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    11月30日，廣州進(jìn)行了年內(nèi)規(guī)模最大的一次推地行動(dòng)，包括荔灣區(qū)珠江以南、滘口大街以北、滘口涌以西AF010114等九宗地的使用權(quán)同時(shí)進(jìn)行出讓。競(jìng)拍結(jié)果顯示，幾塊住宅用地遭到熱捧，荔灣芳村滘口地塊樓面地價(jià)達(dá)到14210元/平方米，扣除3100平方米的保障房配建面積，實(shí)際樓面地價(jià)達(dá)到15000多元/平方米，反觀此次推出的商業(yè)地塊卻全面遇冷，都是底價(jià)成交。

    業(yè)內(nèi)人士指出，住宅地塊再掀搶地?zé)岢保�顯示出開發(fā)商對(duì)后市走勢(shì)的強(qiáng)烈信心，而商業(yè)用地曾經(jīng)屢創(chuàng)“地王”，如今競(jìng)拍遇冷在年內(nèi)還是首次出現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)用地遇冷主要是開發(fā)環(huán)境復(fù)雜，對(duì)房企要求高。另外與整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣和近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過快也有關(guān)。

    商業(yè)用地出讓底價(jià)成交

    11月30日下午，廣州舉行年內(nèi)最大土地拍賣會(huì)，共推9宗土地，面積47萬平方米，為本年度推地規(guī)模之最。有30家企業(yè)參與競(jìng)價(jià)，土地出讓總價(jià)達(dá)71.7億元。其中三塊居住用地競(jìng)爭情況激烈，經(jīng)數(shù)百輪競(jìng)拍達(dá)“最高保密價(jià)”后，以“競(jìng)配建”蓋拆遷安置房（保障房）的方式競(jìng)爭。廣州市珠江實(shí)業(yè)有限公司以10個(gè)億摘取最受關(guān)注的荔灣區(qū)江景宅地，樓面地價(jià)達(dá)1.48萬元/平方米。白云區(qū)集賢莊地塊由華發(fā)集團(tuán)力挫保利地產(chǎn)以10.69億元競(jìng)得，配建面積達(dá)2.01萬平方米。相比居住用地，商業(yè)用地的競(jìng)拍情況比較冷清，基本以底價(jià)成交。奧園地產(chǎn)以底價(jià)34億拿下番禺12萬平方米商務(wù)金融用地。

    業(yè)內(nèi)人士分析，此次引人注目的番禺地處番禺漢溪長隆，區(qū)域未來走勢(shì)非常好，但如此大規(guī)模的地塊卻底價(jià)成交，其背后的原因是復(fù)雜的。如果就地塊來說，主要是由于雖然遠(yuǎn)景向好，但目前該區(qū)域的商業(yè)環(huán)境仍一般。另一方面，此次該地塊推地面積過大，對(duì)開發(fā)房企的資金鏈和綜合實(shí)力都是個(gè)考驗(yàn)。

    從此次推地情況中不難發(fā)現(xiàn)，“住宅熱，商業(yè)冷”成為年底廣州土地市場(chǎng)的主要特點(diǎn)，商業(yè)用地曾經(jīng)是屢創(chuàng)“地王”的各房企爭搶的香餑餑，這次推地卻都難逃底價(jià)成交的命運(yùn)，不得不引人思索。去年商服用地還是力撐土地市場(chǎng)的生力軍，而住宅用地卻難覓其蹤，2011年的幾大地王都被商服用地奪走，如今住宅和商業(yè)用地的出讓情況卻發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，背后原因是非常復(fù)雜的。暨南大學(xué)胡剛教授就指出，盡管近年來住宅地收到政策調(diào)控，很多開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)用地，但是商業(yè)用地限制多風(fēng)險(xiǎn)大，需要考慮的因素比較多，因此開發(fā)商拿地很謹(jǐn)慎。

    商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展供大于求

    業(yè)內(nèi)專家指出，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過快，造成很多區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供大于求是房企拿地?zé)崆闇p退的主要原因。2012年第四季度，廣州零售商業(yè)市場(chǎng)迎來5個(gè)項(xiàng)目集中開業(yè)，總供應(yīng)約為32.5萬平方米，包括海珠區(qū)的樂峰廣場(chǎng)，荔灣區(qū)的西城都薈，番禺區(qū)的奧園廣場(chǎng)等等。這些項(xiàng)目的投入使用將使2012年全年的供應(yīng)量達(dá)到53萬平方米，且大多遠(yuǎn)離成熟商圈，讓廣州市場(chǎng)的消化能力面臨了巨大的挑戰(zhàn)，而市場(chǎng)消化難度加大也挫傷了開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的拿地?zé)崆椤?/p>

    由于前兩年住宅市場(chǎng)的走冷，許多沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房企紛紛踏足商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，愈加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭將擠壓商家的利潤空間，有些實(shí)力一般的房企在項(xiàng)目發(fā)展的初期就遇到了難題。一些地處郊區(qū)的部分商業(yè)項(xiàng)目在周邊規(guī)劃及業(yè)態(tài)定位上并不清晰，有的項(xiàng)目周邊還有投產(chǎn)不久的工廠，還沒有列入拆遷規(guī)劃的城中村等等。周邊政務(wù)、居住、工業(yè)、商業(yè)用地夾雜，令一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展舉步維艱。

    造成商業(yè)地產(chǎn)整體供大于求的另一個(gè)因素是需求的減少。今年全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)遭遇寒冬，最突出的影響就映射在零售業(yè)，作為商業(yè)地產(chǎn)的衣食父母，零售業(yè)擴(kuò)張速度的減慢，直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張動(dòng)力不足。2012年前九個(gè)月，廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長14.4%，合計(jì)達(dá)人民幣4，299.8億元，落后于2011年的同期增速（16.9%）。如今，廣州部分區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)有的面積達(dá)數(shù)十萬平方米的項(xiàng)目，雖已開售但商家的簽約情況屈指可數(shù)，招商進(jìn)展緩慢。

    廣州目前的商業(yè)地產(chǎn)情況運(yùn)行并不樂觀，珠江新城的建設(shè)帶動(dòng)大批商業(yè)綜合體入市，促使其高端商鋪空置率從去年的4%一路攀升至今年的10.2%，另外，由于新城區(qū)對(duì)國際金融公司入駐的吸附力有限，寫字樓出租空置亦有提升，看到這樣的境況，房企對(duì)新增商服用地的熱情減退也并非意料之外。

    拿地新政讓商服用地更難賣

    政府也對(duì)商業(yè)用地拿地過多和開發(fā)過快的現(xiàn)象有所警醒，對(duì)一些炒作過高的商業(yè)用地的爭奪進(jìn)行了限制，今年11月，廣州市政府發(fā)布了《土地出讓意見》，商品住宅用地及商業(yè)用地的出讓均不再設(shè)立任何準(zhǔn)入門檻，但均將設(shè)立配建保障房或是公共停車位的要求。并且特別針對(duì)商業(yè)用地，規(guī)定了城市重大標(biāo)志性建筑、大型城市綜合體、大型旅游項(xiàng)目用地、經(jīng)營性科研設(shè)計(jì)用地、營利性醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等社會(huì)事業(yè)用地將設(shè)立一定的行業(yè)準(zhǔn)入門檻。

    新政策實(shí)施后，在商業(yè)用地上，將探索采取“限地價(jià)、競(jìng)配建社會(huì)公共停車位個(gè)數(shù)”方式出讓。按照這種模式，未來廣州將很難再出現(xiàn)溢價(jià)超高的“地王”，而商業(yè)用地競(jìng)配建社會(huì)公共停車位個(gè)數(shù)也將提高廣州的車位供應(yīng)，緩解停車難問題。但與此同時(shí)，由于對(duì)社會(huì)公共停車位個(gè)數(shù)的墻紙要求，商業(yè)用地的開發(fā)成本也隨著這個(gè)政策一起水漲船高。

    業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于本來就很火熱而且市場(chǎng)前景看好的住宅市場(chǎng)來說，新政策無疑助推了住宅市場(chǎng)的火爆爭奪，但對(duì)于已經(jīng)在某些區(qū)域出現(xiàn)了供求倒掛的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來說，進(jìn)一步加大商業(yè)用地的開發(fā)成本顯然會(huì)讓開發(fā)商望而卻步，商服用地的出讓遇冷也顯然有這一部分因素在其中起作用。

    此外，房企資金鏈因素也是讓商服用地遇冷的一大障礙，除了萬達(dá)等商業(yè)地產(chǎn)界的龍頭房企之外，大部分房企都是住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)涉足，且大部分房企都是從住宅開發(fā)起家，在住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)遭到調(diào)控遇冷之后才涉足商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，如今住宅樓市的兩年寒冬已經(jīng)過去，迎來一片轉(zhuǎn)暖的契機(jī)，在資金鏈有限的情況下，從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到自己熟悉的住宅領(lǐng)域，也是一個(gè)必然之舉。相比于住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境更為復(fù)雜，對(duì)企業(yè)綜合實(shí)力的考驗(yàn)也更大，因此如果住宅市場(chǎng)能夠幫助房企獲得賴以生存的利潤，不到商業(yè)地產(chǎn)中去“冒險(xiǎn)”顯然也是一種明智之舉。