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    近日，世邦魏理仕杭州發布了《2015杭州房地產市場回顧及2016展望》。去年杭州寫字樓租賃市場，需求強勁復蘇，金融及科技類行業占整體市場需求接近七成。而據戴德梁行最新數據顯示，過去的2015年，杭州寫字樓市場新增供應量115萬平方米，整體庫存量達279.5萬平方米。隨著配套設施的逐步完善以及商業氛圍的日漸成熟，錢江新城已成為杭城寫字樓的最重要板塊，該片區的寫字樓租金自2013年以來首次錄得正增長。杭州優質商鋪在2015年市場分化加劇，O2O等新業態破冰，發展趨勢明顯但短期內尚無法徹底改變同質化困局。

    錢江新城仍是高品質寫字樓最大區域

    2015年杭州優質寫字樓市場共4個項目交付使用，均位于錢江新城板塊。寫字樓吸納量為247,000平方米，受經濟增長放緩影響較2014年略降9.1%，但來自金融類、IT/科技類和專業服務的寫字樓需求強勁。2015年，在民營金融機構需求的推動下，金融行業成交面積占比在2014年37%的基礎上進一步提升至42%；而以阿里巴巴為首的IT企業的活躍則使科技類需求繼續以27%位居次席，在全國17個主要城市科技類企業寫字樓需求貢獻率排名中僅落后于北京。2015年以來企業由黃龍等傳統核心板塊往錢江新城搬遷的案例顯著增加，其中不乏ABB、PWC、三星、生命人壽等國內外優質租戶。因而在面臨大量供應入市的情況下，2015年錢江新城板塊空置率并未出現大幅上漲，仍維持在27%水平，且貢獻杭州寫字樓市場全年吸納量的77%。

    2015年杭州寫字樓租金全年上漲2.3%。其中武林板塊漲幅最大，年漲幅達5.1%，領漲于其他板塊；黃龍板塊租金上漲2.3%，但下半年起有高位滯漲的跡象；錢江新城板塊在經歷前三季度的盤整后，四季度上漲1.9%，全年租金漲幅1.6%，一舉扭轉自2013年以來的持續下跌趨勢。

    2016年預計約有24.4萬平方米的新增供應，大部分仍位于錢江新城，意味著錢江新城仍是唯一一個高品質寫字樓可租面積充沛的區域，而優質企業遷入所帶來的示范和集聚效應預計將為該區域2016年的寫字樓需求提供助力。按過去五年杭州寫字樓市場年均凈吸納量22.7萬平方米來推算，2016年杭州優質寫字樓租賃市場將基本處于供需平衡的局面，空置率將小幅走低，租金呈1-3%的小幅上揚走勢。

    電商沖擊下租金滯漲現象明顯

    2015年杭州核心區零售物業市場無新增供應，以百貨店為主的部分項目的持續調整升級令空置率較2014年微升0.3個百分點至4.3%。

    品牌拓展方面，2015年我們并未看到國際一線品牌在杭州有明顯撤退趨勢，奢侈品及輕奢品牌活躍度不減。過去一年在杭州繼續擴張的奢侈品牌包括Prada，Louis Vuitton，Tiffany和Lora Piana等以及首秀杭城的Delvaux；繼續擴張的輕奢品牌有Michael Kors和Kate Spade等。與此同時，家居體驗類品牌則繼續受業主青睞。繼杭州宜家火爆開業后，購物中心也積極引入類似業態。如羅萊家紡旗下的廊灣國際家居在萬象城開業；韓國衣戀旗下的家居品牌Modern House在西湖銀泰城開出約1,200平方米的店鋪；法國高端家居品牌Habitat在濱江星光大道二期開出杭州首家旗艦店。購物中心首層平均租金全年上漲0.6%，近三年租金漲幅呈逐年收窄的態勢，電商沖擊下租金滯漲現象明顯。

    預計2016年全年新增優質零售物業約28萬平方米，開業時間都集中在下半年。考慮到杭州核心區優質零售物業市場目前低存量、低空置的現狀，未來新項目的入市不會對核心區市場形成實質性的沖擊，并將加速國際零售商在這一重要市場的布局。

    小面積、低總價產品為市場主力

    數據顯示，過去的一年中，杭州銷售型寫字樓成交量最多的仍是小面積、低總價產品，主力戶型在300平方米以下的成交占比達42%。

    自2012年后，杭州甲級寫字樓新增供應量呈現爆發式增長，新增供應主要集中在新興商圈。戴德梁行南京及杭州公司總經理湯耀光表示，未來三年內，杭州甲級寫字樓市場供應量約為320萬平方米，持續供求失衡的狀態將成為杭州寫字樓市場常態，市場競爭將進一步加劇。

    事實上，就目前來看，整個杭州的商業地產市場的供求壓力一直較大，透明售房網數據顯示，截至目前杭州市區的商業地產的總存量仍維持在7.4萬套，按照去年全年的去化速度，在不增加新供應量的基礎上，仍需要近三年半的時間。