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    “一個小縣城建三四個城市綜合體，這不是繁榮，而是亂象。”一位商業(yè)地產(chǎn)專家近日在多地調(diào)研后發(fā)出如是感慨。

    在房企爭相進入商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體項目四處開花之后，商業(yè)地產(chǎn)的諸多問題開始引人關(guān)注。而在各大媒體報道中，“泡沫”一詞也越來越多地用于形容商業(yè)地產(chǎn)投資的火熱。

    盡管如此，在一些高速發(fā)展的城市里，部分區(qū)域的商業(yè)設(shè)施匱乏卻依舊是現(xiàn)實。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平告訴記者，與住宅投資易受宏觀大環(huán)境影響不同，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)與運營專業(yè)屬性較強，能否成功，主要取決于項目定位、所在區(qū)域發(fā)展等微觀問題。

    而在總體投資過熱的時代里，這些蜂擁而上的商業(yè)地產(chǎn)項目，或許將面臨兩極分化的不同命運。

    “泡沫”虛實探

    商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱度看來是沸騰得有些失控了。

    中國社會科學(xué)院近日發(fā)布的《2011～2012中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，2011年全年，無論新開工增量還是銷售增速，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)都遠超于住宅。其中，辦公樓新開工面積大幅增長46.20%，增速提高17.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額也增長了23.7%。

    進入2012年，商業(yè)地產(chǎn)的“繁榮”遍布全國。

    據(jù)21世紀不動產(chǎn)及多家數(shù)據(jù)機構(gòu)調(diào)查，2012年上海將有22個商業(yè)綜合體項目入市；北京預(yù)計有17個零售商業(yè)地產(chǎn)項目入市；在深圳，大型集中式商業(yè)項目面積在未來5年將增長87%，未來5年供應(yīng)量相當(dāng)于深圳過去30年存量商業(yè)的總和；在成都，同時在建的商業(yè)綜合體項目達到100多個，面積達到3400萬平方米左右，從增速、體量和開發(fā)商級別來看，竟然已全面超越一線城市。

    這么大的投資額與開發(fā)量，市場消化得了嗎？

    許多專家對此發(fā)出警示。王永平就曾多次指出，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)與城市發(fā)展、人口規(guī)模、消費能力等實際因素相協(xié)調(diào)。

    不過，“泡沫”的認定需要更細致的觀察。

    在2007年左右，由于短時間內(nèi)多個項目集中入市，“泡沫”一詞也曾被用于中關(guān)村寫字樓群，但一年后該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰠s出現(xiàn)逆市走高的現(xiàn)象。

    “單就某區(qū)域而論，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)容易短期集中。這時以過去舊有的城市人口、商業(yè)存量數(shù)據(jù)作對比，泡沫似乎是顯而易見的。但是只要城市發(fā)展速度夠快，這些供應(yīng)量也能夠很快被消化。”一位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)人說。

    換言之，城鎮(zhèn)化進度快的城市，定能贏得更快的發(fā)展速度，也就更有能力消化這些短期泡沫。也就是說，由集中供應(yīng)而引起的短期泡沫，未來三五年完全有可能消化。反之，那些城市人口基數(shù)太小、人口增長速度緩慢的地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)泡沫則有可能愈演愈烈，比如鄂爾多斯。

    “短期內(nèi)供應(yīng)量過大，并不會必然帶來泡沫。決定泡沫是否出現(xiàn)的關(guān)鍵在于，城市的發(fā)展能否迅速消化這些供應(yīng)量。”上述企業(yè)負責(zé)人對本報記者說。

    1.5線城市的機遇

    供應(yīng)量暴漲的例子如今也不斷在全國各地上演。

    以成都為例。目前成都約有570萬平方米的存量商業(yè)物業(yè)，城市綜合體已達48個，其中僅城南大源和站南兩大組團就匯聚了22個城市綜合體。

    但根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的研究報告《中國新興城市50強》指出，目前我國1.5線城市共有9個，分別是成都、重慶、大連、杭州、南京、沈陽、蘇州、天津和武漢。這些城市新興區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)蘊藏著較大的可持續(xù)性潛力。而所謂的1.5線城市，是指介于一線城市和二線城市之間的城市。成為1.5線城市的基本條件包括：陌生人社會、多元的生活方式和職業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施和場所、文化娛樂方式、商業(yè)形態(tài)、房價、美食。

    以成都高新西區(qū)為例，目前該區(qū)域云集了富士康、華為、戴爾、聯(lián)想、英特爾等世界500強企業(yè)。隨著近年來我國制造業(yè)的遷移，上述企業(yè)正在讓成都逐步取代東莞成為一個新興的全球高科技行業(yè)基地。

    不過高新西區(qū)一直是成都的商業(yè)地產(chǎn)洼地，目前尚無一家商業(yè)綜合體正式營業(yè)，在可預(yù)見的未來，大型商業(yè)項目也依舊匱乏。但隨著龍湖、保利、中信、華潤、綠地等地產(chǎn)企業(yè)的相繼殺入，這片區(qū)域已形成由近20家新老房企同時展開的一場鏖戰(zhàn)。

    以龍湖成都時代天街為例，該項目作為龍湖地產(chǎn)在西南片區(qū)繼北城天街、西城天街、重慶時代天街之后的又一個城市商業(yè)產(chǎn)品，總體量達到183萬平方米，集百貨店、購物中心、影院、酒店及美食街為一體。挑選高新西區(qū)作為天街駐扎點，也正是看好該區(qū)域的升值空間。

    “目前，高新西區(qū)周邊需求和供給極不平衡。隨著城市化進程的加速推進，高新西區(qū)的消化能力逐步顯現(xiàn)。”龍湖地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人如是說

。據(jù)透露，2011年8月，龍湖成都時代天街開盤銷售額便逾10億元，而今年6月推出SOHO產(chǎn)品和臨街商鋪后，其銷量更是超過同區(qū)域自住型項目兩倍以上。

    高和資本董事長蘇鑫指出，類似成都這樣的城市，其市場消化能力依然可觀。“在目前一線城市商業(yè)地產(chǎn)逐步飽和的情況下，1.5線城市蘊含著機會。這些城市的經(jīng)濟已經(jīng)發(fā)展到相當(dāng)程度，商辦投資市場卻剛剛起步。”