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    在剛剛過去的第二季度，上海甲級寫字樓市場整體租金較一季度上漲2.9%，達每平方米每天人民幣7.83元(每平方米每月35.6美元)，這一水平較2010年第二季度市場最低谷時上漲了22.9%。近日，第一太平戴維斯在其最新發布的寫字樓市場簡報中指出，今年，上海甲級寫字樓的全年租金增長率預計將保持在11.5%左右，小陸家嘴地區有望繼續領漲整個市場。

    全年租金漲幅預計11.5%

    上海甲級寫字樓市場進入第二季度后租金繼續保持穩步增長，凈吸納量為3.57萬平方米，上半年累積吸納量達到10.9萬平方米，這主要由預租較好的尚嘉中心帶動，其余則來自如南京路和小陸家嘴等黃金地段的現有項目。長寧區綜合性項目尚嘉中心剛剛進入上海甲級寫字樓市場，由近4.9萬平方米的零售面積和大約4.6萬平方米的甲級寫字樓租賃面積組成。該項目由澳娛管理(中國)有限公司和法國LVMH路威酩軒集團聯手投資，目前已經吸引很多跨國公司入駐，包括3M、特靈空調和杰斯伯等。

    而在今年下半年，第一太平戴維斯預計，上海甲級寫字樓市場將有54.1萬平方米的新增供應量入市，較之前預期略有減少，主要由于項目延期所致。不少租戶傾向延遲到新項目入市后再搬遷，未來項目的預租表現普遍良好，某些項目預租率超過50%。預計將在今年8月入市的古北財富中心二期就已成功吸引到比如通用磨坊、樂柏美和肯耐珂薩等知名租戶，當前18樓至32樓的標價約為人民幣每平方米每天9.5元起。此外亦有項目可能完全或部分由業主自用，或在小業主市場出售，從而或導致整體市場可租賃面積進一步收緊，預計今年下半年吸納量將會上升。

    報告中指出，綜合上述供給和需求考慮因素，上海全市甲級寫字樓空置率今年年底預計在7.4%左右。由于下半年入市項目明顯增加，空置率屆時將略有上升。與此同時，二季度甲級寫字樓租金較一季度上漲2.9%，這一水平較2010年第二季度市場最低谷時上漲了22.9%，預計全年的增長率將保持在11.5%左右，當然，非黃金地段未來的大供應量可能導致租金增長放緩。

    值得一提的是，小陸家嘴地區由于供應有限，且受金融業擴張利好，有望繼續領漲整個市場。其他黃金地段如南京西路和淮海中路，盡管稍遜于小陸家嘴，也將保持強勁的租金增長勢頭。

    潛伏中的“隱藏的空置率”

    另一方面，商報記者還注意到，第一太平戴維斯的報告專門提到了甲級寫字樓市場上可能存在的“隱藏的空置率”。報告指出，2012年7月初，在許多質疑中國經濟和銀行體系是否健康發展的聲音中，央行宣布計劃推出流動性寬松政策。此舉令人聯想到2009/2010年間推出的經濟刺激方案，作為史上規模最大的經濟刺激方案，其間的放貸質量飽受爭議。銀行和金融機構(刺激方案的主要實施對象)使用這些新資金收購浦東陸家嘴地區的辦公樓，并期待刺激方案使公司繼續迅速增長。而經濟放緩已為四大銀行和其他金融機構敲響警鐘，最近報告顯示這些機構的組合貸款量從4月份2500億至6月下跌近33%。

    而第一太平戴維斯方面表示，中國農業銀行、中國建設銀行、中國工商銀行等發現增加資金成本導致利潤率壓力增加。僅這一點就可能引發相當大的不確定性：經營壓力之下，這些機構如果不再保留陸家嘴的寫字樓完全自用，轉而釋放部分面積至租賃市場，那么陸家嘴的供應情況可能迅速改變，即導致供應量出現意外增加。這部分面積，即“隱藏的空置率”，是目前該地區多數項目沒有考慮到的因素。當然，考慮到銀行和金融機構對中國經濟的重要性，任何對其構成威脅的情況一定會引起中央政府一定程度上的積極應對。倘若目前形勢未有變化，那么“隱藏的空置”可能繼續潛伏。