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    2月底房地產新政的密集出臺，改變了市場預期。

    3月伊始，市場表現十分活躍。上周，杭州樓市繼續升溫，市區新建商品房單周簽約量環比增長了28.8%。其中，3月11日，全市新建商品房簽約1168套，超過2015年6月30日1111套的歷史單日高點，創下全新簽約紀錄。

    住宅市場的明顯熱度，似乎傳導給了商業地產。但是，對于商業地產存量而言，似乎去化的力度并不大。

    住宅火熱能否傳給商業地產
    專家稱作用非常有限

    據漢嘉佰盛商管數據統計顯示，2月份杭州商業地產市場一共成交1112套、成交面積11.7萬平方米，成交均價為15624元/平方米。

    同比2015年2月，今年2月的成交數據可謂價量齊升。2015年2月成交683套，成交面積7.6萬平方米，均價則為14971元/平方米。今年在成交數據上有明顯的上升，整體行情與住宅市場一致。

    與今年1月相比，成交均價也有所上升，今年1月成交均價為14902元/平方米，環比也呈現了上漲勢頭。

    從商業地產的存量看，這個去化力度似乎并不夠。截至3月15日下午5點半，透明售房網的數據顯示，非住宅存量有8130363平方米。根據克而瑞杭州機構統計，2015年杭州市區商業地產成交總面積為163萬平方米，月去化量在13.5萬平方米，高于今年2月的成交面積。也就是說，要消化800多萬平方米的現有存量，仍然需要5年左右的時間。

    對于接下來商業地產的行情，透明售房研究院院長方張接認為，住宅的帶動作用有限，“的確有傳導作用，但是這個作用非常小。”他認為：“現在購房者仍然以自住型為主，雖然有一些外來的投資客，商業地產的購買人群有所上升，但是從絕對量上看，自住型占據了大部分。”

    從成本角度，現在買住宅產品，首套房的首付比例在2—3成，但是商業產品的首付比例在5成，“杭州樓市發展這么多年了，商業地產的增值幅度要低于住宅。”

    贏商投資總經理方芳在接受媒體采訪時也曾表示，住宅的政策利好要滲透到商業地產市場有點難，從近十年的杭州房產市場經驗來看，不管政策好壞、住宅火不火，商業地產幾乎就沒有火過，一直自顧自地走著獨立行情。

    酒店式公寓相對好賣
    寫字樓產品與產業關系緊密

    我們通常說的商業地產大致分為商鋪、寫字樓以及酒店式公寓。從三類產品來看，2月的寫字樓和酒店式公寓市場，同比去年2月都有大幅增加，成交量上幾乎都有接近一倍的增長。

    方張接表示，在商業地產的三種產品中，酒店式公寓是相對好賣的，“畢竟酒店式公寓還有一定的居住功能在，一些住宅外溢的客戶會選擇酒店式公寓。”他認為，酒店式公寓的客群更廣，一些自住型的客戶也會選擇購買，“畢竟酒店式公寓單價便宜，會受到一些單身人士的青睞。”

    寫字樓則與產業密切相關，從實際成交來看，去年一年成交面積最多的幾個寫字樓產品項目，以錢江新城、錢江世紀城、市中心等幾大熱門商圈為主。

    比如：寫字樓成交的主力板塊錢江世紀城，其發展模式定位是以上海國際商務中心區為龍頭的整體商務功能的擴展和延伸，商務辦公以及金融貿易是它的重要功能。

    商鋪存量繼續攀升
    近期難以找到去化突破口

    三種產品中，商鋪似乎成為去化最困難的產品。

    根據透明售房網的統計，2015年僅主城區的商鋪存量就達171.17萬平方米。隨后的統計時間截至2016年2月24日，僅僅過了不到2個月，主城區商鋪存量再度攀升，達到184.7萬平方米。而2015年主城區商鋪的成交量為27.58萬平方米，如果按照這個年去化量算，僅主城區的商鋪去化時間就要80個月。

    近年來，商鋪供應與成交之間的比值越來越大。2012年成交27.37萬平方米，供應量為28.28萬平方米，兩者之間的比值接近1；然后，2013年供應量達到了58.66萬平方米，而成交量卻出現下降，為24.12萬平方米。2015年，兩者之間的差距變得更大，供應量達到79.33萬平方米，而成交量為27.58萬平方米，供應量是成交量的2.9倍。

    如果分區域看，拱墅區的去化周期甚至達到了164個月，除了上城區的去化周期在12個月之外，主城區其他區域去化周期均超過60個月。

    方張接認為，對于商鋪的現狀，近期難以找到突破口，“互聯網對實體經濟的沖擊大，而商鋪的投資回報率也沒有很好的體現，供銷比越來越大。商鋪目前的現狀不會有根本性的轉變。”

    方張接認為，目前能找到的方法也只能從供應量出手，近幾年綜合體如雨后春筍般地冒出來，增加了商鋪的供應量。未來，政府可以在土地供應上進行調整，減少此類土地的出讓，或許是一個減少商鋪庫存的辦法。