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    專家：2016年從供給、政策和配套等入手加強去庫存

    回顧2015年和展望2016年杭州樓市，繞不開一個詞——去庫存。這個中央經濟工作會議明確提出的關鍵詞，已經成為新年樓市主基調，同樣也是杭州樓市當下的首要任務。

    在這樣的背景下，杭州透明售房市場研究院昨日召開了杭州房地產市場“去庫存”專家研討會，浙江大學房地產研究中心主任賈生華、浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬等多位業內房產專家，紛紛為如何去庫存獻計獻策。

    從16.5個月到12個月 可售商品住宅去化周期顯著縮短

    2015年以來，降息降準、營業稅“五改二”、降首付比例、提高商品房預售門檻、出臺住房保障貨幣化等一系列政策的實施，有效提振了市場信心，拉動了自住型需求。

    據杭州透明售房市場研究院統計，2015年杭州全市新房成交量高達127176套，比之前最高的2009年增加了15896套。其中，4月以來，商品房成交量創造了史無前例的“九連萬”（連續9個月破萬套）。

    得益于連續的高成交，從去化周期這一指標看，2015年杭州去庫存成績顯著。數據顯示，按近一年月均成交套數計算，全市新建商品住宅去化周期為12個月，較2014年同期下降了4.5個月。

    盡管去化速率提高了，但也應該看到，目前杭州可售商品住宅數量依舊處于高位。透明售房市場研究院提供的數據顯示，截至2015年末，杭州全市可售商品住宅122450套，存在較為明顯的分布不均衡和結構不合理等問題。

    “2015年杭州樓市有效庫存的去化比較明顯，但那些無效供應，仍然存在難以去化的情形。”賈生華說。

    透明售房市場研究院院長方張接則明確表示，目前主城區隱性庫存是顯性庫存的2倍（隱性庫存指那些未納入預售范疇的供應量，如已出讓未立項地塊）。

    2016年樓市如何去庫存？

    從土地供應、政策和配套入手

    面對庫存高企這一局面，2016年杭州樓市應該如何去庫存？

    “第一是控制源頭，加強土地供應的管控，對庫存量大的板塊減少供應。”虞曉芬說，應該摸清隱性和顯性庫存量，建立區域協調機制。

    虞曉芬還認為，政府應該建立完善的購房金融服務體系，保障每個公民都能享受到住房政策支持（目前的公積金政策，并沒有惠及所有人）；開發商也應該理性投資，不盲目拿地，決策果斷，該降價就降價。

    “在一些供不應求的個別板塊，政府可以考慮改變土地用途，加快整體市場去庫存。” 虞曉芬說。

    賈生華建議，應加快基礎配套設施建設，強化教育、醫療等公共服務配套，這樣可以把一些無效供給，轉化為有效供給。

    《維維說房》《房產我來說》主持人裘維維，也給出了自己的看法：“一方面要鼓勵市場兼并，由好的品牌房企帶動積壓庫存的去化（如綠城和濱江的代建）；另一方面，繼續盤活二手房市場，這樣市場中的購房者才有置換的資本。”

    建立細分數據統計機制

    科學看待樓市庫存量

    當前杭州商品房庫存較高，但不宜過分夸大，應該進行更加科學的分析。

    舉個例子，目前杭州市區商業地產可售房源中，有51%的房源戶型面積低于60平方米。這部分房源，在市區商品房總庫存的套數占比達24%，按可售面積計算，卻僅占9%。顯然，同一個問題，從兩個不同角度進行剖析，得出的結果，是截然不同的，容易出現信息誤導。

    建立更加完善的數據統計機制，有利于促進樓市庫存去化。杭州資深房產媒體人劉德科建議，“杭州應該建立庫存分類機制。比如，以從項目領取預售證開始的去化時間為考量標準，對項目進行分類，可分為僵尸庫存、正常庫存和活躍庫存等。這樣的分門別類，有助于開發商加快銷售節奏。”