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    下半年，天津商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)將迎來(lái)小高峰，預(yù)計(jì)短期內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率將上升，而租金也將小幅下滑。天津優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)活動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)，多個(gè)城市新增物業(yè)開(kāi)業(yè)率及簽約率情況仍然良好，但各地零售市場(chǎng)表現(xiàn)開(kāi)始出現(xiàn)分化。

    寫(xiě)字樓短期將現(xiàn)小幅波動(dòng)

    世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉先生表示：“如世邦魏理仕此前發(fā)布的深度研究報(bào)告《中國(guó)辦公樓實(shí)情調(diào)查》中所指出：隨著中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體迎來(lái)供應(yīng)高峰，許多二線城市的新興商務(wù)區(qū)將在短期內(nèi)面臨空置率急升、租金受壓等較為嚴(yán)峻的形勢(shì)；同時(shí)各主要城市的藍(lán)籌寫(xiě)字樓物業(yè)的表現(xiàn)則明顯優(yōu)于大市。就整體市場(chǎng)而言，只要政府、開(kāi)發(fā)商、租戶(hù)及投資者理性應(yīng)對(duì)，我們相信未來(lái)中國(guó)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍然存在機(jī)會(huì)。”二季度全國(guó)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)總量達(dá)163萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，其中近8成新增面積來(lái)自二線城市。供應(yīng)高峰雖未對(duì)租金表現(xiàn)造成即時(shí)沖擊，但整體市場(chǎng)租金增長(zhǎng)有進(jìn)一步放緩的跡象，華北及華東市場(chǎng)基本持平，而華南市場(chǎng)由于租賃活動(dòng)仍相對(duì)活躍，租金則得以微升。盡管面臨物業(yè)集中入市帶來(lái)的壓力，各城市的高品質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)仍有較好表現(xiàn)。

    從本地市場(chǎng)來(lái)看，2013年二季度，天津優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)較平穩(wěn)，沒(méi)有新項(xiàng)目落成。市場(chǎng)整體空置率繼續(xù)小幅走低，到季度末，寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率為15.7%，較一季度下滑0.6個(gè)百分點(diǎn)。同期，整體市場(chǎng)需求放緩，吸納量?jī)H為7385平方米，較上季度減少近20%。業(yè)主缺乏上調(diào)租金的動(dòng)力，市場(chǎng)平均租金報(bào)價(jià)與前一季持平，現(xiàn)天津?qū)懽謽亲饨饒?bào)價(jià)為每月每平方米132.2元。就寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，另一個(gè)特征為：主要商務(wù)區(qū)在過(guò)去一段時(shí)期表現(xiàn)不同。在過(guò)去兩年中南京路寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金表現(xiàn)基本平穩(wěn)，在需求保持穩(wěn)定的背景下，空置率基本持平，但經(jīng)歷了其他區(qū)域新項(xiàng)目落成，區(qū)域內(nèi)有租戶(hù)搬遷，造成區(qū)域空置率短期上升的過(guò)程，租金表現(xiàn)平穩(wěn)。而小白樓區(qū)域?qū)懽謽窃谶^(guò)去一年中市場(chǎng)租金表現(xiàn)小幅上升，在需求輕微增長(zhǎng)的背景下，空置率小幅下降。海河沿岸區(qū)域則備受市場(chǎng)關(guān)注，津塔項(xiàng)目落成即得到市場(chǎng)追捧，并以天津第二高租金得到市場(chǎng)認(rèn)可。未來(lái)該地區(qū)規(guī)劃建設(shè)的寫(xiě)字樓建設(shè)總量在市區(qū)居首，可以預(yù)計(jì)，該區(qū)域發(fā)展?jié)摿�巨大，未�?lái)有望成為天津市另一個(gè)重要的商務(wù)區(qū)。

    預(yù)計(jì)2013年下半年，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)將迎來(lái)小高峰。將有2個(gè)項(xiàng)目落成，提供15.5萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓面積，供應(yīng)主要集中在南京路。供應(yīng)壓力增加，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)空置率將上升，而租金也將小幅下滑。

    優(yōu)質(zhì)商鋪新老商圈表現(xiàn)各異

    優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)一直是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中備受關(guān)注的分支部分。據(jù)報(bào)告顯示，第二季度全國(guó)零售租賃活動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)。受多地物業(yè)推遲入市影響，十五個(gè)城市中僅有北京、大連、杭州、寧波及成都五個(gè)城市有新增物業(yè)入市，全國(guó)新增零售物業(yè)總量約50萬(wàn)平方米，環(huán)比下降近6成。所有新入市物業(yè)開(kāi)業(yè)率及商家簽約率均保持良好。專(zhuān)家表示，隨著零售物業(yè)市場(chǎng)不斷成熟及未來(lái)供應(yīng)不斷攀升，品牌擴(kuò)張計(jì)劃及不同地域不同商圈的業(yè)主戰(zhàn)略開(kāi)始出現(xiàn)分化。盡管部分一線奢侈品牌仍繼續(xù)選擇在高端零售消費(fèi)強(qiáng)勁的沈陽(yáng)、上海、成都等重點(diǎn)城市開(kāi)設(shè)首店或旗艦店，但整體而言，奢侈品牌在中國(guó)的擴(kuò)張程度明顯減緩，零售市場(chǎng)的主力需求開(kāi)始逐漸向快時(shí)尚品牌、設(shè)計(jì)師品牌、餐飲類(lèi)及超市類(lèi)等租戶(hù)轉(zhuǎn)移。

    盡管大部分商戶(hù)對(duì)中國(guó)未來(lái)零售市場(chǎng)仍保持信心，但值得注意的是，各地零售市場(chǎng)各種因經(jīng)營(yíng)不善而選擇撤出、停業(yè)裝修重新定位、指定有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)零售商進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理的案例亦開(kāi)始增多。鑒于目前即將開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的預(yù)租率多數(shù)仍表現(xiàn)良好，預(yù)計(jì)短期內(nèi)零售物業(yè)市場(chǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。但隨著供應(yīng)量不斷攀升，相對(duì)平穩(wěn)的供需關(guān)系將被打破，預(yù)計(jì)多個(gè)二線城市的空置率將會(huì)走高，租金增速將明顯放緩。

    就天津市場(chǎng)而言，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)減少，整體空置率下降。2013年第二季度，無(wú)新增零售物業(yè)供應(yīng)。近期開(kāi)業(yè)的零售項(xiàng)目本季度空置率大幅下降，使得天津零售市場(chǎng)整體空置率仍環(huán)比下降0.4%至9.2%。在供需較為平衡的狀態(tài)下，天津零售物業(yè)首層平均租金環(huán)比微漲0.3%至每天每平方米21.6元。不同商圈市場(chǎng)表現(xiàn)也呈現(xiàn)各異，幾個(gè)主要商圈中，位于核心地段的濱江道-和平路商圈以及南京路商圈繼續(xù)發(fā)揮其優(yōu)越的地理位置的優(yōu)勢(shì)，延續(xù)之前幾個(gè)季度租金上漲的趨勢(shì)，本季度分別上漲了1.6%和2.2%。另一方面，老城廂商圈由于購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的引入，使得商圈內(nèi)百貨銷(xiāo)售額受到?jīng)_擊，本季度該區(qū)域租金大幅下降12.2%。預(yù)計(jì)下半年，天津零售物業(yè)市場(chǎng)將有多個(gè)新項(xiàng)目入市，包括位于東麗的新業(yè)廣場(chǎng)和位于友誼南路的永旺購(gòu)物中心，約22.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)將進(jìn)入市場(chǎng)。由于大部分的未來(lái)供應(yīng)為中到大體量的購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)的整體空置率將會(huì)上升，而未來(lái)較大的新增供應(yīng)也將給租金上漲帶來(lái)一定的壓力。