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　　外資為何要進軍一線城市的高檔寫字樓？

　　從靜態(tài)的地產市場看，目前似乎不是投資最佳時點。但換個角度，也許會有更好認識：陸家嘴甲級寫字樓租金不到香港1/3甚至1/4；隨著自由貿易區(qū)的設立，中國經濟升級版在上海率先啟動；創(chuàng)客時代，第三產業(yè)增加值占生產總值的比重會進一步提升；未來的十年，不一定是住宅地產的黃金十年，但一定會是寫字樓的黃金十年。

　　“我現在要做的就是準備好資金，在熊市中賺錢。”

　　一位外資房地產基金代理人曾私下告訴《國際金融報》記者，當下的中國市場，類似這樣的海外基金，保守估計200多只，一旦發(fā)現風險，“跑得比兔子還快”。

　　資金量有多大呢？

　　據戴德梁行最新披露的數據，全球房地產基金投資目前已集結4290億美元（約合人民幣2.66萬億元）的總金額，其中超過四成的資金，即逾460億美元（約合人民幣2855億元）將投向中國房地產市場。

　　主要投什么項目呢？

　　易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《國際金融報》記者，外資回歸一線城市，會加大對優(yōu)質資源的把控，甲級寫字樓是一類增值空間比較大的投資產品。

　　梳理這波投資風潮，還得從上海長寧區(qū)仙霞路上的一棟高檔寫字樓說起。

　　“靴子”易主

　　尚嘉中心有三個意向買家，全部是境外投資機構，一個來自亞太，另外兩個都來自美國，名氣最大的是黑石基金。據稱，黑石基金最終勝出，以50億元價格入手。

　　尚嘉中心，位于長寧區(qū)仙霞路99號，因為外形酷似靴子，又被稱為“靴子樓”。

　　2007年，尚嘉中心地塊以14.32億元價格被掛牌，土地樓面價為19073元/平方米。聯手獲取該地塊的是澳門賭王何鴻燊和法國LVMH集團，二者分別通過澳門特區(qū)旅游娛樂集團旗下澳娛中國集團有限公司和LVMH集團旗下L Real Estate房產公司投資，各占50%股份。

　　由于LVMH集團參與了投資，因此尚嘉中心也被稱為“LV大廈”，總建筑面積14萬平方米，建筑總高134米，地面28層，地下4層，其中4.7萬平方米超甲級寫字樓，4.9萬平方米商業(yè)設施，其余為配套設施用房，總投資5億美元。

　　2013年尚嘉中心正式開業(yè)，由于硬件設施豪華，尚嘉中心被看作是恒隆廣場的有力挑戰(zhàn)者——后者是上海最知名的奢侈品購物中心。

　　開業(yè)之初，尚嘉中心表現相當搶眼。LVMH集團旗下近20個品牌首先入駐，隨后，Prada集團、云開集團和歷峰集團旗下高端品牌也陸續(xù)進駐。

　　但好景不長，由于所在區(qū)域商業(yè)定位的原因，以及奢侈品行業(yè)景氣度下降，尚嘉中心發(fā)展不順。

　　一位一線購物中心的銷售主管告訴記者，尚嘉中心所在的虹橋并不是傳統的高檔商品購物區(qū)域，商圈的形成需要時間培養(yǎng)。

　　根據戴德梁行的數據，尚嘉中心2014年的凈收入不到2.5億元。而恒隆廣場2014年全年的租金收入為7.72億港元（約人民幣6.2億元）。

　　戴德梁行公布2014年上海主要商場“首層店鋪租金”數據，上海恒隆廣場的數據高達每天每平方米120元，上海陸家嘴的IFC也直逼100元，而尚嘉中心只有30元。

　　尚嘉中心要出售的流言2014年底就已傳出。

　　黑石基金當時對尚嘉中心詢過價，并對這個項目做了評估，“但賣方要價接近60億元”。

　　一位房地產公司銷售經理透露，2015年春天，何鴻燊要買下中心另外50%股權的消息甚囂塵上，據悉，何鴻燊家族方面甚至展開了盡職調查，并有了初步意向。

　　不過，大廈管理公司方面很快出面澄清，短期內不會賣，并否認LVMH旗下品牌可能撤出的傳聞。

　　但6月初再次傳出消息，黑石基金收購尚嘉中心的交易接近完成，成交價超過50億元。

　　這次，雙方不置可否。

　　“黑石”信號　　

　　之前曾一度集體撤出中國內地房地產市場的外資基金，近期有卷土重來之勢。近期上海多宗寫字樓整棟收購交易幾近落單，意象明確的接盤方多為境外投資機構

　　在房地產行業(yè)，黑石基金歷來被視為投資風向標。

　　資料顯示，黑石基金是全球最大的房地產私募股權公司，管理資產總額達到600億美元，業(yè)務遍及美國、歐洲、亞洲和拉丁美洲，業(yè)務涵蓋酒店、寫字樓、零售業(yè)、工業(yè)、住宅等各種投資。

　　自2009年末以來，其用于債務及股權投資的房地產基金，已經投資或承諾投資多達228億美元。

　　“尋找優(yōu)質、能夠創(chuàng)收的低成本資產進行資本重置，我們通過親自參與管理和進行定向投資提升資產價值。”黑石基金在其官網上如此闡述其投資模式。

　　據記者了解，黑石對項目的平均持有期略超過3年，在房地產業(yè)務方面，過去10年的年均收益率保持在26%以上。

　　前述房地產公司銷售經理告訴記者，“咱們做房地產，一般都是做完了以后恨不得第二天就能賣出去。而歐美的經驗是，長期持有的地產比轉手賣的利潤率從長期而言收益率肯定要高。一般基金的持續(xù)時間差不多都是三年以上。在這個期間，一方面物業(yè)可以升值，另一方面，有比較好的現金流，持有人能拿這個現金流隨時做證券化，馬上就可以轉手套現。”

　　事實上，黑石基金進入中國已有數年，但最近一次投資寫字樓還要追溯到2012年。

　　當年12月，黑石基金與中國臺灣頂新集團聯手買下了位于上海靜安區(qū)北京西路968號的華敏帝豪大廈5層-33層，約4.75萬平方米，收購總價人民幣23億元。

　　時隔三年，黑石基金再次出手，是巧合，還是一線城市寫字樓市場投資價值顯現呢？

　　據世邦魏理仕對機構投資者的投資意向調查，2015年，外資投資者對中國住宅市場的興趣驟降，投資意向由去年的21%降到今年的11%，但外資投資者對中國的寫字樓投資依然熱衷。

　　“今年新籌集投向亞太區(qū)域的房地產投資達到破記錄的1220億美元（約合7574億元人民幣），較6個月前增加了4%。”戴德梁行資本市場研究部主管Nigel Almond表示，從全球房地產基金所投重點區(qū)域來看，亞太地區(qū)占比達到41%，而中國成為這些房地產基金在亞太地區(qū)投資意愿最強的國家，日本和新加坡位列亞太地區(qū)第二和第三名。

　　“海外資金涌入中國，一方面出于保值增值，另一方面則受到中國央行不斷降息等因素影響。”據世邦魏理仕執(zhí)行董事邵律觀察，“很多海外基金正在中國核心區(qū)域尋找獵物，逐步增加投資比重。”

　　據不完全統計，活躍在中國房地產市場的外資基金保守估計也有200家之多。一位外資代理人告訴《國際金融報》記者，可能昨天他們還在中國四處找項目，今天，他們中的一些開始退出，而另一部分人則順勢進入。

　　一線“爭寵”

　　不斷寬松的貨幣政策效應在一線城市寫字樓市場得到了明顯的體現。5月深圳寫字樓市場也迎來了爆發(fā)期。全市寫字樓成交面積20.8萬平方米，環(huán)比增長170%；北京寫字樓市場沉寂近一年之后，再次呈現億元級大單；上海多棟寫字樓有交易信息傳出

　　這么多外資希望投資，那么問題就來了，中國寫字樓市場現在是什么情況？

　　根據盈石研究中心跟蹤的中國二十大城市寫字樓數據來看，這些城市未來三年的供應量達到了驚人的4300萬平方米，是目前現有甲級寫字樓存量的110%，尤其是2015年預期將成為歷史最大供應年，供應面積超過1800萬平方米。

　　盈石集團研究中心總經理張平告訴告訴《國際金融報》記者，中國一線城市的寫字樓市場將會長期處于良性發(fā)展的狀態(tài)。

　　盈石集團研究中心發(fā)布的《2015年中國商業(yè)地產信心指數報告》認為，一線核心城市作為最主要的對外窗口，優(yōu)質寫字樓物業(yè)也成為具有較高金融屬性的標的物，被大多數機構投資者認同和追逐，“在最被看好的寫字樓發(fā)展城市評選中上海、深圳、北京排名前三，接近九成的受訪者看好這三個城市未來在寫字樓領域中的競爭力和機遇”。

　　值得注意的是，除了尚嘉中心，滬上多個標志性建筑的大宗交易亦都進入了最后談判階段，買家?guī)缀醵际蔷惩馔顿Y機構。如位于上海核心商圈的南京西路1788項目近期也傳出幾近成交的消息，買家可能是一個外資主權基金，目前談判尚在進行。據記者了解，該筆交易的成交價格或將在人民幣60億元左右。

　　此外，早些時候曾傳聞75億甩賣的新天地企業(yè)天地一期目前也有3、4個買家在進行深入談判，其中外資背景的收購方占大多數。而九江路上的寶龍大廈近期也再次易主，新主人是美資背景的投資基金AEW，成交單價大約在3萬元左右。

　　創(chuàng)客引力

　　短期到中期內，與二線城市寫字樓相比，一線城市仍是投資最具吸引力的市場，其穩(wěn)定發(fā)展的第三產業(yè)會帶來的持續(xù)需求，其中最令市場期待的是，全民創(chuàng)新時代，會讓非核心區(qū)寫字樓的收益逐漸升高　　

　　雖然行業(yè)大方向前景可觀，但是近期，由于寫字樓供應高峰再現，租金面臨下行壓力。

　　在DTZ戴德梁行研究部所覆蓋的16個城市中，有7個城市的租金水平在第一季度季度有所下降。其中，北京甲級寫字樓市場租金環(huán)比下跌了1.8%。

　　上海寫字樓市場第一季度租金環(huán)比上升了2.8%。值得注意的是，與北京市場類似的是，第一季度上海租賃市場的活動主要來自非核心區(qū)域。

　　深圳一季度寫字樓租金環(huán)比上升了1.8%，同比上升了20.1%。在短期，深圳寫字樓市場出現了供不應求的現象。

　　DTZ戴德梁行研究部認為，鑒于一線城市寫字樓的租金已經達到一個非常高的水平，加上經濟增長速度在降低，因此未來上述城市租金的增長將放緩。

　　“一方面，在中國經濟放緩的大背景下，樓市也面臨很多不確定性。另一方面，現在中國房地產資產的價格處在高位，在短期內外資可獲得的回報率較低。”嚴躍進認為，“無論是國內物業(yè)增值的速度，還是租金增長的幅度，短期內很難達到較高水平，海外資金對此肯定有顧慮。”

　　還有一個現象更值得注意：由于企業(yè)愈來愈重視成本控制，一線城市非核心區(qū)域寫字樓將受到更多的關注，令核心區(qū)域與非核心區(qū)域寫字樓的租金差距也在逐漸縮小。

　　世邦魏理仕中國區(qū)辦公樓服務部主管執(zhí)行董事林天春告訴記者，“由于土地、人力費用的連年上漲，再加上第三產業(yè)創(chuàng)業(yè)潮的迸發(fā)，更多企業(yè)將根據租金和行業(yè)特性采取不同的選址策略，結構性的外遷不可避免。”

　　以上海為例，林天春認為，上海甲級寫字樓版圖將在未來5年間迅速擴張，尤其是浦東世博、后灘、前灘和浦西徐匯濱江等板塊會大規(guī)模開發(fā)，原先位于核心商務區(qū)內的租戶因租金承付能力、行業(yè)特質等方面的差異將采取不同的選址策略，結構性外遷不可避免。

　　據測算，核心區(qū)租戶外遷將大致為核心區(qū)外的寫字樓市場帶來約100萬平方米的面積需求。

　　張平認為，隨著經濟結構轉型，第三產業(yè)的發(fā)展和更多的新興創(chuàng)新行業(yè)的啟動，租戶的行業(yè)結構改變和非傳統企業(yè)的擴張將成為未來寫字樓市場主要的內生動力。

　　數據顯示，2005年，銀行、保險、證券和基金四大傳統金融子行業(yè)在金融類租戶所有承租面積中的占比高達81.6%，而2014年該比例已經下降為63.0%。

　　值得一提的是，DTZ戴德梁行中國區(qū)寫字樓部主管沈潔認為，創(chuàng)客空間是企業(yè)成長過程中的過渡型辦公產品，亦是伴隨著國家層面的扶持而快速獲得市場追捧的產物。

　　未來創(chuàng)客空間或將對寫字樓、商辦項目及產業(yè)園區(qū)的市場格局產生影響，促使寫字樓市場轉型。

　　“在非高品質寫字樓中的租戶，將可能考慮搬至產業(yè)園區(qū)，以整合分散的辦公室、進一步擴大辦公面積或降低運營成本。”嚴躍進認為，在短期到中期內，與二線城市寫字樓相比，一線城市仍將是投資最具吸引力的市場，其穩(wěn)定發(fā)展的第三產業(yè)所帶來的持續(xù)需求及未來相對較小的供應壓力或將繼續(xù)推高租金水平，并能確保一線城市寫字樓投資收益在1年至3年內有較大提升，這將有助于整個投資期間收獲可觀的租金收益，亦有助于資產價格的提升。