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    在剛剛過去的一個月中，中山七大商業地產重點鎮區(中心城區四區以及開發區、沙溪鎮、港口鎮)的商業地產供應面積達到新高，接近175萬平方米，再次引發了業界對市場消化能力的憂慮。根據中山房訊的檢測數據，截至上月底，中山七重點鎮區商業庫存面積最多的是東區、火炬開發區和石岐區。相比起去年同期余貨量排前三甲的坦洲、沙溪以及火炬開發區，情況有了明顯的變化，中山商業地產的格局產生了重大變化。

　　經歷“限價”以來一級土地市場的火爆，中山商業地產后“投資熱”時代已經初現規模，大部分商業地產中心開始陸續建成并集中爆發，巨大的庫存量一再引起業內對市場消化能力的憂慮；而另一方面，相對于中心城區，泛城區及北部鎮區的進度則明顯放慢。同城區陸續封頂完工的寫字樓與商業中心不同，包括城軌沿線在內的熱門鎮區商業地產則表現平淡，此前所表現出來的“拿地熱”并未帶來相對活躍的施工動作。有專家分析，周邊居住區的配套程度以及人流問題，仍然制約著鎮區商業地產的進度；而城區過于集中的商業地產群，則加重了市場的消化壓力。

　　格局扭轉中心城區商業活躍改寫存量前三甲

　　根據中山房訊的檢測，截至上月，僅中山城區及開發區、港口、沙溪這七大重點鎮區的商業地產總供應套數就達12320套，供應面積1749541.18平方米，商業庫存4760套，存量面積849290.98平方米。其中，11月單月商業新增689套，新增面積80811.25平方米，成交191套，成交面積25300.9平方米。數據顯示，連續一年多的中山商業地產一級土地市場的活躍最終在二級市場初現規模，直接考驗終端市場的消化能力。

　　據不完全統計，從去年11月10日至今年上半年，全市推出的10宗商業用地全部成交，均價約1306元/平方米，比增72%。此外，商業地塊的成交面積約507072平方米，成交金額約為6.63億元，同比分別上漲75%和200%。縱觀一年來的交易情況，在眾多的商業地產一級市場中，不乏泛城區及北部、南部鎮區的活躍動作，但從今年年底的二級市場反應來看，城區的進度要遠遠大于泛城區及鎮區進度，在總體體量高增的商業地產時代，中心城區的消化能力進一步為業內高度重視。

　　根據合富輝煌的統計數據，去年同期中山商業市場新增貨量970套，余貨量前三甲鎮區為坦洲、沙溪以及火炬開發區；而今年商業庫存面積最多的是東區、火炬開發區和石岐區，格局出現了明顯的變化。尤其值得注意的是，今年商業庫存面積最多的東區，11月新增商業面積，東區也占大部分，套數達到627套。其中，總供應面積排名前三的項目分別是雅居樂新城，以及東區的大東裕、錦繡海灣城；截至11月底，商業存量面積排名前三的項目分別是東區大東裕、利和公寓以及南朗錦繡海灣城。

　　節奏失衡觀望人居配套進度鎮區速度放緩

　　與此同時，曾在一級土地市場上表現活躍的泛城區及北部鎮區的建設速度則明顯放緩，與中心城區特別是東區的進展形成鮮明的對比。

　　其中，曾在去年下半年炒得沸沸揚揚的萬達廣場，目前便傳出尚未有進軍中山態勢的消息，而其中泛城區的人流、人居配套被視為萬達慎重考慮的一個因素。2011年6月，在廣州舉行的“廣東中山國內知名民企招商會”上，大連萬達集團與中山市政府簽訂了投資總額為100億元的萬達商業廣場建設項目。根據計劃，萬達商業廣場將落戶中山市石岐區南下市場以及城軌北站附近，項目總建筑面積120萬平方米。隨后，中山市國土局掛出純商業地一幅，面積約為96畝，折合約64000平方米，被業界視為“實質就是地方為萬達預留的”。

　　但后來的跡象表明，地塊以無人參與競拍為由意外流拍，而有關萬達進軍中山的消息也基本沒再出現。有聲音分析，中山城軌站旁的人流量、人居配套等或許是導致萬達慎重進軍中山的重要因素，尤其是中山目前如雨后春筍般崛起的商業地產，也讓人均消費能力成為一大投資考驗。

　　有數據顯示，從2008年至2010年起進入中山發展的企業趨少，2010年中山規模以上的企業僅為5063家。原中山迪興實業策劃總監談子信指出，中山商業地產尤其是寫字樓面臨消化難題，由于本地的企業數量有限，在外地商家進駐中山較少的情況下，中山未來要消化那么大的商業地產市場有相當大的難度。“在這種情況下，客戶會向軟硬設施較好、定位準確的商業地產集中。相反，如果定位不準，配套不足，則可能出現門庭冷落的情況。”他指出。

　　有專家指出，中山應充分利用專業鎮優勢，在各鎮區布局因地制宜的商業地產格局，根據各鎮區實際需求分解中心城區過于集中的壓力。“但這總體上是一個市場選擇，還是要看人流、地段、定位、經營等細化條件。至于在配套方面，政府的人居規劃可以適當作出引導，積累人氣底蘊，這樣才有助于整個市域范圍的商業地產的合理分配。”