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　　前些天，見到衢州思朗建筑設計有限公司執(zhí)行董事葉兵時，他告訴記者，施朗(美國SLA)想在衢州西區(qū)投資建設國際總部產(chǎn)業(yè)園項目，這是一個集各類設計中心為一體的，以產(chǎn)業(yè)鏈為主線的建筑設計創(chuàng)意孵化產(chǎn)業(yè)園，并表示了熱切的期待。

　　與此同時，近兩年里，衢州西區(qū)和老城區(qū)驟然崛起的幾棟商務寫字樓，更讓衢州市民，尤其是企貿(mào)商務界人士對其備為關注，正如一位業(yè)界人士感慨：“衢州樓宇經(jīng)濟一直空白，真正意義上的現(xiàn)代化商務寫字樓建設已缺位整整十年了。”

　　無可選擇的金城商務大廈

　　無論是要談、要說、要寫衢州的商務樓、寫字樓，誰都繞不開“金城商務大廈”，因為，這棟建于2001年，位于勞動路與通荷路口的五層半建筑，是目前衢州已投入使用的、面積最大、聚集公司最多的一棟商務樓。而許多市民還將其定性為目前衢州“真正說得上是寫字樓的”建筑。

　　走入兩邊貼有“金城商務大廈”字樣的玻璃大門，不大的門廳內景一覽無余。左邊一張大桌子后坐著一名保安，桌上整齊地排放著分成一摞摞的當天《衢州晚報》；正前方是樓梯，走上十幾個臺階后就分左右梯上二樓；樓梯口兩邊各有一部電梯，右邊的電梯與樓梯口間還有一間小小的玻璃房，上書“商務中心”，內有復印機、電話等，大樓的管理人員劉雪冰平時就在這里辦公。

　　指著大廳右側墻上的“樓層分布圖”，劉雪冰告訴記者，大廈內現(xiàn)有60多家公司，以租賃為主，涉及貿(mào)易、化工、投資、網(wǎng)絡、房開等。金城商務大廈建成后出售給70多位業(yè)主，原開發(fā)公司已注銷不存在。她所屬的衢州佳幸物業(yè)管理有限公司于2007年接手商務樓的物業(yè)管理。

　　結合金城商務大廈四年多時間的管理實踐，劉雪冰認為：“作為寫字樓，大廈目前存在最大的問題是停車難，其次是許多配套硬件跟不上現(xiàn)代寫字樓發(fā)展要求，如電的問題，一到夏天就跳閘。”

　　隨后，記者在商務大廈里做了隨機采訪與調查，許多公司都對金城商務大廈的地段、租金及物管較為認可，比較一致的困惑是停車難和配套設置滯后等問題。

　　在金城商務大廈里租了一年、今年剛搬出的衢州都市廣告有限公司廖煒說：“其實我們從搬進去的那天起就開始另找地方。”她比較認可金城商務大廈作為商務樓的安全環(huán)境和“不貴的租金”，但由于設施等問題總感覺“不像現(xiàn)代辦公樓”。每年夏天的用電跳閘，及與對門公司的“你方跳罷我登場”，則成了她難忘的苦澀記憶。“而最讓人無奈的是停車問題，客戶不愿上門。很多時候，都是客戶車停樓下，我們跑下去交流。”

　　寫字樓真沒市場嗎

　　從金城商務大廈建起至今，已有整整十年時間。

　　之前，1994年建成并投入使用的上街工貿(mào)大廈，據(jù)知情人透露，雖然當時是作為商務樓開發(fā)，但建成后幾乎都被一些部門單位所購，已失去“商務”性質。后來，部門單位大多搬出并經(jīng)拍賣轉售，如今僅剩A座“還有點商務樓的樣子”。A座9層樓，現(xiàn)有十五六家公司。據(jù)負責該處的物業(yè)公司相關人員介紹：“每月都有人來問有沒有辦公室出租，他們大多是開公司或搞商貿(mào)的。”

　　浙江華盈控股集團公司租在工貿(mào)大廈C區(qū)七樓，公司負責人黃選民介紹，他從2008年4月開始，在衢州為了找合適的辦公場所，整整花了半年多時間。如今，他們還在找1000平方米左右的寫字樓。“我們在北京、上海的公司都設在高檔寫字樓里。”他認為，在衢州寫字樓應該是有市場的。

　　位于三衢路108號的銘豪商務大廈是2009年建起使用的一棟9層商務樓，雖然面積不是很大，十余家公司入駐，但據(jù)開發(fā)商衢州銘豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長薛城估算：“整棟樓里的公司每年交稅有幾千萬元。”雖然該商務樓都已售租出去，但還是天天都有人來問租。

　　從信安路搬過來、租在銘豪商務大廈三樓的新華保險衢州中心支公司辦公室負責人王慧敏說：“衢州寫字樓太缺了。我們公司想在下面縣里設分公司，但都沒有像樣的寫字樓。如開化分公司樓上是賓館、樓下是歌廳，辦公環(huán)境很不理想。”

　　劉雪冰也說“幾乎每天都有辦公司的人來問租”，所以作為物業(yè)管理方，她還兼營著一些物業(yè)延伸服務，如租賃聯(lián)系等。

　　但在談到寫字樓既然在衢州有市場，卻為何在開發(fā)建設上停滯了十年的問題時。劉雪冰介紹，由于她一直負責商務樓的物業(yè)管理工作，所以有開發(fā)商曾征詢過她的意見。“我還是建議他開發(fā)住宅樓。”劉雪冰笑道，“你都知道這些年開發(fā)住宅錢來得快、賺得多。”

　　衢州的一些房地產(chǎn)界人士在分析這個問題時，也一致認為，近十年，是中國房地產(chǎn)價格的快速上升期，但卻存在著明顯的商住價格倒掛現(xiàn)象，這點在二三線城市尤為顯著。所以，開發(fā)商務寫字樓“利潤低”是最主要的制約因素。其余的原因還有許多，如由于價格原因和空置率高，使一些人傾向于購租店面辦公司；另外，衢州外貿(mào)型企業(yè)少，使大型寫字樓的總市場需求不足；再有就是用地性質等客觀因素所決定。“大多房開公司為了盡快回籠資金，開發(fā)房產(chǎn)后，都以銷售為主，這也在一定程度上制約了商務樓的發(fā)展。”據(jù)市區(qū)一家房開公司負責人介紹，該公司拿到一塊商業(yè)用地，在“建寫字樓、還是商住樓”問題上，猶豫了半年多時間，由于找不齊能購買寫字樓的客戶，最終還是放棄了商務寫字樓的開發(fā)計劃。

　　衢州樓宇經(jīng)濟迎春花開幾何

　　其實，像上文提到這家房開公司在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時的猶豫，其它一些公司也同樣存在。像西區(qū)目前正在建設的兩個現(xiàn)代化商務寫字樓項目，據(jù)開發(fā)商介紹，都經(jīng)歷過這種矛盾的過程，但不同的是，他們最終堅持了商務寫字樓開發(fā)的。

　　衢州新江廈建設開發(fā)有限公司銷售經(jīng)理張燕介紹，該公司在西區(qū)開發(fā)的寫字樓項目，總面積5萬多平方米，1至3層自主經(jīng)營，4至16層對外銷售。“目前已銷售出70%，據(jù)我們了解買去的公司都以自用為主。”據(jù)悉，這棟商務寫字樓將于明年12月底前交付使用。

　　在其北面的是浙江名門世業(yè)房地產(chǎn)集團有限責任公司建設的兩棟寫字樓，總面積約2萬平方米，已建成，銷售也已基本結束。據(jù)公司銷售主管舒美琴介紹，當時，他們曾考慮過建酒店式公寓或商場，在做了市場調查，并聽取策劃代理銷售公司的建議后，最終決定開發(fā)高檔商務寫字樓。

　　衢城另一座已于今年9月竣工的商務樓，不僅地點與前兩座不同，而且經(jīng)營方式也完全不同。

　　該商務樓位于老火車站南面，是一座全玻璃幕墻的立方型建設，據(jù)開發(fā)商浙江鴻基控股有限公司總經(jīng)理孔曉峰介紹：“我們這個項目的名稱是‘融金廣場’，其特點是只租不售，再就是只租給金融保險公司及與其相關配套產(chǎn)業(yè)。有許多做商業(yè)的來問租，都被我們回絕了。”該項目總投資2億元，地下兩層，地面五層，總面積31000平方米。

　　面對著這些已建成尚未投入使用、正在興建和即將建設的商務樓、寫字樓，似乎給衢州市的樓宇經(jīng)濟、總部經(jīng)濟發(fā)展帶來的一絲曙光。然而，就寫字樓設計、開發(fā)與今后的使用發(fā)展，究竟該是個什么樣子？對衢州人而言，還很模糊。

　　思朗建筑設計有限公司葉兵介紹：“現(xiàn)代化的商務樓、寫字樓，從設計角度講，主要是在空間上有特殊要求，如對設備和垂直交通的要求等。另外，設計要結合當?shù)氐膶嶋H情況，就目前衢州經(jīng)濟現(xiàn)狀看，個人認為應多發(fā)展能形成產(chǎn)業(yè)鏈的樓宇經(jīng)濟。”

　　與此同時，商務樓的物業(yè)管理，將是衢州今后發(fā)展樓宇經(jīng)濟的一個至關重要的因素。

　　浙江名門世業(yè)房地產(chǎn)集團公司在開發(fā)了財富中心商務廣場后，就明顯感覺到物業(yè)管理的重要性，在衢州找不到有現(xiàn)代商務樓管理經(jīng)驗的物業(yè)公司，他們就跑到上海，找到了上海上實物業(yè)管理有限公司。這是一家專業(yè)從事中高檔商辦物業(yè)、公眾物業(yè)管理的上市公司，目前管業(yè)面積已逾900萬平方米，其中有中國目前最高寫字樓——上海環(huán)球金融中心。

　　“但由于我們的項目太小，上實公司剛開始不愿接手。”據(jù)名門物業(yè)管理公司總經(jīng)理李紅介紹，后來在他們的努力下，上實公司總算同意合作，早期介入，全程指導，但具體物管工作仍由名門物業(yè)自行管理。

　　上海上實公司業(yè)務管理部區(qū)域經(jīng)理施力證實了這一說法，并分析：商務寫字樓的物業(yè)管理，在衢州地區(qū)要改善的是大環(huán)境，要提高業(yè)主物業(yè)管理意識，物業(yè)管理企業(yè)要提供質價相符的物業(yè)服務。這需要政府指導和媒體宣傳。他對西區(qū)建設的寫字樓市場發(fā)展前景看好，并認為要有3年左右的市場培育期。

　　業(yè)內人士認為，衢州的樓宇經(jīng)濟發(fā)展處于萌芽起步階段，這一步走得好，將有利于衢州經(jīng)濟升級轉型，所以政府與企業(yè)都應該做好實踐調研工作，在發(fā)展樓宇經(jīng)濟、總部經(jīng)濟上，應開放思路、眼光放得更長遠些，才有利于衢州各種經(jīng)濟業(yè)態(tài)的全面健康發(fā)展。