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    6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳正式公布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，被稱作一場(chǎng)租賃市場(chǎng)的大變革。這場(chǎng)“變革”波及的范圍并不單純?cè)谧夥渴袌?chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒏淖兡壳案邘?kù)存、多空置率的現(xiàn)狀。此中長(zhǎng)租公寓將成直接獲利者，新政扶持下，市場(chǎng)擴(kuò)建更加方便，租賃業(yè)的金融投資服務(wù)隊(duì)伍也將更加壯大，另外，土地市場(chǎng)也會(huì)被影響。可以說(shuō)租賃新政，是朝未來(lái)健康的租房市場(chǎng)邁出的重要一步。

    國(guó)務(wù)院6月3日發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中，最引人關(guān)注的一條內(nèi)容當(dāng)屬關(guān)于“商業(yè)用房可改為租賃住房”的意見(jiàn)。該條內(nèi)容表示，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

    在樓市“去庫(kù)存”的大環(huán)境下，“商業(yè)用房可改為租賃住房”意見(jiàn)的出臺(tái)，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為將成為推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)“去庫(kù)存”的重要武器。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于水電、稅費(fèi)等的減免，商辦物業(yè)經(jīng)改造后也可以進(jìn)入租賃市場(chǎng)，有助于盤活存量商辦物業(yè)，解決商辦市場(chǎng)庫(kù)存問(wèn)題。

    從杭州的情況來(lái)看，2016年以來(lái)，在新一輪樓市熱潮的帶動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)也表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的勢(shì)頭。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，杭州商業(yè)地產(chǎn)共成交了15824套房源，成交總面積達(dá)到114.2萬(wàn)平方米，成交量超過(guò)去年同期的兩倍，其中酒店式公寓成交9897套。

    不過(guò)，雖然商業(yè)地產(chǎn)的成交迎來(lái)小高峰，但是整個(gè)市場(chǎng)的庫(kù)存量依然是座難以逾越的“大山”。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份商業(yè)地產(chǎn)新增房源量共8256套，截至5月底，杭州商業(yè)地產(chǎn)可售套數(shù)共68509套，可售面積高達(dá)7207398平方米。

    “租賃新政對(duì)于杭州商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)將是非常大的利好。”華盛達(dá)集團(tuán)杭州開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理董向浩告訴記者。董總表示，杭州以阿里巴巴、網(wǎng)易等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為中心，形成了全國(guó)性的電子商務(wù)中心，有數(shù)量眾多的年輕的、高學(xué)歷、高收入的互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者，他們對(duì)酒店式公寓的租賃需求非常大，而且未來(lái)這個(gè)群體將更加壯大。

    在董向浩看來(lái)，寫字樓將成為“租賃新政”的受益者。他認(rèn)為，杭州寫字樓回報(bào)率低、空置率高，尤其是浙商以中小型企業(yè)為主，對(duì)于高端甲級(jí)寫字樓需求很低，“按照新政，把空置的寫字樓改建成租賃用房，那么出租率和租金收益都會(huì)得到提升。”

    政策如何落地成關(guān)鍵
    新政效應(yīng)尚未顯現(xiàn)

    其實(shí)，6月3日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》并不是國(guó)家層面就租賃市場(chǎng)第一次發(fā)聲。此前5月4日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”，5月6日，在國(guó)務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華再度強(qiáng)調(diào)，并詳解了這一說(shuō)法。

    不過(guò)，由于地方政府的具體實(shí)施細(xì)則尚未正式落地，所以此次“租賃新政”并沒(méi)有在房地產(chǎn)市場(chǎng)上引起太大反響，從杭州的情況來(lái)看，新政效應(yīng)也沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。“目前新政效應(yīng)還不是特別明顯，還需要一段時(shí)間的沉淀和地方政策的具體落地。所以我們現(xiàn)在也沒(méi)有太多宣傳。”華盛達(dá)集團(tuán)杭州開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理董向浩表示。

    “新政對(duì)于酒店式公寓的去庫(kù)存肯定是有利的，酒店式公寓本身就是類住宅的產(chǎn)品，不過(guò)到底能產(chǎn)生多大的作用，關(guān)鍵要看落地的細(xì)則。”中大銀泰城副總經(jīng)理高玉表示。高玉告訴記者，中大銀泰城并不會(huì)將項(xiàng)目中的酒店式公寓改建為租賃住房，“我們今年已經(jīng)有5個(gè)多億的銷售額，存量已經(jīng)不多了，酒店式公寓只剩兩三百套，寫字樓也只有一萬(wàn)多方。”

    不過(guò)，高玉也透露說(shuō)，現(xiàn)在有不少酒店品牌都在跟中大銀泰城談合作，計(jì)劃整幢或幾層酒店式公寓統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，看中的正是項(xiàng)目的地段、品質(zhì)和品牌。

    開(kāi)發(fā)商重交易輕租賃
    新政或無(wú)法直接促進(jìn)銷售

    不過(guò)，在“租賃新政”公布以后，也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，“商業(yè)用房改為租賃用房”面臨結(jié)構(gòu)改造、配套不完善等問(wèn)題，而且相比公寓租賃盈利空間小、前期投入大、回報(bào)周期較長(zhǎng)等問(wèn)題，將物業(yè)一次性出售資金回籠速度快，收益高，無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商的第一選擇。

    “此次新政的主要目的是鼓勵(lì)規(guī)模性的企業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的銷售可能不會(huì)有直接的影響。”贏商機(jī)構(gòu)總經(jīng)理方芳如是說(shuō)。方總認(rèn)為，將寫字樓改建成酒店式公寓出租，需要在結(jié)構(gòu)、裝修等方面進(jìn)行改造，這方面的投入成本很大，投資回報(bào)率可能會(huì)不太好看。

    而且，方芳認(rèn)為，盡管從2015年起不少企業(yè)進(jìn)入到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，但是這類企業(yè)基本以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主，并不會(huì)購(gòu)買酒店式公寓或者住宅，而且通過(guò)整體租賃的方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。“所以，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，也不能給開(kāi)發(fā)商銷售帶來(lái)幫助。”

    另外，也有業(yè)內(nèi)人士表示，公寓租賃市場(chǎng)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)是盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報(bào)周期較長(zhǎng)等問(wèn)題。“如果把房子改為租賃運(yùn)營(yíng)，企業(yè)收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上將房屋一次性出售，更多的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇出售，只有一部分閑置寫字樓或者去化不暢的公寓才會(huì)選擇出租。”

    租賃業(yè)資本海洋更遼闊 土地市場(chǎng)也將受波及

    起步于2009年的魔方公寓，如今是全國(guó)第二大集中式品牌長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，目前在全國(guó)有150余家店面，在杭州已開(kāi)的5家，位于濱江區(qū)、火車東站、秋濤路、河?xùn)|路等，計(jì)劃年底前將在杭州擁有10家以上店面。長(zhǎng)租公寓前期投資大，魔方公寓承包的建筑屬于商業(yè)產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)，與開(kāi)發(fā)商或產(chǎn)權(quán)人簽約都是15~20年的期限，從承包到裝修、打造產(chǎn)品，都要花費(fèi)動(dòng)輒千萬(wàn)甚至億元資金。因此長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)若沒(méi)有資本的推動(dòng)，將寸步難行。

    隨著迅猛的發(fā)展和市場(chǎng)的接受度高，長(zhǎng)租公寓對(duì)資本的誘惑力越來(lái)越大，YOU+公寓與目前脫離鏈家地產(chǎn)獨(dú)立運(yùn)作的自如寓等背后都有資本金主的買單。4月15日，魔方公寓完成C輪3億美元來(lái)自中航信托的融資，為迄今為止長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域最大的一筆投資，震驚了市場(chǎng)。未來(lái)投入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的人群將會(huì)越來(lái)越多，有了租賃新政的背書(shū)，服務(wù)該類產(chǎn)品的信托、金融等企業(yè)隊(duì)伍也會(huì)逐漸壯大，衍生品也會(huì)更多。

    租賃新政對(duì)長(zhǎng)租公寓的影響已不僅在于房屋市場(chǎng)，還深入到了土地出讓上。近期上海在周浦和顧村出讓的土地，在地塊出讓條件中明確規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商自持15%的住宅面積，業(yè)內(nèi)人士表示可以理解為是對(duì)租賃文件在土地市場(chǎng)上的積極響應(yīng)。租賃新政支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，而據(jù)上海某國(guó)企開(kāi)發(fā)商的高管透露：發(fā)展成租賃業(yè)務(wù)仍有一定收益。魔方公寓的公關(guān)表示這是專業(yè)公寓運(yùn)營(yíng)商的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商和魔方提出定制開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)等合作要求。

    新租賃時(shí)代下
    各式長(zhǎng)租公寓各表所長(zhǎng)

    魔方大廈在市場(chǎng)屬于中高端公寓。以魔方公寓河?xùn)|路店為例，該公寓30平方米左右單間的租賃價(jià)格在3600元/月以上，另加236元每個(gè)月物業(yè)費(fèi)及網(wǎng)電水費(fèi)用。據(jù)店長(zhǎng)透露，每套房間裝修成本在7萬(wàn)元左右，單單床墊就要4千元，裝修風(fēng)格溫馨，房間內(nèi)床上用品、衛(wèi)生潔具、到包含電磁爐的廚具用品全套贈(zèng)送，真正實(shí)現(xiàn)拎包入住。但也因?yàn)榻?000元的單月房租費(fèi)也決定了它的市場(chǎng)范圍，有經(jīng)濟(jì)支撐、追求生活品質(zhì)的人群，才愿意為魔方公寓的裝修、管理等溢價(jià)買單。

    不過(guò)據(jù)任宇介紹，現(xiàn)在愿意為這樣的生活品質(zhì)買單的人并不在少數(shù)，且以80后90后為主。政府對(duì)這種集中式品牌長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商給予的特別福利將助推它的發(fā)展，魔方生活服務(wù)集團(tuán)市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理任宇表示：“等新政落地后，市場(chǎng)更廣闊，也真正培育起來(lái)了，長(zhǎng)租公寓的明天會(huì)更快到來(lái)。”

    拎包客是杭州本土發(fā)展的長(zhǎng)租公寓品牌，相比魔方大廈的中高端定位，拎包客主打青年社區(qū)、社群服務(wù)。目前拎包客在杭州已有4門店，入住的人群以90后互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者為主，單間租賃價(jià)格1000元~1800元/月，比較親民。拎包客對(duì)于入住租客的要求較為嚴(yán)格，有些人“面試”幾輪仍然被拒之門外，拎包客CEO華杰說(shuō)道：租客人群質(zhì)量很重要，創(chuàng)業(yè)者、有特長(zhǎng)的、有故事的、有趣的才歡迎。社區(qū)公共活動(dòng)空間大，經(jīng)常舉辦社群各種活動(dòng)，為此還吸引了杭州市政府的目光。

    目前區(qū)政府及市政府計(jì)劃將拎包客品牌引進(jìn)更多社區(qū)，為社區(qū)提供社群服務(wù)；同時(shí)如果有合適的房源，也會(huì)提供給拎包客去打造青年公寓。就目前態(tài)勢(shì)來(lái)看，等具體的地方租賃細(xì)則落地，拎包客為主的社群公寓或?qū)⑹着�享受紅利。

    杭州龍頭品牌中介我愛(ài)我家旗下也有長(zhǎng)租公寓品牌——相寓，龐大的客戶群體及數(shù)據(jù)支撐讓我愛(ài)我家更有信心投身長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。營(yíng)銷企劃總監(jiān)周包軍表示：“我們將租賃新政作為租房市場(chǎng)轉(zhuǎn)變升級(jí)的標(biāo)志，也更加堅(jiān)定我們發(fā)展相寓租房市場(chǎng)政策性的底氣。租房市場(chǎng)一定會(huì)得到相應(yīng)政策的受益，具體哪一方面暫不明晰，但租賃新政作為中央文件的發(fā)布，對(duì)租房市場(chǎng)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)指導(dǎo)意義。”

    國(guó)務(wù)院大招支持房屋租賃

    日前，國(guó)務(wù)院辦公廳正式公布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。《意見(jiàn)》分別從房源、公租房貨幣化補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠以及市場(chǎng)規(guī)范方面，給予住房租賃市場(chǎng)支持。其中提到，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

    推行租賃新政后 長(zhǎng)租公寓是直接獲利者

    租賃市場(chǎng)一直為人所詬病的是市場(chǎng)龐大卻無(wú)良好的權(quán)益保障。根據(jù)58同城《租房行業(yè)研究報(bào)告》顯示，73.69%的租房者都有過(guò)權(quán)益受損害的經(jīng)歷。租房難，遇到黑中介，隨意漲價(jià)等這樣或那樣的問(wèn)題，直接拉低租房人群的生活品質(zhì)。這幾年興起的長(zhǎng)租公寓有效規(guī)避了這些問(wèn)題，算是對(duì)亂象叢生的傳統(tǒng)租房市場(chǎng)的“起義”。

    長(zhǎng)租公寓發(fā)展這么多年頭，YOU+公寓、魔方公寓、自如友家等受到來(lái)自市場(chǎng)不少機(jī)遇與挑戰(zhàn)，失敗的也有不少。本次租賃新政的發(fā)布對(duì)整個(gè)租房市場(chǎng)包括長(zhǎng)租公寓的影響都將是翻天覆地的。魔方生活服務(wù)集團(tuán)市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理任宇說(shuō)道：“租賃新政是首個(gè)對(duì)租房市場(chǎng)影響非常巨大的，能夠改變格局的政策，對(duì)于長(zhǎng)租公寓自身的發(fā)展與優(yōu)化有著非常大的幫助。政府鼓勵(lì)租房，將以前自建的保障房，公租房來(lái)保障低端收入或租房人群的生活水平，到如今放手給了市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓的增值稅收目前也從明確為6%，大大降低稅收負(fù)擔(dān)，我相信地方的租賃細(xì)則也將在不久后落地。”

    此外，政府還將對(duì)像魔方公寓這樣的有集中式品牌運(yùn)營(yíng)商的品牌公寓租客人群開(kāi)放居住證辦理申請(qǐng)。因?yàn)閼艏�改革的推進(jìn)，是發(fā)展租賃市場(chǎng)的重要條件之一，在中國(guó)沒(méi)有一套屬于自己的房子并不僅僅意味著沒(méi)有固定居所，在某些地方意味著無(wú)法進(jìn)行結(jié)婚登記、子女落戶以及享受子女劃片入學(xué)等。居住證給予了租客人群很大的便利，享受本市的一些本地居民可享受的福利。對(duì)品牌長(zhǎng)租公寓開(kāi)放居住證辦理申請(qǐng)也就意味著，即使在未全面推行居住的城市，租住在品牌長(zhǎng)租公寓的租客可以率先享受到居住證帶來(lái)的利好。

    再者是租房使用公積金抵扣的條件也將在品牌長(zhǎng)租公寓上有所放寬，具體如何操作，任宇表示要看每個(gè)區(qū)域落地的細(xì)則而定。

    一、對(duì)政府

    增加租賃房供地

    鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。

    完善監(jiān)管 健全法制

    完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場(chǎng)主體信用記錄，納入全國(guó)信用信息共享平臺(tái)，對(duì)嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。公安部門要加強(qiáng)出租住房治安管理和住房租賃當(dāng)事人居住登記，督促指導(dǎo)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患。各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    二、對(duì)企業(yè)

    允許改建房屋用于租賃

    允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

    鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商干中介

    支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

    中介租賃業(yè)務(wù)享受增值稅政策

    對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

    予以金融支持，或可發(fā)REITs

    鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

    三、對(duì)個(gè)人

    無(wú)戶籍租房或可享公共服務(wù)

    落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，簡(jiǎn)化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

    個(gè)人出租房月入不超3萬(wàn)元，免稅

    落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策，對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題 。（原標(biāo)題：允許商業(yè)用房改建為租賃住房 商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)“去庫(kù)存”良機(jī) 記者：周堅(jiān)洪 見(jiàn)習(xí)記者：劉戀）