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    中國商業地產行業發展論壇2016（第十三屆）年會于3月17日在成都舉行。全國人大財經委員會副主任委員辜勝阻、著名房地產專家顧云昌、紅星美凱龍集團董事長車建新、萬達金融集團總裁曲德君、國華置業董事長房超、印力集團董事長丁力業、麥肯錫全球合伙人陳有鋼、例外服飾創始人毛繼鴻、著名財經評論家水皮等政經名流與會演講，探討行業發展趨勢。

　　中國商業地產聯盟在年會上發布了《中國商業地產行業（2015 /2016）年度發展報告》，報告顯示：過去一年里，包括奢侈品與大眾消費品店鋪在內的傳統實體商店閉店情況比較突出，創客、康體、體驗等新興業態則開店活躍，線上與線下從火拼開始出現了融合，商業資產拋售與并購趨于于活躍，由此表明中國商業地產行業正進入大變革與大整合時期。

　　2015行業八大現象解讀

　　一．主力店上演關店潮轉型創新勢在必行

    代表性事件：萬達百貨關店轉業態大賣場經營業績整體下滑

　　關注理由：2015年，百貨業態出現集中關店潮。繼百盛、天虹、王府井等業內領先百貨公司關閉部分門店之后，萬達百貨也集中關閉了多達40多家虧損門店，轉型為電器專賣店與購物街。緊隨其后，另一零售主力業態大賣場也陷入業績下滑的困境。作為行業領頭羊的大潤發超市首次停止了增長，后來居上的永輝超市業績也出現了小幅下滑，其他一些賣場因為業績不佳紛紛放慢甚至暫停了開店計劃。兩大傳統主力業態同現衰狀為多年未見。傳統主力店本身如何創新升級，以及商業地產尋找新的替代性主力店已成為行業緊迫課題。

　　二．奢侈品關店降價求生折射消費市場變革

    代表性事件：Prada等奢侈品牌關店縮減規模，Gucci等降價求生存

　　關注理由：意大利奢侈品牌Prada集團因為大中華區經營業績問題，2015年關閉了11家門店。LV則一次性宣布關閉其在廣州、哈爾濱和烏魯木齊的三家門店。據財富品質研究院統計，2015年，超過八成的奢侈品牌在中國有各種形式的關店行為，還包括Chanel、Burberry。與此同時，Dior、Cartier、Gucci等奢侈品牌紛紛降價打折以吸引客流。奢侈品經營困境背后，既有中國高端消費向境外外流的問題，也有中國政府打擊腐敗和公款消費產生的影響。這兩方面的影響其實波及的并不僅限于奢侈品，還包括如卡消費、會所餐飲消費等系列高端消費市場。高端商業定位更多轉向中產階級的品質與品味消費。

　　三．創客空間興起商業模式待考

    代表性事件：優客工場打造中國特色創客空間

　　關注理由：2015年初，在“大眾創業、萬眾創新”政策號召下，國內企業借鑒ＷeＷork等國外聯合辦公模式，紛紛打造創客空間，其中最為引人關注的當屬明星企業家毛大慶辭職創業打造優客工場。隨后，飛馬旅、賽伯樂等創客與孵化器也加快了全國布局的步伐。創客空間也成為了商用物業招商的新型主力業態。但創客空間在中國的盈利模式及市場空間仍有待檢驗和探索。

　　四．輕重資產出現分工商業地產擴張呈新路徑

    代表性事件：1月14日，萬達商業地產與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構宣布投資240億元人民幣，建設20座萬達廣場。

　　關注理由：這標志著萬達商業地產的再次重大轉型。據悉，2017年以后，萬達將保持每年至少開業50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產項目。業界對此的解讀各不相同，主流看法是商業地產領域出現分水嶺，今后專業的事應由專業公司做，行業進入專業化時代，市場格局開始洗牌。也有人認為，這是商業地產重資產風險加劇的標志。緊隨其后，萬科、星河、紅星等知名企業紛紛開啟輕資產模式。

　　五．O2O線上線下融合實現了象征性突破

    代表性事件：阿里入股蘇寧、京東投資永輝

　　關注理由：在劉強東斥資43億入股永輝超市僅僅三天后，阿里巴巴即宣布與另一家線下重量級企業蘇寧云商達成全面戰略合作。根據協議，阿里巴巴集團將投資約283億元參與蘇寧云商的非公開發行，成為蘇寧云商的第二大股東，蘇寧云商將以140億認購不超過2780萬股的阿里巴巴新發行股份。線上巨頭阿里、京東從過去的正面沖突，一夜間將戰場轉向了線下商業資源爭奪。目前線上與線下的整合還僅停留在物流與資本層面，更深層次的融合仍未破題。資本的進入也為品牌商業的拓展增加了動力。

　　六．資本大鱷蓄勢待發　行業洗牌加劇

    代表性事件 : 北京上演東直門國浩項目被收購等四大并購案

　　關注理由：2015年是北京商業地產項目并購高峰年，尤以中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司以百億天價收購新加坡國浩集團東直門項目最受矚目。其他并購案還有中信收購東四環百盛；領匯基金收購歐美匯；藍色港灣入股北京卓展等。受電商沖擊、消費需求縮減等影響，多個傳統商業項目經營或銷售情況惡化甚至持續虧損。與此同時，一些具有專業運營能力的集團、基金卻順勢發展壯大，并伺機收購，擴大并鞏固疆土，行業洗牌愈演愈烈。目前市場上有拋售意愿的商業物業數量明顯增加，但由于開發商對商業物業價值不切實際的高估，導致大量的項目待價而沽，有價無市。但業界普遍認為，未來商業地產資產洗牌的高峰期即將來臨。

　　七．REITS興起重燃商業資產證券化熱情

    代表性事件：北京華聯購物中心新加坡REITs上市，天虹商場資產支持專項計劃成功發行

　　關注理由：REITs，特別是股權REITs作為一種將房地產資產進行證券化的金融產品，可以提供給投資者更具流動性的地產投資工具，亦可以為開發商提高周轉率。2015年是國內REITs發展元年，未來可成為一種有效的房地產投融資工具。“招商創融-天虹商場（一期）資產支持專項計劃”是國內市場上首單以國有不動產資產為基礎的交易所REITs項目。無獨有偶，北京華聯購物中心于12月11日在新加坡主板掛牌交易，這也是新交所主板今年第一只新股上市，也是新加坡主板在2015年度唯一一家IPO企業。兩個REITs項目的入市，重燃了業界對于REITS熱情，商業地產多元化退出通道始終是行業發展一大梗阻。

　　八.商業業態跨界融合　體驗邁向高層次

    代表性事件：上海大悅城二期以摩天輪為標志引領場景革命

　　關注理由：近年來，商業項目紛紛加大餐飲和娛樂比例。但是，體驗業態并不等于體驗商業，體驗商業的品質、場景與服務是體驗的重要組成部分。一些領先企業開始嘗試商業與文化、旅游、科技的跨界融合。蘇州誠品打造成一個集結文化、表演、藝術、商業、觀光于一體的跨界創意平臺，給了消費者全新體驗。上海大悅城二期運用摩天輪、藝術街區、創意裝置等場景激發想象空間，營造立體和精神層面體驗。早期的商業地產的創新更多的是停留在建筑外觀設計的創新上，這種創新不僅不能夠直達消費者的內心，而且有時候還弄巧成拙，給商業業態在運營上造成了一些硬傷。

　　2016行業四大趨勢展望

　　一．從互聯網+轉向商業+

　　近兩年，中國實體商業一直在苦苦探索互聯網+，如今終于意識到互聯網+是互聯網主導下的商業，重模式而輕服務，重價格而輕品質。新一代商業先鋒開始嘗試商業主導下的商業+：商業+文化+旅游+科技+健康等等，商業+既不固守傳統，也不單純比拼價格，而是強調營造有品質的生活方式，將體驗做到極致。互聯網只是實體商業工具之一。亞馬遜的線下書店業績再次超過線上，讓實體商業多了一份信心。

　　二．創新業態更受關注

　　個性化消費時代來臨，“反同質化”潮流開啟，設計師概念店、買手集合店當紅，諸如D2C、素型、誠品、方所等正興起。同時，包含馬術、海族館、擊劍、醫療、跨境電商、虛擬現實、創客工場等全新業態甚至成為購物中心的主題賣點，比如成都鵬瑞利龍之夢購物中心打造一個28萬平方米體量的“國際醫療健康中心”，協信星光廣場成為頂級跑車品牌賽麟(SALEEN)中國首家官方城市展廳，內部設置特斯拉充電樁。

　　三．進入資本導向時代

　　商業地產開始更加顯現其資本屬性。當開發商更多地拋棄散售模式而選擇持有物業之后，如何通過資本通道退出更為重要。除了常規的上市路徑之外，資產管理公司股權置換、有限包租、眾籌等創新資本化工具開始出現，萬達為旗下輕資產萬達廣場融資成功推出“穩賺一號”。資產的拋售與并購也更為常態化。

　　四．行業兩級分化加劇

　　在行業整體性出現銷售與利潤下降的同時，也有一些購物中心與品牌商逆勢增長，如印力印象城2015年繼續保持了20%以上增長，優衣庫開店速度與銷售也同步增長。未來行業集中度預計將進一步提高，專業運營的價值更加彰顯。

　　專家深度點評

　　商務部市場運行專家、中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，通過盤點2015年商業地產行業可以發現行業幾大特點：

　　一、 行業呈現整體困難。從新項目到成熟項目，從開發商到品牌商，從低端超市百貨到高端奢侈品，行業呈現整體性困難，業績增長是例外。挑戰既來由自行業內部，如商業規劃失控，許多地產商業項目供應量過大，也有電商沖擊、經濟下行等外部因素。

　　二、 行業創新變革加快。在挑戰面前，企業積極探索創新變革，從020線上線下融合到文商旅等產業跨界融合，商場開始嘗試去購物化，增強體驗與服務。寫字樓開始嘗試去辦公化，引入醫療健康、文化、創客等全新業態，蘇州誠品等樣板項目備受矚目。

　　三、 行業分化重組加劇。一年內，僅北京城就出現了四大并購案，與此同時，以萬達為代表一批專業和知名開發商開始嘗試輕資產模式，行業分工出現有輕有重，專業的價值更加彰顯，開發、資本優勢開始讓位運營，回歸商業本質。

　　關于2016年行業發展趨勢，王永平認為，從互聯網+走向商業+是個值得關注的重大變化。之前，商業地產業界普遍把困難主要歸結于電商造成的，對于自身運營方面的問題認識不足，對于電商沖擊的應對總體也處于被動式，被電商左右，只是在互聯網+上做文章。現在覺醒過來之后，業界開始找到了新的方向，以商業為主導而不是互聯網為主導，積極向商業+方向探索。