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    進入12月，標桿房企在土地市場上紛紛大展身手，一線城市土地炙手可熱。在土地市場火熱的背后，一線城市的商業地產也出現回暖跡象。

    仲量聯行數據顯示，前三季度，北京商業地產項目(商鋪與寫字樓)新增供應量同比減少39%，而成交量卻顯著上升，成交金額364.1億元，同比增長45.6%。不僅如此，上海，廣州等一線城市的商業地產成交量也出現上升趨勢。

    “量價齊升”成為三季度以來商業地產的寫照。在這股暖流帶動下，各種業態的品牌商業也開始紛紛回流一二線城市。

    21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔在接受記者采訪時表示，一二線城市的高投資回報率成為他們選擇的主要原因。“特別是對一些大品牌，本身有固定的人群和市場定位，對他們而言，選擇一二線城市更有市場競爭力”。而在三四線城市，投資成本雖低，但投資風險卻很大。

    一線城市商鋪供不應求

    “目前遠洋大廈、遠洋國際中心、北京光華國際中心等寫字樓項目出租率均在90%以上。”遠洋地產總裁李明告訴記者。

    據悉，遠洋現有的商業地產已經形成了寫字樓、購物中心、城市綜合體三條產品線，旗下自有商業品牌——未來廣場也將投入使用，良好的出租率為其開啟了新的業態模式。

    “目前業態主要集中在一二線的熱點城市、交通干道、黃金地段，以自持為主，在選擇業態時更看重品牌的定位和市場前景。”李明說。

    戴德梁行研究報告指出，今年第三季度一二線城市的甲級寫字樓空置率繼續下行，達2.18%，成為年內新低。如此低的空置率表明市場依舊是“供小于求”，未來市場上，商業地產仍將出現供不應求的局面。

    “2012年一線城市商業用地因供應縮減，上半年的成交情況同比有所下降，但是下半年土地市場回暖后，商業項目成交量增加，市場上投資加大，一線寫字樓和商鋪也出現了回升。相比而言，三線城市近幾月來持續出現供過于求的局面，供應大幅放量的局面，預計未來三四線城市商業地產的開展將存在一定的難度，品牌商的依賴度或將降低。”同策房地產咨詢公司張宏偉分析。

    國際品牌商青睞一線城市

    作為品牌商來說，首選的還是一二線城市，因為一線城市的資源利用更直接，可以大大提高整個鏈條的反應速度，縮減人力、物力在整個供應鏈中的投入。

    記者了解到，目前城市綜合體中商業地產的業態主要是服裝和餐飲，價格依然是其進入三四線市場的決定性因素。

    一般而言，對價格敏感度較高的三四線城市消費群來說，國際品牌的價格仍然偏高。以服裝類為例，目前，三線市場能適應的價格在170～250元之間，但一些品牌的銷售價格至少也在300～400元。“相比三四線城市，雖然一線城市的租金較高，但是利潤也較高，一些大品牌商普遍對一線城市市場的情有獨鐘，不僅如此，相較于三線城市，一線城市的流程管理更系統化，這也成為其吸引大品牌的主要原因。”易居研究院嚴躍進分析認為。

    近年來，一些國際快時尚品牌正加速進入中國。根據2011年的數據，ZARA在我國店鋪共97家，H&M有77家，UNIQLO有123家，這些品牌雖然也進駐了三線城市，“但是作為品牌商來說，首選的還是一二線城市，因為一線城市的資源利用更直接，可以大大提高整個鏈條的反應速度，縮減人力、物力在整個供應鏈中的投入。”嚴躍進說。

    與此同時，“立足一二線城市，再向三四線城市輻射也是很多國際品牌的發展路徑。”陽光新業副總裁吳堯表示。

    業內人士分析，三線城市的消費習慣與一線城市的消費者仍存在顯著差異，其消費特征具有更明顯的地域差異化、多元化的特點，并且他們受世界流行趨勢的影響相對較少，對時尚的理解和接受程度也與一線城市消費者有很大差異。“這種差異在品牌商經營中會慢慢突顯，動搖以前因為租金低、政策優惠而下沉到三線市場的決策，在市場回暖之際，也將回歸一線城市。”吳堯說。

    此外，嚴躍進也認為，這種差異化對那些因為住宅受限而轉型商業的開發商來說，不能一味的只顧業態轉化，更應關注品牌自身的定位，來選擇合適的消費群體。

    優惠政策難擋高回報誘惑

    有些大品牌的市場定位本身很高，短期內難以立足，當初進入三線城市可能更多是政策優惠，并未實現市場化。

    “一個成熟的綜合體或者購物中心，一般15萬平方米的規模應該有150～200個品牌，同等條件下，在一線城市和在三四線城市投資這些品牌，后期投資回報率大約有5倍差距，而這也成為一些品牌選擇一線城市的主要原因。”吳堯告訴記者。

    作為成熟的商業地產運營公司，今年8月，陽光新業以“蛇吞象”方式實現對天津家世界18個商業地產資產包的并購，目前已經在長三角、華北、西南多地展開商業管理服務的輸出。

    吳堯認為，雖然他們在三線城市也有布點，但是那里的回報率卻和一線城市有差距。“主要是業態在一線和三線城市的基數不一樣。”

    “雖然品牌在市場擁有一定的占有率，但是長期來說，一線城市更具競爭力，特別是現階段，市場供應量減少，正是價值洼地。”吳堯說。在他看來，三四線城市目前尚屬單中心策略，開發深度不夠，一般是一個中心加一個新城開發，其消費能力和市場需求都有限。有些大品牌的市場定位本身很高，短期內難以立足，當初進入三線城市可能更多是政策優惠，并未實現市場化。

    除此之外，今年下半年，光耀東方集團在北京的“光耀東方購物中心”和天津濱海新區CBD中心商務區商業項目陸續推出。光耀東方集團董事長李貴斌認為，整個行業低迷時期是分析項目價值的最好時點。“公司將在華北一二線城市的核心區域審慎選擇，提升項目運營能力，加快并購投資。”

    據悉，今年以來，光耀東方集團在京津進行了一系列商業并購，并在其他的一二線城市黃金地段打造了“光耀東方購物中心”等大型商業高端品牌。