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    在樓市調(diào)控政策的作用下，一方面，購房者說得最多的“買不起房”變成了“買不起房，買不了房”；另一方面，眾多房企銷售業(yè)績嚴重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會資本的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。在繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質(zhì)性強、后續(xù)資金乏力、庫存大等問題，在資金熱捧下迅速出現(xiàn)泡沫化傾向，擠壓實體經(jīng)濟，成為繼住宅市場之后，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一隱憂。

　　新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱涌現(xiàn)

　　日前，恒大地產(chǎn)以13.22億元人民幣的天價，拍下廣州市中心的一塊商業(yè)用地，折合樓面地價近3 .3萬元每平方米。6月上旬，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得上海市嘉定區(qū)嘉定新城一商業(yè)地塊，樓面價16063元每平米，溢價率高達435.5%。樓市調(diào)控之下逆市熱襲的商業(yè)地產(chǎn)以“地王”的形式漸漸浮出水面。

　　2011年以來，不管是一線城市北京、上海、廣州、深圳，還是二三線城市杭州、成都、溫州，商業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進，成為樓市嚴苛調(diào)控之下的逆市熱襲者。

　　在杭州，調(diào)控一度令樓市跌入“冰點”，但2011年下半年開盤的商務公寓“保利灣天地”項目卻受到極大關(guān)注。一方面，板塊超低開盤價讓壓抑許久的“剛需”躍躍欲試；另一方面，在嚴苛的限購環(huán)境下，“保利灣天地”的商務公寓身份將“買不了房”的購房者收羅麾下。

　　“保利灣天地”的熱銷只是商業(yè)地產(chǎn)在樓市限購大背景下的一個實例。不限戶籍、不限套數(shù)、不限貸的商務公寓以及寫字樓，在本輪樓市調(diào)控的背景下，受到資金青睞，部分房企和社會資本加速向商業(yè)地產(chǎn)流動，催生新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱。

　　2011年，在樓市調(diào)控政策的作用下，一方面，購房者說得最多的“買不起房”變成了“買不起房，買不了房”；另一方面，眾多房企銷售業(yè)績嚴重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會資本的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長。

　　深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳一手寫字樓供應以商務公寓為主要形式，商務公寓供應占比達49%，接近2010年的3倍。而在成交方面，商務公寓也是大放異彩，2011年深圳一手寫字樓市場體現(xiàn)成交的23個項目中，有多達13個項目屬于商務公寓，全年深圳商務公寓共成交11.45萬平方米，占寫字樓成交面積的比重高達48%，成為成交最旺盛的寫字樓物業(yè)類型。

　　火爆的交易，帶動商業(yè)地產(chǎn)價格上漲。2011年，深圳一手寫字樓成交均價為每平方米35112元，同比上漲19%，創(chuàng)下歷史新高。國際物業(yè)顧問公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲級寫字樓租金價格持續(xù)上漲，達每月每平方米246.43元，較2010年同期大幅增長44%。

　　房企逆市淘金

　　轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。招商地產(chǎn)年報顯示，“2011年，為了進一步整合公司的商業(yè)地產(chǎn)資源，公司以分立方式成立了深圳招商商置投資有限公司，搭建了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展的全新平臺，初步確立了系列產(chǎn)品線。”并且表示“發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是順應行業(yè)發(fā)展趨勢，保持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，也是商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的一個方向。”

　　金地地產(chǎn)年報顯示，2011年，金地旗下商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)務成績初顯，開發(fā)與運營體系初步構(gòu)建完成。體系建設(shè)和項目經(jīng)營齊頭并進，為金地商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展奠定雄厚基礎(chǔ)。而未來，金地將在進一步加大商業(yè)地產(chǎn)布局力度。

　　中海地產(chǎn)則要構(gòu)建以住宅為主、商業(yè)地產(chǎn)為輔的業(yè)務結(jié)構(gòu)。目前中海地產(chǎn)正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達250萬平方米。保利地產(chǎn)更是在2011年“抓住了商業(yè)地產(chǎn)在市場調(diào)控中的銷售機遇，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾150億元”。

　　《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進入了商業(yè)地產(chǎn)，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業(yè)地產(chǎn)項目，掘金商業(yè)地產(chǎn)的意圖可見一斑。

　　民資充裕的浙江，在商品房限購限貸后，商業(yè)地產(chǎn)吸引了眾多社會資金。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速，顯示社會資金對商業(yè)地產(chǎn)的偏愛。

　　資金進入步伐持續(xù)

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年1至5月，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房分別完成開發(fā)投資1082億元和2887億元，同比分別增長44 .7%和31 .6%，同期住宅開發(fā)投資同比增幅只有13.6%。顯示資金進入商業(yè)地產(chǎn)的步伐還在繼續(xù)。

　　從去年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。去年1至12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。今年1至4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。比如杭州市中心杭汽發(fā)地塊旁的一宗建筑面積超過2萬平方米的商業(yè)地塊，武林廣場邊上一宗建筑面積近15萬平方米的商業(yè)用地，以及三宗體量達20萬平方米的城東新城商業(yè)地塊。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示，僅2011年前10個月，我國商業(yè)地產(chǎn)投資完成額就達到7956.55億元，超過2010年全年投資完成額。成交方面，2011年全國商品房銷售額達59119億元，同比增長率為12.1%，而同期住宅銷售額同比增長率僅10.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長率達到16.1%和23.7%。

　　分析人士指出，在住宅市場受到嚴苛調(diào)控的情況下，眾多房企和社會資本向相近領(lǐng)域傾注資本。商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展程度較低，加之伴隨著我國城市化進程的加快，商業(yè)地產(chǎn)成了房企和資本眼中的“價值洼地”，資本密集布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　而從房屋新開工面積增幅來看，更能顯示出商業(yè)地產(chǎn)逆市熱襲的趨勢。2012年1至5月，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積分別增長12.4%和9.7%，同期的住宅新開工面積為下降8.2%。