精品一区二区影视_国产精品一区二区在线看_久久精品男女_欧美日韩一区二区精品_亚洲午夜精品一区_欧美色图婷婷_91久久国产精品_四虎成人欧美精品在永久在线_中国色在线观看另类

    世邦魏理仕中國區投資物業部執行董事邵律，這位曾留學英國的“海歸”，擁有英國皇家特許測量師學會會員、亞太房地產協會旗下房地產金融與投資證書特聘中國區講師等諸多頭銜；具有超過8年的房地產投資經驗；曾領導完成多項優質項目的并購及退出，交易規模超過了100億人民幣。

    談及商業地產的資本運作，邵律坦言，商業地產確實是一個資本密集型的風險投資，但核心的風險并非資金本身，而在于運營及管理的過程，“倘若操作不當，稍有不慎就會陷入資本運作的怪圈之中。”

    商業地產不可能“一招鮮吃遍天”

    這是邵律董事經過多年實際操作所總結的經驗之談，他告訴記者：“商業地產的開發運營不像商品住宅，可模塊化復制、可高周轉運作，對資本的要求也就相對較低。”

    的確，對于住宅開發商而言，一旦具有了成熟的產品線或產品體系，只需要稍加改良，并與屬地特征、區域定位等因素相契合，就能夠實現快速的落地復制，“這已然形成了流程化。”

    “當然，商業地產也有流程，且一環扣一環，之間的緊密性高于住宅數倍，其中的任一一個環節出了問題，都有可能導致全盤皆輸。”邵律表示。

    他以一個商場為例，準確的選址一定是依托于一個優質的策劃、定位方案，也造就了日后火紅的人氣，繼而推動良性的運營管理，并借此獲取更為充沛、且更為優惠的銀行資本支持。

    相反的，倘若策劃定位偏差，后續的選址、招商、運營管理等等都會出現無法預估的問題，導致資金支持的匱乏，最終“爛尾”的下場便可想而知。

    “這正是商業地產的風險所在。”邵律告訴記者，商業地產雖然是一項典型的資本密集型風險投資，但資本本身并非風險，而更多的在于資本運作、管理的過程。

    “想要降低風險，就得另辟蹊徑，尋求差異化發展，并在不斷的求新、求變的過程中，日漸成熟。”邵律強調，在商業地產領域，不可能“一招鮮吃遍天”。

    他以南京水游城為案例向記者闡釋觀點，“這個項目本身所處的地段就是絕佳的，坦白說，開發一個普通的商業體也應該是可以成功的，但運營商嫁接了‘水’這樣一個主題和概念，就使得整體更加豐滿，競爭力更強，也更能體現出自身的特色。”

    商業地產周期性反復更具市場化

    與邵律董事的訪談，更多得著眼于宏觀，所以，有關于“泡沫”的話題是不能不談及的。“在您看來，目前的商業地產領域是否存在泡沫？您如何看到這種泡沫現象？”記者提出疑問。

    邵律認為，商業地產的泡沫是一定存在的，尤其是在部分供應量持續攀升的二三線城市，“相對于市場可容納、可消化的體量而言，泡沫是一定會積聚形成的。”

    但在他看來，短期的市場泡沫有其必然性，本質是企業所尋找到的新的利益增長點。但隨著泡沫的增大，企業自身也意識到了利潤的縮減、風險的增加，最終選擇了退出。

    “所以，在一定程度，泡沫可以推動和加速行業內部的洗牌，這不僅僅局限于商業地產領域，其他產業也會存在這種情況。”邵律這樣認為。

    當然，這種洗牌也存在周期性的反復，而邵律根據自身的經驗之談表示，商業地產的“周期”更貼近市場化。

    “這是相對于住宅的周期性反復特征而言的。”他認為，近六年來，中國商品住宅市場的周期性波動，很大程度上得歸因于政府的行政干預，即所謂的樓市調控。

    但商業地產則不同，即便發布“限售令”，也只能在短期內給予控制，長遠的還是得依托整體的經濟、金融環境，并伴隨著宏觀經濟的活躍、沉寂、穩定而反復波動。

    就南京而言，邵律認為，一些大牌的商業地產開發商、運營商已經在逐漸調整自身的發展策略，如南京的三胞集團，一方面是通過并購、收購等方式加速擴張，另一方面也在對內部的管理、運營體制等進行適時的調整。

    “對于每一個涉足商業地產開發或運營的企業來說，不論是產品打造、業態設置，還是品牌引進，亦或是零售推廣的模式等等，都會隨著周期的變化進入一定的調整階段，而每一個周期都會有新的事物產生，就現階段而言，電子商務的大規模‘侵襲’，便是對于零售行業而言，最大的、也是最亟待應對的挑戰。”邵律如是說。