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　　由南京日報社與南京商業地產商會聯合主辦的2013商業地產南京論壇前天在玄武飯店舉行。此次論壇上，對于商業地產未來發展前景和展望，中國購物中心產業資訊中心主任郭增利、南京問策商業顧問管理公司總監理蘇曉晴、同濟大學文化產業戰略與規劃研究中心規劃總監綦偉琦、南京德盈商業管理有限公司總經理吳正梅、綠城電子商務有限公司區域總經理張淵分別作了精彩的演講，多位專家認為體驗式消費將成未來商業地產主導方向。

　　南京德盈商業管理有限公司總經理吳正梅：Mall不僅僅是購物的地方

　　南京德盈商業管理有限公司總經理吳正梅，被業內尊稱為“Mall姐”。在她的操盤下，水游城、虹悅城等ShoppingMall鮮活亮相，讓區域內的商業面貌煥然一新。在此次論壇上，她帶來了自己成功的操盤經驗。“水游城、虹悅城兩個項目建立之初，都是希望打造成讓市民既能消費又能娛樂的場所。當時跟目標客戶介紹這個理念的時候，大家并不是特別理解，等這個項目開了、尤其是運營一段時間后，客戶也好、消費者也好，都發現比較喜歡這樣的生活購物場所。”

　　談及兩個商業項目如此成功的原因，吳正梅認為，Mall不僅僅是購物的地方，更重要的是貼近消費者的需求、滿足消費者所有生活體驗的要求�；�于這樣的基礎，就需要考慮從建筑上怎樣去配合，結合周邊大環境來考慮怎么創造一個場所，讓大家進入里面去放松，情感需求得到滿足。

　　綠城電子商務有限公司東方分部總經理張淵：未來可依靠電商縮減成本

　　在此次論壇上，綠城電子商務有限公司東方分部總經理張淵就房地產行業采購模式的轉變，做了一些分享。張淵透露，房地產的成本構成，材料占35%，勞務費用和管理成本上漲壓力很大，最好控制的成本是材料這塊。業界大佬萬科材料采供有幾塊，首先是集團成本計劃管理委員會，還有集團戰略供應商工作和集團采購管理中心。它的模式主要是集團集材、區域集材和零星采購三塊。恒大地產則成立了幾個專業的公司，第一個是恒大的材料設備有限公司，第二個是恒大的金屬采購有限公司，第三個是品牌合作。“總結恒大的模式，第一是集中采購，第二是鎖定品牌，第三是簡化流程。簽訂戰略協議的單位，他們不需要和具體的項目發生任何關系，只要供貨服務就可以了。萬科和恒大這兩個大佬之間的共同點則在于整合一些優勢資源進行集中采購。”

　　2010年10月，綠城集團董事長宋衛平提出將電子商務引入采購中，開啟了新的篇章。什么是電子商務？簡單的說就是用網絡和計算機技術，為原有的商務活動進行服務，提高商務活動的效率，使商務過程簡單化、透明化、高效化。綠城電商是綠城集團下屬的子公司，為綠城的項目和外部會員單位提供統一的全國最低價的優質建材。截至2013年7月，80多家企業和綠城電商簽訂了戰略合作協議。

　　南京問策商業顧問管理公司總經理蘇曉晴：商業地產已進入體驗時代

　　作為南京商業地產元老級人物，南京問策商業顧問管理公司總經理蘇曉晴特別梳理了南京商業的發展。他認為，零售的發展經歷了三個時期，第一是“業種時代”，大家都在考慮賣什么，比如中央、新百，它們在早幾年都是按照商品的品類進行分類的；隨著社會的發展，商業進入“業態階段”——業態是圍繞目標市場所形成的形態，這里面有兩個關鍵的因素：第一是目標市場，第二是圍繞目標市場形成的喜聞樂見的一些營銷方式，所以就是怎么賣的問題；第三個階段，也就是今天到達的一個“體驗”的時代。在體驗時代我們更講究的是“時間性的消費”。

　　未來商業地產怎么做？蘇曉晴認為，按照重要順序排列就是：定位創新、形象創新、技能創新、品質創新、體驗創新、特色創新、場所創新，最終達到文化創新。消費者是很苛求的，訴求又是多樣的，比如消費者有高檔的訴求、時尚的訴求、便捷的訴求、便宜的訴求等等，你到底要滿足他的什么訴求要清楚了解，這樣才能形成一個完整的識別系統。

　　同濟大學文化產業戰略與規劃研究中心規劃總監綦偉琦：“非市場”的市場價值

　　同濟大學文化產業戰略與規劃研究中心規劃總監綦偉琦認為，商業地產上，合力能創造更多價值，此次論壇上，他帶來了多個國外經典商業地產設計案例與大家分享。

　　“我們正在為印度一家公司設計，準備造5萬平方米的寫字樓樓，同時配套6萬平方米的商業配套，之前常規的做法就是找10家企業一起來做，每家都做一棟寫字樓再搭配一個商業中心。但我們的設計卻把所有的5000平方米整合起來做，所有的會議系統集中起來叫國家會議中心。所有的辦公樓都在二三四層用一個超級連廊和國家會議中心串起來。售樓小姐是這樣向客戶推介這個項目：我們的餐廳是全印度最全的，5萬平方米的辦公樓6萬平方米的配套，全印度就這一個樓。這就是所謂的‘非市場’，常規的市場大家都在分塊競爭，而做這樣一個平臺，很多事情可以形成合力，收益也比原來多得多。”

　　中國購物中心產業資訊中心主任郭增利：商業地產存量呈階段性過剩局面

　　中國購物中心產業資訊中心主任郭增利透露，2012年全國商業房地產累計開發投資額12000億元。其中，營業用房實現投資9000億元，辦公樓實現投資3000億元，投資增幅分別為25%和31%，同比增長明顯回落。

　　他認為，目前商業地產存量只是“階段性相對過剩”而非“絕對過剩”。空間上，局部過熱和局部不足在矛盾中并存；定位上，同質化現象突出（同質化本屬正常，但受商圈重疊影響較大）；增量上，需要與消費能力增長匹配、與零售商開店強度匹配、與產業發展能力匹配、與人口增長匹配。

　　另外，持續增長的消費能力和繼續放大的大中城市人口聚合效應，以及產業發展和生活方式升級推動對購物中心增量和存量支撐力度仍客觀存在。

　　對于未來商業地產如何發展，郭增利給出的建議是：必須以需求為導向，發揮好購物中心生活方式場所的業態優勢；統一管理和分散經營相結合；從區位條件、定位主題、功能組合、品牌組合等方面個性分析。另外，還要形成生活方式場所的社交環境和社區環境、強化服務創新、把體驗轉化為競爭力。