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    津城購物中心受熱捧

    最新數據顯示，盡管本市2014年第一季度凈吸納量放緩，但更多高期望值的商業中心陸續開業，零售地產市場將在今年下半年重拾信心。2014年預計開業的商業中心有恒隆廣場、天津世紀都會商廈和嘉里中心，將引進新品牌進入市場，促進天津的整體零售商業環境。截至2014年底，零售地產市場總體量將增加50萬平方米。這些供應量在天津各區的分布，空置率預計僅增加2個百分比。

    世邦魏理仕最新研究報告顯示，2013年，天津建成八個購物中心共64萬平方米，同樣位居全國第二，高于上海、重慶、深圳、北京等城市。世邦魏理仕亞洲區商業服務部執行董事史柏松表示：“購物中心是一個在環境可控的室內滿足各種購物需求，且毗鄰公共交通樞紐最便利和最有效的大型綜合體，中國則具備打造這種環境可控的購物中心的條件。西方國家擁有相當多歷史上形成的商業區，比如倫敦的攝政街和巴黎的香榭麗舍大街，作為歷史性建筑必須保留，而中國大型歷史性商業建筑不多，也不存在老舊問題。所以，中國市場的無限機遇在于可以在居民區就近建立大型現代購物中心，享受公共交通系統帶來的便利，而不受已有建筑的限制。”

    從今年本市零售物業市場來看，永旺購物中心梅江店于2014年一季度開業，使市場存量增加91000平米。永旺梅江店坐落于高端住宅的梅江住宅區，目前僅有少量零售商業。預期將受到周邊社區和周圍品牌如優衣庫、H&M以及大型超市、電影院和兩個大型餐飲集團的歡迎。對此，仲量聯行天津辦公室零售地產部負責人尹偉靜表示，永旺商業中心梅江店的開業標志著傳統購物中心向外擴張的趨勢。基于目前天津部分零售市場尚未被開發利用的現狀，這種趨勢在未來將持續。此外，天津亨泰中心坐落于天津小白樓凱旋門商圈，于最近由邦洲集團購入并裝修。此項目有頂層餐飲區和中檔服裝品牌的進駐，亨泰中心商業將有效彌補小白樓區域零售市場的現狀。

    世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉先生表示：“伴隨著城鎮化進程與中產階級的崛起，中國對于現代購物中心的需求旺盛。2013年，中國主要城市將迎來大量新增供應，如天津預計未來還會繼續增加。這些新建項目在每個城市的不同區域經營表現截然不同。由經驗豐富的業主在核心區域經營的購物中心仍然受租戶的追捧，并供不應求；在新興市場由經驗缺乏的業主運營的項目則將面臨激烈的競爭和挑戰，包括供給過剩與交通不便。”

    寫字樓市場需求回暖

    2014年第一季度寫字樓租賃市場持續活躍。凈吸納量的增長來自甲級和乙級寫字樓的整體吸納。仲量聯行天津辦公室商業地產部負責人呂蔚然表示：“市場需求的持續升溫源于越來越多的公司尋求在天津，尤其是天津的甲級寫字樓落戶。伴隨著經濟的增長，預期未來企業租戶的需求將持續升溫。”

    在第一季度，幾乎全部的租賃需求均來源于內資企業。而金融和房地產行業的公司將成為推動市場持續升溫的主力。相比于國內企業，跨國企業在本季度的需求貢獻有限。天津已成為外商在華直接投資第一的城市，預計在未來幾個季度跨國公司對寫字樓的需求量將回升。

    直到今年一季度，天津甲級寫字樓市場連續第九個季度無新增供應。然而，由和記黃埔集團開發的天津世紀都會商廈將于今年下半年進入租賃市場。業主方已經開始接洽潛在租戶。考慮到目前南京路區域甲級寫字樓的市場供應有限，世紀都會商廈項目將在甲級寫字樓中有很好的表現。相對甲級寫字樓的穩定態勢，乙級寫字樓的市場供應增加。一季度竣工且投入市場的富力中心，基于其建筑規格優于小白樓板塊的其他寫字樓，加上高質量和分層所有權的優勢，使其達到較高的預租率。整個租賃市場的租金在2014年第一季度相對平穩，環比減少1%。租金略減的原因是乙級寫字樓供應量在上幾個季度增加，業主采取降低租金的方式吸引更多租戶。未來一年內，天津的寫字樓市場預期租戶更加受益于新供給帶給的業主壓力。然而，表現一向突出的南京路板塊的寫字樓將保留大量租戶和較高的入住率。

    工業物流投資蓬勃增長

    嘉民商務物流園二期，一個5萬平方米的定制廠房，于2014第一季度完工。國內知名電子商務企業唯品會已簽訂和嘉民項目一期和二期的租賃合作協議。本年末，更多非保稅項目將預期完成竣工。大量新供給項目的落實，有助于西青區逐步發展成為天津的主要物流中心。作為傳統的物流工業區，北辰區今年甚至長期一段時間內也將有新增供應。仲量聯行天津辦公室研究部負責人馬渡表示：“天津的物流供應持續增加的趨勢只是短期的，因為可供物流使用的地塊空間一直在減少。”

    預期今年多個保稅倉庫項目將完成竣工。然而，由于保稅市場的主要推動力制造行業的增長緩慢，項目將面臨延期推出市場。另一需求驅動行業，運輸業今年沒有明顯需求增加。由于需求趨緩和空置率保持相對較高的態勢，直到2015年，計劃內的保稅市場供應有可能無法按時完成交付。相比于保稅市場需求穩定，非保稅市場的需求持續活躍。物流公司安博和一家物流公司已達成寧河項目的訂制廠房合作協議，嘉民集團的北辰項目也和一家物流公司達成6000平方米的租賃合同。非保稅區的需求持續增長來源于零售、電子商務和物流行業的推動。

    本季度，租金和資本價值穩中有升。然而，預期未來幾個季度投資活動將呈現強勢增長態勢。仲量聯行天津辦公室工業地產部負責人王嘉思表示：“天津憑借其靠近北京的地理優勢對投資者來說極具吸引力，并且相較北京極低的物流土地供應，天津有更多可售物流供應量。”得天獨厚的優勢吸引更多外資資本流入和私募巨頭的關注，例如世界頂級基金公司——美國黑石集團、山姆·澤爾的股本集團和凱雷集團，均表示出對房地產尤其是對投資天津物流地產市場的濃厚興趣。