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    眼下的房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)，突出表現(xiàn)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)上。

    2013年寫(xiě)字樓租金繼續(xù)延續(xù)上漲勢(shì)頭，且一季度空置率創(chuàng)四年新低，核心商圈出現(xiàn)寫(xiě)字樓“一房難求”的局面，讓不少中小型企業(yè)只能選擇遷離城市核心區(qū)，迫使寫(xiě)字樓外溢的趨勢(shì)加劇，引發(fā)了望京、豐臺(tái)、亦莊、通州、石景山等多個(gè)新商圈的投資機(jī)遇。

    而一些房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始瞄準(zhǔn)新興熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行寫(xiě)字樓的建設(shè)。對(duì)于許多個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，在住宅被嚴(yán)格管控，核心區(qū)的投資門(mén)檻已經(jīng)高不可攀的情況下，投資郊區(qū)寫(xiě)字樓就成了另一個(gè)機(jī)會(huì)：提前占有稀缺資源，既可沉淀資金，又可自用、出租兩相宜，也帶動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的熱賣(mài)。

    求租遭遇斷供
    甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率下降至歷史最低

    2013年，為公司選址的事，令劉先生頭疼不已。

    由于公司規(guī)模的擴(kuò)大，劉先生希望換租新的辦公地點(diǎn)，預(yù)計(jì)租用1500平方米左右的辦公面積。因?yàn)閷?duì)于優(yōu)質(zhì)地段的執(zhí)著，CBD和金融街的寫(xiě)字樓一直是劉先生的首選。不料過(guò)了大半年，換租的愿望卻始終沒(méi)能實(shí)現(xiàn)。并非是實(shí)力不濟(jì)，相反劉先生準(zhǔn)備的預(yù)算高達(dá)500元/平方米/月，但卻始終找不到合適又空置的辦公面積。“銀泰中心、遠(yuǎn)洋光華國(guó)際、雙子座大廈等寫(xiě)字樓我都考察過(guò)，不但沒(méi)有空置，最快到期的租戶(hù)也要到年底，是否續(xù)租還不一定，那時(shí)才有機(jī)會(huì)洽談。”劉先生無(wú)奈地表示。

    “今年整個(gè)一季度都沒(méi)有新的寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，尤其是CBD區(qū)域，已經(jīng)斷供許久，中服地塊上的多個(gè)寫(xiě)字樓目前還都處于建設(shè)中，今后幾年才會(huì)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。所以，目前北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的可租賃存量穩(wěn)定在914萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)為零，空置率也下降至1.97%的歷史新低。”戴德梁行之前發(fā)布的一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也反映了像劉先生這樣尋租者的尷尬。

    不僅如此，在下半年里，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃供給短缺的窘境依然如舊。

    根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)，今年北京只有四個(gè)項(xiàng)目交付使用，分別為財(cái)富中心三期、潤(rùn)世中心、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心二期、融科望京產(chǎn)業(yè)中心A座及B座，僅新增30余萬(wàn)平方米可租賃供給，從而令2013年全年供給量跌至15年來(lái)的最低點(diǎn)。

    極度稀缺的供應(yīng)量也將寫(xiě)字樓的租金價(jià)格不斷推升。報(bào)告顯示，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓在今年一季度末的平均租金報(bào)每月每平方米409.9元。

    在高租金的壓力之下，寫(xiě)字樓需求逃離核心區(qū)的趨勢(shì)愈演愈烈，如摩托羅拉、人人網(wǎng)、搜房網(wǎng)等租賃大戶(hù)紛紛“出逃”至望京、豐臺(tái)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)等區(qū)域。

    租金“高燒”不退投資漸離核心區(qū)

    不單是知名企業(yè)向外撤離，個(gè)人買(mǎi)家也很難在核心區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)再掀波瀾。

    “現(xiàn)在國(guó)貿(mào)三期的高層辦公空間，實(shí)際使用面積每月每平方米的租金已經(jīng)超過(guò)1000元。”高力國(guó)際中國(guó)調(diào)研董事謝靖宇透露，國(guó)貿(mào)三期已經(jīng)成為北京最貴寫(xiě)字樓的象征，并且?guī)��?dòng)整個(gè)CBD寫(xiě)字樓每月平均租金價(jià)格達(dá)到388元/平方米。

    然而，北京平均租金最貴的寫(xiě)字樓區(qū)域還不是CBD，而是金融街以超過(guò)450元/平方米平均租金摘冠。再加上中關(guān)村區(qū)域和燕莎區(qū)域，這四大傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，如今已達(dá)到飽和，租金價(jià)格持續(xù)高燒。

    對(duì)此，中原地產(chǎn)商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人透露說(shuō)：“不少投資兼自用的寫(xiě)字樓需求已經(jīng)不再癡迷于傳統(tǒng)的四大核心商務(wù)區(qū)，“逃離”至距離較遠(yuǎn)但交通方便的望京、定福莊產(chǎn)業(yè)園、豐臺(tái)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、亦莊等新區(qū)域，都不失為明智之舉。”

    在望京投資購(gòu)買(mǎi)了一整層綠地中心的黃先生就是其中的一位。他的公司原本是在金融街租用了一層1000平方米的寫(xiě)字樓，但租約到期后，業(yè)主執(zhí)意要收回。這也讓黃先生下定決心自己投資寫(xiě)字樓，既能用作公司辦公也能作為自己的資產(chǎn)。

    于是在2012年，黃先生以每平方米4萬(wàn)元左右的價(jià)格，在望京綠地中心買(mǎi)下了一層1600平方米的寫(xiě)字樓。除了自己的公司用一部分外，剩余的面積還可以出租獲利。“目前，雖然還沒(méi)有交付，具體的租金回報(bào)不得而知，但至少在售價(jià)上，已經(jīng)漲到了5萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)賺了一大筆了。”談到自己的寫(xiě)字樓投資，黃先生認(rèn)為雖然逃離了核心商圈，但新興商圈的快速發(fā)展仍讓他的投資穩(wěn)賺不賠。

    “高租金帶來(lái)辦公行業(yè)選址的重新洗牌，北京的商圈細(xì)分也將越來(lái)越專(zhuān)業(yè)化。”世邦魏理仕寫(xiě)字樓服務(wù)部董事嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，寫(xiě)字樓外溢的趨勢(shì)也將在2013年愈演愈烈。

    新商圈寫(xiě)字樓熱賣(mài)

    大量企業(yè)撤離并向外圍擴(kuò)散，也讓一些房地產(chǎn)企業(yè)嗅出了其中的商機(jī)，從而開(kāi)始瞄準(zhǔn)北京周邊熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行寫(xiě)字樓的建設(shè)。如豐臺(tái)的中鐵諾德中心、通州的金融街園中園、亦莊的力寶廣場(chǎng)、石景山的融科產(chǎn)業(yè)中心等項(xiàng)目紛紛搶灘入市。

    2012年12月底，位于石景山的融科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心B座開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，均價(jià)30000元/平方米，一共6個(gè)億的銷(xiāo)售額度在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便成功認(rèn)購(gòu)2.67億元，現(xiàn)在已經(jīng)接近售罄。

    上周六開(kāi)盤(pán)的諾德中心超高層寫(xiě)字樓，同樣在開(kāi)盤(pán)日便已有多層被整購(gòu)。由于新開(kāi)的諾德中心超高層部分總層高超過(guò)200米，也將成為豐臺(tái)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的最高建筑，因此報(bào)價(jià)也從不到3萬(wàn)元/平方米，上漲到如今的4萬(wàn)元/平方米，即便如此，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，已經(jīng)有多個(gè)買(mǎi)家整層訂購(gòu)了。

    豐臺(tái)和石景山都不是傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，但區(qū)域的寫(xiě)字樓卻依然銷(xiāo)售火爆。“除具有不受政策打壓的優(yōu)勢(shì)外，如果按租售比衡量，北京寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率能達(dá)到5%-6%，而住宅僅有1%-1.5%。況且在這些新商圈，寫(xiě)字樓的價(jià)格還不如住宅貴。”業(yè)內(nèi)人士向記者解釋了寫(xiě)字樓投資熱的形成原因。