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    近年來，杭州土地市場越來越趨向推出一些“商業(yè)+住宅”的綜合性地塊。以今年主城區(qū)為例，比較知名的綜合地塊，就有華家池、藍(lán)孔雀和杭師大等。另外，還有大量地鐵沿線商住地塊和其他商業(yè)類地塊。

    大量綜合性地塊的出讓，給市場帶來了同質(zhì)化競爭。據(jù)統(tǒng)計，2016年之前，杭州商業(yè)項目將達到90個。其中，大部分項目的開發(fā)，采用了商場、酒店、寫字樓、酒店式公寓以及住宅等固定組合模式。

    面對激烈的競爭，部分開發(fā)商在打造綜合體的過程中，開始探索差異化競爭。其中，引進國外與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的先進模式，成了不少開發(fā)商突破桎梏的共識。

    現(xiàn)狀：杭州商業(yè)綜合體供應(yīng)迎來井噴

    過去，杭州公認(rèn)的商業(yè)中心是武林商圈，后來慢慢擴展至湖濱吳山商圈；2010年，杭州第一個真正意義上的綜合體——萬象城的營業(yè)，更直接造就了錢江新城商圈。

    此后杭州各個方向，以“城”、“廣場”和“中心”等為名的綜合體項目層出不窮。今年5月10日，總建筑面積21萬平方米的西溪印象城開業(yè)；6月，位于三墩的西田城開業(yè)；8月30日，總建筑面積約40萬平方米的申花銀泰城開業(yè)。

    在可以預(yù)計的時間里，還有萬達廣場、綠地中央廣場、水晶城購物中心、建工歐美金融城（EFC）、新天地·東方茂都會、中大銀泰城、華元·歡樂城、龍湖天街、來福士廣場和高德置地廣場等大量商業(yè)項目處在建設(shè)或規(guī)劃中。另外，在杭州地鐵1號線沿線，目前政府規(guī)劃或正在開發(fā)的上蓋商業(yè)綜合體，也有8個之多。

    不僅是浮出水面的綜合體項目很多，連潛在的供應(yīng)量也十分龐大。據(jù)快房網(wǎng)K指數(shù)研究室統(tǒng)計，今年1-10月，杭州主城區(qū)總計成交土地92宗，49宗為商業(yè)類用地，占比超過一半。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年之前，杭州新建商業(yè)項目將達到90個，總建筑面積在780萬平方米以上，體量超過10萬平方米的商業(yè)綜合體近30個。

    可以預(yù)見，各類商業(yè)綜合體的開發(fā)和規(guī)劃，將改變杭州原本一心多點的商業(yè)格局，轉(zhuǎn)而塑造成多心多點的局面，為各個區(qū)域的居民帶去生活便利。

    但同樣的，大量商業(yè)綜合體的亮相，也將一個十分普遍的問題擺在了我們面前：開發(fā)模式同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計，在已知的諸多綜合體中，基本采用商場、寫字樓、酒店、電影院、酒店式公寓以及少量住宅等幾種物業(yè)類別組合而成。

    同質(zhì)化意味著激烈競爭，尤其是在一些城郊區(qū)域，因為區(qū)域人口集聚度不夠，多個商業(yè)綜合體的面市，極有可能造成開發(fā)體量過剩。

    國外：“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)孵化器”成郊區(qū)綜合體開發(fā)模板

    面對這樣的情況，杭州已經(jīng)有部分開發(fā)商開始重視差異化的發(fā)展策略，積極引進國外先進模式。

    比如在美國，商業(yè)綜合體的開發(fā)模式有主城和區(qū)域的區(qū)別。主城區(qū)主要是以商業(yè)商務(wù)為主的綜合體，周邊區(qū)域則主要是以區(qū)域產(chǎn)業(yè)為依托的綜合體。兩者做到錯位發(fā)展，不會產(chǎn)生同質(zhì)化發(fā)展太嚴(yán)重、開發(fā)過剩等問題。

    在以產(chǎn)業(yè)為依托的綜合體開發(fā)中，地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)孵化器的開發(fā)模式，是美國新區(qū)綜合體較為成功的開發(fā)模板。它可以為創(chuàng)業(yè)初期的中小企業(yè)，提供低成本的發(fā)展平臺，進而降低創(chuàng)業(yè)者的風(fēng)險和成本，提高創(chuàng)業(yè)成功率，促進科技成果轉(zhuǎn)化，培養(yǎng)成功的企業(yè)和企業(yè)家。其中，最為知名的代表就是硅谷。

    硅谷地處美國加州北部舊金山灣以南，集中了近萬家大大小小的高科技公司。全球知名的高科技企業(yè)如思科、微軟、雅虎、Google、英特爾、蘋果和Facebook等，就是從硅谷中涌現(xiàn)出來的。

    究其原因，是因為硅谷作為一個創(chuàng)業(yè)孵化器，在美國率先創(chuàng)建了產(chǎn)學(xué)研一體化的創(chuàng)新模式，有著獨特的中小企業(yè)經(jīng)營、操作和管理模式，加上政府對企業(yè)的扶持，為創(chuàng)業(yè)人員營造了良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。

    “簡單地講，就是當(dāng)創(chuàng)業(yè)者有了一項新的科技成果或想法，想進行商業(yè)化運作，通過申請篩選，可以獲得投資銀行或風(fēng)險機構(gòu)的投資，以較低的代價（相關(guān)政策支持）成立公司，并有相應(yīng)的導(dǎo)師團隊進行孵化指導(dǎo)。”業(yè)內(nèi)人士表示，硅谷集聚了大量科技公司、高校，以及為其提供配套服務(wù)的金融、風(fēng)險投資等公司，已經(jīng)形成一個良性循環(huán)。

    硅谷的成功，離不開周邊名校的人才輸出。硅谷與斯坦福大學(xué)在知識、人才等方面的互動，帶動了硅谷經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)學(xué)研結(jié)合創(chuàng)新機制的誕生，則大大促進了科技成果的轉(zhuǎn)化。

    大學(xué)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相互促進的共贏關(guān)系，在全球各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)均可得到驗證。劍橋大學(xué)是催生劍橋地區(qū)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群的源頭；韓國大德科技園區(qū)附近聚集著70個研究機構(gòu)和八所著名大學(xué)。

    綜觀孵化器+地產(chǎn)模式的成功，基本要具備如下幾個條件：一是區(qū)域周邊有知名高校，可以不斷提供人才；二是政府對區(qū)域發(fā)展有產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃支持。在滿足這些條件的基礎(chǔ)上，再引進風(fēng)險投資機構(gòu)，使創(chuàng)業(yè)的成功性大大提高。

    趨勢：杭州已有踐行者

    專家指出，杭州開發(fā)商引入國外成功模式的方式有很多種，其中“地產(chǎn)+孵化器”模式被多個開發(fā)商所看中。比如銀湖科技新城的富春硅谷，引入的模式就是“地產(chǎn)+孵化器”，項目建成后將集合產(chǎn)業(yè)研發(fā)、高端寫字樓、總部辦公、配套商業(yè)、高層住宅、高端聯(lián)排合院及別墅等產(chǎn)品形態(tài)于一身。

    除了銀湖板塊，對照杭州各大板塊，位于大城西的未來科技城，或是最有可能成為產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)金融結(jié)合成功的區(qū)塊。未來科技城周邊，知名高校林立。浙江大學(xué)緊貼區(qū)域東北角；毗鄰的小和山和倉前兩大高教園區(qū)，匯聚了十幾所浙江省內(nèi)知名高校和科研機構(gòu)。

    未來科技城的規(guī)劃定位，也符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展。杭州未來科技城是國務(wù)院國資委、中組部成立的全國4個未來科技城之一，是為加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級而專門打造的海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺。板塊有三大特色：一是以引進海外高層次人才為優(yōu)先目標(biāo)；二是支持海歸項目與民企、民資合作，引導(dǎo)民間資本成為科技資本、產(chǎn)業(yè)資本；三是以全新的引才用才機制為重要保障，通過創(chuàng)新優(yōu)惠政策和體制，引導(dǎo)中央企業(yè)、大型民企、海外院所搭建平臺。

    最為重要的一點是，區(qū)域內(nèi)已有房企開始在這方面進行積極探索。如建工地產(chǎn)在今年2月拿下未來科技城CBD核心的地鐵上蓋綜合體地塊，便以板塊規(guī)劃方向為設(shè)計藍(lán)本，開始在全球范圍尋找先進案例，力爭將代表歐美最先進的范本案例，引入歐美金融城（EFC）的整體規(guī)劃中。

    “按照設(shè)想，EFC將整合周邊的高校資源及海歸高知群體，引進一些投資機構(gòu)，為創(chuàng)業(yè)人員和資本機構(gòu)，提供一個共贏的發(fā)展平臺。”建工地產(chǎn)的高麗敏說。

    EFC整體規(guī)劃建筑面積近百萬平方米，涵蓋LEED超甲寫字樓、國際五星級品牌酒店、頂級酒店服務(wù)式公寓、精品住宅和品牌購物中心。未來，將通過與國內(nèi)外頂尖設(shè)計團隊的通力合作，建設(shè)成為“四大基地三大中心”（即國際專利成果轉(zhuǎn)化基地，國際金融服務(wù)基地，總部、中小型金融企業(yè)基地，海歸人員創(chuàng)業(yè)基地，商業(yè)配套中心，海創(chuàng)服務(wù)中心，海創(chuàng)置業(yè)中心），成為海外歸國人員回國創(chuàng)業(yè)定居的理想之城。