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    本報有關商業(yè)地產(chǎn)投資的稿件見報后，在讀者中引起一定反響。由于時值“新國五條”推出的關鍵時期，許多讀者關注目前市場火爆的一些寫字樓、酒店公寓前景。與住宅地產(chǎn)不同的是，商業(yè)地產(chǎn)持有成本高，如果當?shù)厣虡I(yè)環(huán)境不佳，商戶無法獲得合理回報，租金價格就會下挫，直接影響業(yè)主收益。

    酒店公寓能否入戶？

    家住婺城區(qū)白龍橋鎮(zhèn)的汽配經(jīng)營戶老李告訴記者，這幾年做生意積累了一些資金，年后看到鎮(zhèn)上有寫字樓在售，單價不過6000多元，身邊很多朋友都準備買。老李也準備買一套，按照開發(fā)商說的，即便不用做辦公，當成小公寓出租一年也可以收不少錢。金東區(qū)曹宅鎮(zhèn)的李剛則想在20%的差額個人所得稅實施前在市區(qū)買套酒店公寓，主要目的是為了孩子可以入戶讀書，可是他打聽了不少酒店公寓，發(fā)現(xiàn)連中介也搞不清哪些項目是住宅哪些是辦公性質(zhì)，2008年之前的舊版房產(chǎn)證上也沒有該項登記，讓人無所適從。

    記者了解到，我市戶籍管理部門辦理入戶依據(jù)的是房產(chǎn)證上注明的“規(guī)劃用途”，如果性質(zhì)是“辦公”而不是“住宅”，就是商業(yè)地產(chǎn)，它與住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別：同樣是兩套帶衛(wèi)生間、廚房的酒店公寓，如果是辦公性質(zhì)的寫字樓，就要按商業(yè)地產(chǎn)完稅，從交付當天起就進入完稅周期。市地稅局有關人員告訴記者，這種寫字樓性質(zhì)的公寓不論是空置還是出租、自用，不論是做寫字樓還是當公寓出租，都納入征稅系統(tǒng)，即便平時業(yè)主沒有主動申報，在未來房產(chǎn)轉(zhuǎn)手過戶時，都要一并補繳稅收，取得完稅證明才能過戶。目前市區(qū)正在完善個人出租房稅收代征網(wǎng)點，個人辦理非住宅過戶手續(xù)的應先向稅務部門提供土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收的繳稅憑證；無法提供的應當補繳應繳納的土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收，然后才能辦理過戶手續(xù)。從這個角度講，如果買了一套辦公性質(zhì)的酒店公寓或者寫字樓，不僅不能享受入戶、求學等政策，還要從持有日起就繳納個人出租房屋稅收，而這恰恰是開發(fā)商“忽略”告知購房人的。其實，鑒別新盤的酒店公寓能否入戶很簡單，開發(fā)商廣告所說的不限購不限貸項目，基本就是商業(yè)地產(chǎn)，無非是打擦邊球把寫字樓改建成公寓，這樣的項目都是不能辦理入戶的。

    警惕開發(fā)商一售了之

    目前，各地購物中心發(fā)展過快，商業(yè)物業(yè)泡沫化現(xiàn)象嚴重，反過來惡化了商業(yè)生態(tài)。浙江永盛集團負責人鄭桂花感慨，住宅市場與商業(yè)地產(chǎn)猶如冰火兩重天，一些開發(fā)商根本沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，或者資金實力不強、招商不力、物業(yè)管理效率低下，只能將購物中心、寫字樓化整為零分隔出售，將危機產(chǎn)品轉(zhuǎn)手給中小投資人接盤。

    記者探訪市場發(fā)現(xiàn)，目前市區(qū)眾多商業(yè)綜合體中，除了永盛廣場堅持自持物業(yè)招商經(jīng)營外，其余開發(fā)商全部分割出售商鋪、寫字樓回籠資金，隔成一間間沒有核心商業(yè)形態(tài)的鴿子籠。不論是6000元/平方米的寫字樓，還是每平方米4萬元以上的商鋪，真正購房從事商業(yè)者可能很難收回成本。市華之家置業(yè)公司負責人徐景陽坦言，現(xiàn)在各地商業(yè)地產(chǎn)泥沙俱下，包括大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的開發(fā)商，以購物中心內(nèi)配建的住宅地產(chǎn)回籠資金，名為住宅實為商業(yè)地產(chǎn)，本質(zhì)上與炒作住宅地產(chǎn)沒有任何區(qū)別，這一部分商業(yè)地產(chǎn)中的泡沫，時間一長就會暴露眾多問題。

    之前商業(yè)物業(yè)在總體房地產(chǎn)投資中僅占20%不到的比例，但近年來得到迅速提升，同時也進入政府調(diào)控的視野，不可能在信貸等領域得到優(yōu)待。業(yè)內(nèi)人士提醒，商業(yè)地產(chǎn)投資的復雜性遠超住宅，投資人要警惕開發(fā)商借商業(yè)物業(yè)炒作住宅地產(chǎn)，受持有成本高、商業(yè)環(huán)境嚴苛的制約，以商業(yè)地產(chǎn)取代住宅地產(chǎn)的地位，長遠來看也不可能。