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    商圈高檔化是否帶來了購物和商務高成本的隱憂？在新街口商圈購物，一套衣服、一套化妝品都要花費數千元，成本不低；辦公成本更是遠遠高于河西區域甲級寫字樓。戴德梁行數據顯示，截止到2013年年底：上海甲級寫字樓銷售均價3.6萬/平方米，南京為2.3萬/平方米，上海甲級辦公樓租金報價11.3元/平方米/天，南京為4.0元/平方米/天。而目前新街口的南京中心大廈的報價為5.5元/平方米/天，亞太商務樓的報價為6元/平方米/天。業內人士表示，新街口商圈可供開發的土地有限，再建寫字樓比較困難。但和上海相比，寫字樓租金上升空間是有的，但目前從實際情況來看，新街口未來的發展仍然會是商業重頭，寫字樓租金能否借梯上爬還是一個未知數。 現代快報記者 蔡旺 王立航

    調查

    商場：滿目高檔化，消費力哪里來？

    5月8日，記者來到新街口某百貨嬌韻詩專柜。導購告訴記者，現在的活動是滿980減100元，優惠套裝不參與活動。導購向記者推薦了一款護膚組合產品，包括洗面奶、柔膚水、精華液、精華乳、早晚霜、防曬乳，七件產品的價格合計為3460元，按照促銷活動可以減300元，最終的價格是3160元。“如果提前預約母親節的活動，能以1000元購1200元產品。”導購說，母親節現場的搭臺活動也只是1080減100元，沒有預約活動優惠幅度大。對于一套護膚品為何標價幾千元，導購解釋稱，全線產品都是自然植物提取，不含香精色素，敏感肌膚、孕婦也可以安心使用。

    在另外一家商場男裝樓層的迪柯尼男裝，導購向記者推薦了價格為1580元的男式T恤，該款T恤設計簡單，可商務可休閑。而且商場現在搞活動，滿398元送168元電子券，算下來是打七折，購買的話比較劃算。記者注意到，該專柜一條休閑褲的價格是1680元、一條西褲的價格是2180元，粗略算下來，盡管都可以參加送券活動，在該專柜購買一身衣服的花費至少在三千元以上。臺灣某品牌在新街口開出了首家南京旗艦店，其上衣價格基本在四百元以上，連衣裙的價格為近七百元。“新開業一些商場的價位還是偏高，活動不給力，購物的花費最少也都是幾百元。”前來閑逛的杜女士向記者吐槽。目前各大商場夏天的涼鞋已經上市，價格基本都在千元以上。

    記者了解到，目前新街口很多大型商場多定位于中高檔，消費者購物花費基本上都在上千元左右�；瘖y品類大多是蘭蔻、嬌蘭、迪奧等國際一線品牌，一套護膚品的價格在兩千元以上。衣帽服飾也以國內外知名品牌為主，買衣服的成本也在千元以上，如果是大衣羽絨服等秋冬季服飾，購物的花費甚至在萬元以上。

    商品高檔化和高價格背后究竟誰在支撐？一位商場管理人士告訴記者，在新街口地區有眾多甲級寫字樓，這些寫字樓中集中大批中產階級和精英人士，人均收入基本上都在5000元上下，他們的消費力應該足以支撐新街口眾多高檔商場。此外，節假日期間，來自周邊的消費者也會帶來巨大的消費力，以蘇中、蘇北的消費力為主，他們購物花費一次都在人均2000元左右。

    寫字樓：青睞國際大企，漲價后勁不足？

    在南京中心大廈，負責招商的王經理告訴記者，他們現在可以提供的最小面積為280平方，大的則為1700多平方。“280平方的只有57樓有，小面積的很少，大面積的選擇余地很大。”王經理補充道，1700多平方的是整層樓都可供出租。根據客戶的需求，可以隔出相應的面積。在收費方面，王經理給出的報價并不低，租金是5.5元/平方米/天、物管費是22元/平方米/月。隨后，記者來到了與南京中心大廈一條馬路之隔的南京國際金融中心。負責招商的苗經理說，目前能夠提供的空房間最大面積為480平方，小的則為一兩百個平方。由于開發時間早，南京國際金融中心出租率比較高，現在提供的都是合同到期后退出來的房子。苗經理帶記者看了400多平方的房間，其之前的租戶為某休閑農莊開發公司。“租金報價是5.2元/平方米/天，最低就是5元了，物管費是18元/平方米/月。”苗經理說，他們的租金比南京中心大廈便宜不少，地理位置優勢也十分明顯。記者粗略算了一下，在南京國際金融中心租400多平方的房間，電費、房租、物業費一年的花費加起來為近90萬元。

    緊挨著南京國際金融中心的某廣場寫字樓，經過重新裝修，在春節之后也開始了招商工作。“現在租金是4元/平方米/天，物管費是16元/平方米/月，其中包含空調費用，在新街口的寫字樓中性價比很高。”負責招商的楊經理說，客戶可以選擇的戶型比較多，既有600多平方的戶型，也有300多平方的戶型。雖然是重新招商，但楊經理對入駐的公司有資格要求，金融公司就在黑名單之列。楊經理坦言，盡管是重新裝修，他們不能給入駐的公司提供包月的停車位，一般只能是臨時停車，費用是每小時6元，只有租了整層樓的客戶可以享受包月停車服務。楊經理表示，雖然新街口寫字樓競爭激烈，但高性價比足以吸引客戶。

    與某廣場一樣，亞太商務樓也在招商之中。在和負責招商的徐經理通電話時，他首先就說，培訓、移民、美容美發等行業不能進入大廈。徐經理說，亞太商務樓的租金是6元/平方米/天，物管費是23元/平方米/月，去年的租金比今年要便宜一點。“租500平方的話，一年的花費是116萬元左右。”徐經理告訴記者，他們只給租賃小戶型的客戶提供一個車位，目前入駐的客戶不是央企就是外企。然而，記者查閱樓下的公司指示牌發現，大樓里的外企、央企并不多，主要是國內的公司。一名工作人員說，已經入駐的公司有近20家，準備裝修的有十幾家，最近還有不少來看房的客戶，其中兩家世界500強公司是從南京國際貿易中心搬過來的。

    記者了解到，新街口目前眾多寫字樓近年漲幅并不大，在投資商看來，這既是機遇也是擔憂。

    聲音

    新街口未來發展的重點在商業

    克爾瑞高級分析師楊洋表示，目前南京寫字樓的供需比是1.42：1，整體上是供大于求，但新街口是供需平衡。2012年4月份，南京中心大廈的出租率為40%；今年4月份，出租率為93%，價格上浮了12.5%。2011年年底，南京國際金融中心的出租率為82%；今年4月份，出租率為95%，近兩年租金僅上浮2.8%。“從南京中心大廈和國際金融中心的相關數據來看，新街口寫字樓入駐率較高，租金漲幅甚微。”楊洋說。南京的外企以在江蘇的分公司或者辦事處為主，蘇州、無錫等地也分流了一部分企業，對辦公產品的需求量不如北京、上海那么大，再加上存在發展瓶頸，所以新街口寫字樓租金漲幅不大。

    新街口作為市級中心商業圈已經得到了廣泛認可，甚至可以輻射到蘇北-安徽城市帶的中心購物區域。河西的寫字樓在增加，因為配套不完善，尚未對新街口構成威脅。一位業內人士認為，新街口超甲級寫字樓市場需求旺盛，不用擔心出租的問題。不過由于可供開發的地塊少，開發的成本較高，再建寫字樓比較困難，新街口未來發展依然偏重于商業。