但在住房領域開發一段時間之后，發現有幾個大問題，第一，市場波動很大；第二，盈利很可能不穩定；第三，政府的參與可能會越來越多。政府參與又從兩方面說，第一是調控。第二是政府甚至會直接參與，就像去年出臺的在五年之內建3600萬套保障房，第一年就要開工一千萬套，我聽了這個數字大吃一驚。我翻了一下記錄，2010年全國商品住房大概是930萬套。去年政府根據溫總理說的要開工保障房是1000萬套，也就是說比前一年所有商品住房的總量還要大，你要是住房發展商很容易得出一個結論，我的餅小了很多，所以不少房地產商會向商業房地產挪移。

    他們沒想到，住房開發跟商業房地產開發是不同的領域。

    第二個問題，是如何。住房房地產是一個量的較量，必須做大、做多；住房房地產也是一個速度的較量，必須蓋得快，能夠快快進到市場，特別是你要貸很多款，資金流轉需要回籠時就需要快，所以住房開發是量的較量，是速度的較量。

    但商業房地產是絕對不可以用量和速度來衡量的，否則，都是水平不夠的。有些房地產商說一年要蓋12個商場甚至18個商場！難怪他蓋出來的都是垃圾，好東西是不可能那么快就蓋出來的，所以“如何”是個大問題。

    住房蓋了是要賣的，商業房地產基本是不可以賣的，要賣只能整棟的賣，不可以分層賣。但我也知道，中國的房地產整個領域還處于一個非常初級的階段，也就是商場切開一層一層或是一個單位一個單位進行出售，這會破壞整個商業房地產領域，是很可惜的一件事。

    做房地產開發還要有文化的理念，你那么快地蓋，蓋了又賣掉，不可能有文化的理念。只有那些慢慢蓋，蓋起來以后不賣，自己擁有，才會真正有文化的理念注入到你產品里。

    我多次跟人說，恒隆的產品每一個都是公共的藝術。工程院院長徐匡迪先生曾經跟我說了一句話，他說每天上班都看到你的恒隆廣場，就很舒服。

    可惜的是在國家大發展的過程里，很多垃圾大樓被蓋起以后，在視覺上污染了大家。我住20樓，早上把窗簾打開一看，對不起，都是垃圾，沒有給我半點文化的培養，我覺得這是很可惜的事。